撰文：團結香港基金土地及房屋研究主管 葉文祺, 研究員 許雅婷

近日《2021年施政報告》公眾諮詢展開，回顧歷屆政府的施政報告，重中之重無疑是要解決本港土地房屋問題。政府需要加大力度、多管齊下覓地建屋，但在滿足市民住屋需要的同時，亦應要建構宜居都會。除了明日大嶼的填海工程外，我們還有甚麼方法可以滿足龐大的長遠土地需求？

香港多年來受困於土地和房屋短缺，公屋輪候時間節節攀升，年輕人上車難，毋庸贅言。目前政府已推行及規劃的土地供應措施，可以提供約5,000公頃用地，當中約一半供應來自包括明日大嶼在內的多個填海計劃。

然而，香港若想成為宜居都會，使每個市民能享有體面的居住面積，長遠仍需要額外4,000公頃的土地。

提升規劃視野 釋放新界潛力

雖然香港人煙稠密，但只有約20%土地是規劃完善的城市化地區，遠遜深圳的47%和新加坡的73%。自東涌新市鎮於90年代落成後，本港的新市鎮發展就停滯超過30年，釀成今日土地匱乏的惡果。同時，由於房屋問題日益嚴峻，社會往往無意地聚焦於房屋供應而忽略其他用途，集中討論零碎的造地措施，例如發展單一地塊。

城市規劃不僅僅是興建更多住宅，亦關乎香港的未來發展，需要社會以「全局思維」看待土地房屋政策。放眼全港，新界佔香港9成面積，理應可作完善發展，可是本港的城市規劃卻無形中採納了「中環視角」，只將新界視為核心外圍。

不過，只要我們提升至「區域視野」，便會發現新界得天獨厚的優勢--新界地理位置比鄰深圳，受益於港深跨境交流，將是增強本港競爭力的腹地紐帶。香港能一方面連接世界市場，另一方面深化與國內的合作，促進國內國際雙循環，鞏固國際樞紐的重要地位。

9大潛在發展區 逾3000公頃地

目前政府在新界的發展以個別分散的新發展區為主，包括洪水橋、古洞北／粉嶺北、元朗南等，但團結香港基金認為，通過整合包含棕地與休耕農地在內的零碎土地，可以拓展都市網絡，在新界形成龐大的發展帶。

基金早前發布新一份報告，倡議大規模發展新界，並提出9個潛在發展區作進一步研究，有望提供超過3,000公頃的可發展用地，規模媲美由港島北與九龍組成的核心市區，並參照港深兩地的優勢及未來規劃，提出3大發展主題（見圖）。

文化及科技走廊位處新界北面，建基於已規劃的新田／落馬洲發展樞紐、古洞北／粉嶺北新發展區和新界北，將發展範圍延伸至北環綫走廊、古洞北擴展區、古洞南和粉嶺南，以及新界北東部。區內有多個創新科技樞紐，包括河套區創科園、古洞的貿易及科技園、新田的企業及科技園等。走廊可以提供擴展空間，以吸引世界各地的企業及學術機構進駐，促成不同背景的人士交流，可培育蓬勃的創科生態圈。

文化及科技走廊 創新經濟機遇

新界北擁有豐饒的歷史和文化資源，如龍躍頭、中英街及松柏塱等，而政府亦打算在粉嶺興建新界東文化中心。走廊可以提供更多表演場地，並設立創意科技工作室，鼓勵藝術實驗和跨界交流，形成一個富有活力的文化社區，彰顯香港獨有的魅力和歷史。同時，配合積極的保育政策，大規模規劃可以整頓棕地擴散、濕地欠保育的情況，以營造宜居的環境。

現代物流商業圈 強化未來CBD

現代物流與商業圈涵蓋政府規劃的洪水橋和元朗南發展項目，再延伸至洪水橋北擴展區與元朗東南。洪水橋獲定位為區域經濟及文娛樞紐，將成新界的核心商業區（CBD），而商業圈的規劃可以擴大洪水橋的經濟活動範圍。

團結香港基金早前曾建議，在附近發展4個物流樞紐，以鞏固本港產業優勢。因應深圳前海現代服務業的急速發展，基金認為洪水橋應增設一條新的跨境鐵路接駁深圳，促進兩地交流，進一步提升洪水橋的區域定位。

樂活與休憩空間 拓建近郊市鎮

樂活與休憩空間橫跨政府的錦田南公營房屋發展，以及團結香港基金建議的錦田北、錦田南擴展區和林村共3個潛在發展區。除了是近郊市鎮的擴展空間，該區靠近林村郊野公園、大帽山郊野公園和大刀屻，可以營造親近大自然的優質生活環境。區內亦有歷史悠久的古迹，通過合適的保育政策，可鼓勵文物旅遊的發展，讓香港的歷史瑰寶得以繼續保留。

造地並非一蹴即就，新界大型發展項目往往受制於基建不足、持份者不滿，以及政策失衡「3座大山」，令發展進度曠日持久。誠然，若只為加快個別房屋項目，未必值得社會耗費精力去解決土地發展中的種種問題；然而，當新界的規劃可以主導本港整體的未來發展，賦予社會繼續繁榮富強的契機，就值得我們為實現這個具前瞻性的願景而全力以赴，理順土地開發的過程。