香港住宅市場經歷長達數年的調整期後，終於在2025年迎來趨勢轉變。差餉物業估價署數據顯示，樓價溫和反彈3.6%，成交量更激增18.3%，正式宣告「價量齊升」的復甦周期來臨。然而，若要在當中尋找一個訊號來觀察發展商的取態，答案不在於當下的成交數據，而是在於發展商遞交的「預售樓花同意書」申請之中。

樓花期超過30個月的遠期預售申請佔比，是樓市一個低調但具解讀價值的指標。它不像樓價指數般牽動大眾情緒，亦不如成交量般直觀，但這項數據背後代表着發展商對未來市場吸納能力的判斷、對建築成本與息口走勢的預估，以及對自身資金鏈的長遠規劃。該指標自2025年中起明顯轉勢，並在近月逐步攀升至近四成，明顯高於過去數年的水平，其中所串聯起的市場邏輯，值得仔細梳理。

息高庫積急去貨 信心低迷慎推盤

回看2022至2024年上半年，環球加息周期主導了市場情緒。聯儲局連續加息，香港銀行同業拆息跟隨抽升，本地按揭成本一度升至近20年的相對高位。與此同時，經濟前景未明，買家普遍持觀望態度，新盤貨尾量持續累積，發展商面對的庫存壓力日漸沉重。此期間，樓花期超過30個月的遠期預售申請相對較少，間中甚至連續多月近乎零申請。

此背後的原因不難理解：高息環境直接削弱置業意欲，發展商對兩三年後的市況難以建立清晰的預判，自然不會急於把項目鎖定在某個遙遠的推售時間點。而且，資金成本高企本身已構成財務壓力，發展商更傾向把有限的資源集中處理即將落成的樓盤，加快去貨以回籠資金，而非投放精力為遠期項目鋪路。當時市場的主調是「減磅」，多家發展商選擇以貼近甚至低於同區二手呎價的水平推售新盤，目的在於加快套現。在這樣的背景下，遠期預售申請低迷，反映的是對長遠未見樂觀的審慎態度，也非個別發展商的孤例。

利率回落風向轉 預售增期取彈性

市場氣氛在2024年底至2025年間逐步迎來轉變，聯儲局啟動減息周期，本地按揭息率隨後跌穿封頂水平，借貸成本溫和回落。同時，當局全面撤銷住宅物業需求管理措施，並把從價印花稅的百元門檻調高至400萬港元物業，為多年來受壓抑的「上車」購買力提供了釋放的空間。

外圍因素方面，各項人才入境計劃帶動的人口流入，為住宅買賣及租務市場注入了新需求，非本地學生與來港專才成為住宅需求的重要支柱，推升了租金回報率，也令「轉租為買」的財務誘因重新浮現。

在此背景下，遠期預售申請的走勢出現根本性變化。發展商開始意識到，與其在市場尚未完全回暖時被動減價推盤，不如提早為若干年後的項目申請預售樓花同意書，以換取更大的策略彈性。預售申請一旦獲批，發展商可以在最長30個月的樓花期內，根據市況變化選擇最有利的時間窗口開售，而不必等到項目接近落成才倉卒決定價格策略。

翻查業界資訊，近期多個大型住宅項目在動工不久後便遞交了預售申請，部分甚至在地皮購入後不久便啟動相關程序，這種安排背後有多重考量。首先，提早獲批預售有助增強項目的融資條件，銀行一般視已獲批預售的樓花項目為風險較低的貸款對象，願意提供較優惠的建築融資條款，有助發展商降低整體成本壓力。其次，發展商可以更從容地規劃示範單位、市場推廣及價單策略，避免項目落成前後與其他樓盤正面競爭。再者，部分新發展區的基建時間表，例如港鐵新支線或主要幹道，與住宅落成期緊密相連，提早鎖定預售窗口，亦是為了精準對接基建落成帶來的區位溢價。可以說，如今的遠期申請增加，既是對後市的審慎樂觀，也是發展商管理項目周期的務實部署。

「麵粉價」穩謀增長 供求張力待平衡

遠期預售申請比例的上升，也與土地市場的變化互相呼應。過去約一年間，政府招標的住宅地皮入標情況明顯回暖，流標個案不再復見，中標價與次標的出價差距收窄，反映市場參與者對地價水平逐漸形成共識。當「麵粉價」趨向穩定，發展商便有更大誘因把手上已購入的熟地加速推進到預售階段，以求在下一輪市場競爭中佔據主動。換個角度看，遠期預售申請增加，是發展商在土地拍賣以外，通過加快行政程序來鎖定未來供應影響力的一種延伸。

當然，放眼未來兩三年，市場仍存在不確定性。目前普遍預期短期私人住宅落成量將進入周期性低位，與此同時，人才流入和低息環境催生的置業需求能否持續強勁，仍須觀察。如果需求保持平穩而短期供應未能適時補充，市場供求關係可能逐步收緊。這種「遠水」與「近渴」之間的張力，是發展商如今加緊遠期部署的深層原因之一，他們既希望捕捉未來復甦的紅利，也不得不防範供應真空可能引發的競爭格局變化。如何在土地供應、市場需求與價格穩定之間取得平衡，將是政策層面需要持續關注的課題。

預售樓花申請模式的轉變，正好用以觀察市場，反映地產市場從側重去庫存到審慎謀求增長的範式轉移。昔日發展商被動減價、只求加速資金回籠的防守型策略，正逐步被一種更講求時機掌握、更注重利潤與風險管理的主動型策略所取代。這種轉向並非情緒化的樂觀，而是基於利率環境、人口結構變化及土地供應節奏的綜合判斷。未來，如何拿捏遠期部署與短期供應的關係，讓市場在轉型過程中平穩運行，考驗着不同參與者的耐性與智慧。