目前香港樓市業界普遍關心兩件大事，一是愈演愈烈的中美關稅戰，二是沉寂放緩的賣地市場。前者導致近期股市持續大幅波動，同時也可能左右美國聯儲局減息步伐，動盪局勢自然影響買家入市情緒和決策，因後市未明而先抱審慎觀望態度；貿易戰下人民幣持續走貶，也可能削弱內地客的購買力，影響部分新盤銷情。至於後者，現象則已浮現一段時間，樓市自2021年達到歷史高位後轉勢，發展商投地意欲隨之減弱，到2024年推地數量已經驟降，而地皮規模和樓面地價均明顯低於兩年前水平。

私樓供應料先高後低

種種變數皆令私人住宅市場未來走向充滿不確定性，繼而影響市場整體信心。因此，我們更須在劇變中臨危不亂，持續從數據中識別出可以掌握和調整的基本要素，以更靈活前瞻的策略應對和適應不可控的外圍因素，轉危為機。近年私人住宅發展周期和賣地數據反映了什麼端倪？未來5至10年私人住宅供應將呈現何種格局？面對淡靜的賣地市場又應如何應對？

私人住宅落成量在2024年出現了強勁反彈，達到24261個單位，按年增加75%，創下20年新高。然而，經過對2024年新落成項目的預計關鍵日期變化的一輪審視後，我們發現，約七成新落成單位中，都出現一個月、甚至超過6個月的延後，部分項目的預計關鍵日期更是「延了又延」，因此推斷2024年的部分落成量實際上是來自於2023年累積下來的延後落成。

對於未來5年走勢，我們順着私人住宅發展周期往前追溯，並參考了其中幾個關鍵領先指標。第一個指標是預售樓花同意書申請獲批數量，獲批單位數量在2022和2023年達到約兩萬伙高位，但在2024年又下滑至不足萬伙，這預示了一至兩年後的短期落成量將呈現「先高後低」走勢。

第二個指標是建築及上蓋工程動工數量，去年全年動工量創下23年新低，有3個月份甚至「零動工」，這預示兩三年後落成量將難免走低；第三個指標則是熟地供應，數據顯示土地供應自2021/22年度持續下跌，預示未來5年靠後時間的落成量亦將減少。由此可見，私樓發展周期幾乎每個階段近年都出現放緩。

發展周期顯著延長

結合上述發展周期觀察，以及不同政府部門和市場數據，我們在新發布的《香港房屋趨勢導航2025》報告中預測未來5年落成量約為年均17100個單位，並將呈現「先高後低」，2025年和2026年將達到近兩萬伙水平，然後在2027至2029年期間逐漸回落。

未來私樓供應與賣地表現息息相關，而不少人將賣地市場疲弱歸咎於融資和建築成本上升，以及新盤貨尾積壓，而發展周期的延長則會將相關成本進一步推高，並減慢資金回籠速度。在發展初期的施工前階段，發展商因收購土地而產生負現金流；到了施工階段，負現金流則以拆卸費用、建築成本、專業費用等形式繼續產生；直至到了施工後階段，買家正式「收樓」後，物業預售樓花收益才能入賬。因此，發展周期愈長，發展商資金被綁住的時間就會愈長，融資成本和發展風險則會愈高。

針對此情況，我們分析了超過100多幅於2011至2020年間批出並已完成發展周期的官地，檢視從批出地皮日期到發出「滿意紙」日期的時長，發現私人住宅發展周期從2017/18年度的4.9年，延長到2024/25年度的6.5年，增幅達到33%。

為了釐清發展周期延長的背後原因，我們對發展周期中的不同階段進行更深入的分析，發現近年發展周期超過一半時間（57%）涉及施工前和施工後階段，兩者加上來甚至比施工階段還要長。經觀察後，我們認為建築地盤的複雜程度會顯著地影響施工前階段的時長，一些比較「岩巉」的地皮可能要額外花費更多時間滿足規劃許可或批地條件，也涉及更多不同政府機關的審批。至於施工後階段，發展商必須完成興建地契條款中列明的各類設施，例如行人天橋或安老院舍等，才能獲發「滿意紙」，由於條款要求興建的設施愈多，一般就會需要與愈多政府部門來回溝通，所以發展時長亦會明顯增加。

「即食」用地縮發展周期

因此，假如當局在賣地市場上能夠主推「簡單即食」用地，將有助降低發展風險，刺激發展商興趣和入標意欲。我們亦促請政府繼續精簡審批程序，並簡化地契條款。取決於政府批地的策略和成功率，以及私人主導項目進度，我們亦對未來第5至第10年的較遠期私人住宅落成量進行預測，估計2030至2034年間的年均落成量將在15400至19900個單位之間，考慮到政府當局、港鐵，以及市建局近期都有因應市場反應而調整招標策略，即使市場趨保守，未來也有可能實現地皮成功批出率較高的樂觀情景。

縱使當前整體經濟大環境動盪，樓市發展脈絡依然有跡可循。只要持續關注發展周期各階段走勢，在賣地和審批等方面保持彈性並及時調整，相信香港樓市將能平穩渡過顛簸，實現私人住宅供應的長期穩定。