大埔宏福苑火災發生逾半年，政府於今年2月正式公布長遠居住安排方案，以每平方呎8,000元（未補地價）及10,500元（已補地價）收購7幢受災樓宇的業權，並於4月底進一步就宏志閣制定後續安排。

現行收購方案 加入恩恤元素

整個方案涉及約40億元公帑，連同「大埔宏福苑援助基金」，預計總收購成本約68億元（不包括宏志閣的約10億元）。社會各界對現行收購方案的定價依據、現有法律工具的適用範圍，以及未來收購條件的調整空間，仍有不同看法。本文就上述三個問題，從法律及政策角度作出梳理。

政府以單位實用面積為基礎，定出兩個劃一呎價：未補地價單位每平方呎8,000元，已補地價單位每平方呎10,500元，所有單位不論樓層、坐向或個別狀況，均適用同一標準。

就定價的參照基準而言，香港測量師學會根據火災前的市場成交紀錄估算，宏福苑未補地價單位平均實用呎價約6,000元，已補地價單位約8,000元。換言之，最終訂定的收購價，分別比學會估算的火災前市值高出約2,000元及2,500元，差距約三分之一。

需要指出的是，該估算所反映的是火災前的市場水平，屬於正常市場條件下的市值參考。然而，火災後宏福苑的單位難以在自由市場上成交。若以現時狀況估值，預計估值將明顯低於火災前水平。政府在公布方案時表示，已於在市場估算基礎上加入了恩恤元素，以反映受影響居民的特殊處境。

有意見認為，政府應參照市區重建局「同區7年樓齡」機制釐定收購價。市建局的收購政策，是在物業市值交吉價之上，加入一筆「自置居所津貼」。後者的計算方式，是被收購單位的市值，與假設重置單位價值的差價。假設重置單位是指在同區，假設有7年樓齡、面積相若、位於中層及坐向一般的單位。

然而，此機制的設計前提，是市建局以《市區重建局條例》（第563章）作為法定授權，主動推行具規劃目的的市區重建項目。宏福苑的情況在性質上有根本差異，今次並非市建局主導的重建項目，政府亦無相關法定授權，因此這項機制的適用基礎與宏福苑的情況並不相同。

社會上亦有意見認為，政府可考慮動用《收回土地條例》（第124章）強制收購，以解決部分業主拒絕出售的問題。就法律層面而言，這一選項的適用性存在明確的制度約束。

《收回土地條例》的法律基礎，在於政府為「公共用途」徵用私人土地的行政權力。條文涵蓋情況包括建設公共設施、推展新發展區，及興建交通基建等，其共通前提是政府需取得特定土地以推行具公共利益的發展項目。然而，是次收購的目的在於協助受災業主重置居所，而非進行土地發展，因此與引用《收回土地條例》的個案明顯不同。

不重新發展 強拍條例不適用

至於《土地（為重新發展而強制售賣）條例》（第545章）（《強拍條例》）方面，申請的主體為業主或者私人發展商，以「重新發展」為前提實現商業或自用目的。政府以財政司司長法團全資擁有的「收購宏福苑業權有限公司」，循私法合約途徑向業主發出收購建議，屬政府因應特殊災情的彈性安排，其本質是以恩恤方式協助受災業主重置居所，加上政府明確表示收購後不作重新發展，故此《強拍條例》亦不適用。

就未來收購條件是否存在調整空間，以下兩項制度層面的事實值得參考。

其一，政府已將收購所需公帑納入2026至27年度財政預算案，屬一次性撥款安排。政府明確表示方案屬「特別中的特別」的一次性做法，不構成先例，現行框架並未預設價格調整機制。

其二，為收購宏福苑剩餘業權，政府不排除另立新法，並曾表示最快或於2027年啟動立法程序。任何強制性收購立法，均須符合《基本法》第105條的憲制要求，即徵用財產時須給予「相當於該財產當時價值的補償」。

若另立新法 補償基準或較低

需要指出的是，該憲制要求下的補償基準，為立法時物業的市場價值。火災後宏福苑單位的市場價值已與災前不同，因此屆時按《基本法》釐定的補償金額，與現行方案中加入恩恤成分後所達到的收購呎價，或會存在差異。

宏福苑業權收購方案，涉及多項公共政策上前所未見的議題，因此就現有法律工具的適用邊界，以及政府以專項行政安排處理大規模私人業權收購的方式，均引起社會討論。現行方案並非源於任何現有條例的明確授權，而是以專項行政安排及財政資源回應一個現有法律框架未有充分覆蓋的情況。從更長遠的角度而言，今次方案在私法框架下處理大規模受災樓宇業權的經驗，或可為香港日後完善應急政策及相關法律機制提供重要參考。