撰文：團結香港基金土地及房屋研究主管 葉文祺、研究員 潘灝儀、研究員 牟添

鼠年已至，回顧過去一年政府的土地供應工作，可謂乏善足陳。稍有分量的幾個土地供應計劃或延誤、或擱置。幾個填海計劃不是束之高閣，便是壽終正寢。發展粉嶺高球場的詳細研究仍未展開，而拓展岩洞及地下空間更是八字未有一撇。終於直到去年11月，醞釀已久的「土地共享先導計劃」（下稱先導計劃）才姍姍來遲。

政府推先導計劃主要目的，是加速釋放新界私人土地的發展潛力。先導計劃的三大關鍵要素，包括利用市場力量興建基建配套，提升發展密度；要求新增樓面的七成撥予興建公營房屋；以及成立專責中央小組，協調顧問小組提升項目審批效率。若能順利實行，先導計劃將有助於提高短期土地供應工作的效率。

計劃助力短期供應

筆者曾多次提到，在未來數年本港公私營房屋供應或將面臨斷崖式暴跌。鑑於各項大型土地發展計劃遠水難救近火，我們亟需在中短期造出適宜建屋的熟地，以緩解供應危機。

政府近年來的短期房屋用地供應，主要依靠土地用途改劃這個老方法。不過針對一個地塊的土地改劃工作，平均已需近5年時間。而先導計劃由遞交項目申請至完成改劃，僅需時3至3.5年。若假設土地平整工作再需1至2.5年，則在4至6年內已能造出可建屋的熟地。這大大有助於增加中短期房屋供應。

雙向溝通 統籌安排

先導計劃的另一個要點，是成立跨政府部門的中央小組。該小組能為申請者提供一站式的諮詢和協調服務，與項目申請人保持雙向溝通，從而確保申請個案能盡快調整並達到政府要求。

另外，中央小組還有能力統籌規劃，協調同地區多個申請個案。比如，各項目可以經協調共用基礎設施，從而提高土地使用效率。

 增長遠發展潛力還需策略基建

先導計劃利用市場力量增加基建配套，以增加局部發展潛力。不過這並未提升整個新界地區的發展，而是形成零和遊戲的局面。因為新界地區的整體發展潛力仍受策略性基建不足所限。

所以長遠而言，新界地區需要大型交通基建發展，從而整個地區的發展容量。舉例而言，北環線、屯門南延線、屯荃等鐵路，以及11號幹線和屯門西繞道等公路設施，都將為新界整體發展提供重要支持。

長遠規劃不容忽視

先導計劃儘管仍有若干細節可商榷，但至少標誌政府已做出了實際行動，致力增加短期土地供應。當然，我們必須再次強調，政府不能顧此失彼，怠慢長期規劃工作，特別是新界的整體規劃。只有如此，新界的長遠土地開發才能有的放矢，釋放長期土地價值。