撰文：團結香港基金土地及房屋研究主管 葉文祺 助理研究員 黃樂妍

政府最新的公私營房屋供應「成績表」，即《長遠房屋策略》周年進度報告，很多人都質疑有「篤數」之嫌，全因香港房屋問題不斷加劇，但「長策」公布的總房屋供應目標卻連年被調低。但於筆者而言，「長策」和我們現實所認知的存在落差不一定是政府故意「篤數」，反而是背後的推算方式並不能反映真實的住屋需求。

長策推算方式不能反映真實的住屋需求

早前立法會房屋事務委員會會議討論了運輸及房屋局最新公布、一年一度的《長遠房屋策略》周年進度報告。政府計算總房屋供應目標的公式，是先計算總房屋需求（即住戶數目淨增長、受重建影響的住戶、居住環境欠佳的住戶及其他因素的總和），再根據私營市場的空置單位數目作調整。經過分析後，筆者發現最新報告進一步調低總房屋供應目標的其中一個「罪魁禍首」就是住戶數目淨增長被下調1.23萬（與2014年「長策」相比則已下調7.3萬，詳見表1(a)）。然而，筆者對於如何量度這個因素和解讀相關數字則有保留。

房屋供應不足  分戶需求被遏抑

當大家談及住戶數目淨增長，一般的回應是住戶數目淨增長下調是基於人口增長速度放緩。這是事實，但只是事實的一部分。翻查資料，可見「長策」的住戶數目淨增長預測是引用政府統計處的數據。而從統計處的資料可見，未來住戶數目的推算是有3個步驟：首先推算人口增長，然後利用住戶平均人數的過往趨勢推算將來的住戶平均人數，最後以推算人口除以將來的住戶平均人數，以得出推算的未來住戶數目。無可否認，往年的數字能夠為未來的情况提供具參考性的信息，但都不能「一本通書讀到老」，把現實情况拋諸腦後。在2006至2016年間，私樓租戶的平均人數由2006年的2.64個升至2016年的3.07個，10年間增加了0.43（即16%），數字反映的是一個又一個家庭因為不能負擔高昂的樓價，被迫幾代同堂共居在小蝸居之中。因為房屋供應不足，住戶平均人數被人為地抬高，分戶的需求則被人為地遏抑，使住戶數目淨增長的推算被低估。

事實上，自「長策」於2014年首次提出以來，每年的實際落成量跟年均目標也有顯著的落差，可惜「長策」每年滾動更新的需求估算卻沒有考慮過去的落差，就好比欠債永遠不用還。有說法指這會在居住環境欠佳的住戶的數目上反映，但翻查數字，自2014年起「長策」的累計短缺約10萬個單位，但居住環境欠佳的住戶的數目只上升1.35萬個（詳見表1(c)）。顯然，這數字只能反映被迫居住劏房的家庭數目，卻未能反映那些因為不能負擔高昂的樓價而未能分戶，被迫與家人同住的家庭數目。這種遏抑需求並沒有呈現在統計數字當中，但確是實實在在發生在我們身邊，甚至我們自己的家庭當中。

推算方式缺陷造成惡性循環

其實以上的指標反映現有推算方式的缺陷：房屋問題嚴峻，市民因難以負擔高樓價被迫同住，但房屋需求推算卻不升反跌，令供需更失衡，房屋問題不斷升溫，需求推算繼而被進一步下調，周而復始。這好比一個人食不果腹，但在飢餓下倖存，就被認為胃口不大，繼而被進一步扣減糧食，造成惡性循環。按照這樣的下調趨勢，筆者相信總房屋供應目標將會在兩年內失守40萬大關，將會嚴重阻礙政府覓地造地。因此筆者希望政府可以成立一個新的長遠房屋策略督導委員會，重新檢視「長策」中長遠房屋需求的推算方式，準確地反映現實情况，得出更合理的房屋需求估算，方能為政府的覓地工作打下更好的基礎。

另一方面，因為整體房屋供應目標下調，最新的公營房屋供應目標也比對上一年減少1.4萬個單位，至僅30.1萬個單位。而未來10年（2020/21至2029/30年度）公營房屋預計建屋量則較上一個十年期（2019/20至2028/29年度）增加了2.4萬個單位，至27.2萬個單位，較目標相比只欠2.9萬個單位。但根據政府的推算，未來4年的總建屋量只有約8.2萬個單位，意味着要達到政府自己的10年估算，後6年便需要興建約19.1萬個單位，平均每年近3.2萬個單位（詳見表2）。此乃2002/03年度至今從未突破的水平，建屋的壓力必然更大，因此能否成功「追落後」也是未知之數，但以往績而言，真的不容樂觀。

重新檢視推算方式才能從根本解決問題

最新的「長策」是大家檢視政府在過去5年在造地建房表現的機會，但不得不說筆者和很多市民一樣都有點小失望。作為升斗市民，我們所期盼的明顯是政府交出一份亮眼的「成績表」，一個給予各階層能安居樂業的保證，而不是年復一年的推搪。希望政府能夠重新檢視推算機制是否真的能夠準確預測市民的住屋需求，同時訂立確實可行的目標，用最大的努力幫助市民建造安樂窩。