【2024年5月2日，香港】团结香港基金（基金会）发表香港房屋趋势导航报告，内容涵盖最新公私营房屋供应独家预测。经过历届政府努力，香港目前正步入土地及房屋供应“收成期”，预测未来五年私人住宅和公营房屋的年均落成量分别将达到19,100及35,000伙，超过长远房屋策略（《长策》）的目标，公屋综合轮候时间亦预计持续回落。随着供应前景持续改善，政策重心应从“提量”转向“提质”，逐步提升公营房屋单位面积，及当中资助出售单位的比例。

私人住宅供应：初期反覆后回稳，私人土储增作用

未来五年私人住宅供应将会先高后低。展望2024至2028年，每年平均落成约19,100个私人住宅单位，但落成量将较集中在首两年，分别将超过20,000个单位，其后逐渐回落至每年15,000至17,000个单位，背后原因是发展商因应市场情况而调整工程进度，以及去年多次极端天气事件所造成的延误。

土地供应方面，2023年政府主导土地供应出现六次流标，创下历史记录，但由于私人土地储备的发展潜力获得释放，其土地供应占比从2018/19至2020/21年度的25%，上升到2021/22至2023/24年度的67%，部分抵消了流标的影响。

随着造地进入收成期，政府手中土地储备变得较为充裕，并有更大的弹性调节推售土地的数量和速度。视乎政府主导土地供应的成功批出比率，以及私人主导项目的推进进度，预计2029至2033年期间，平均每年的落成量将介乎14,400和18,500个单位之间，未来十年整体趋势将保持平稳。

 公营房屋供应：风险暂除续警惕，超额达标证进步

公营房屋方面，展望2024/25至2028/29年度，每年平均落成约35,000个公营房屋单位，超过《长策》30,800个单位的目标。其中，影响中短期供应的主要风险因素暂时消除，包括2023/24年度公营房屋落成延误比率大幅下降至2%，而30,000个简约公屋单位预计将按计划落成。

根据最新的落成量数字，我们的预测显示公屋综合轮候时间有望在2026/27年度下降至4.5 年，达成政府定下的目标。尽管如此，社会各界仍不能松懈，因为假如过去反覆出现的落成延误情况再度发生，公屋综合轮候时间则只会轻微下降至5.2 年。

如果所有已公布的公营房屋用地都能按时交付及施工，预计未来十年落成量将达到约410,000个单位，较《长策》目标高出33%。即使在用地交付和建筑工程皆延误的情景中，最终落成量仍会比《长策》目标高出 10%。

从提量到提质：转变时机已成熟，优化结构促上流

分析显示，过去二十年香港的房屋供应呈“两头大中间小”的M型结构，当中资助出售单位占总存量只有约15%。另一方面，以收入计，有近38%的香港家庭符合购买资助出售单位的资格，可见资助出售单位供不应求。这尤其体现在每次的绿表置居计划（绿置居）及居者有其屋计划（居屋）单位出售，皆出现大幅超额认购。

故此，我们建议在中短期增加绿置居单位的供应，在不影响公屋轮候时间的同时，提供更多可负担的置业机会。在增加绿置居的前提下，政府可以考虑调整新落成居屋的绿白表比例，以预留更多名额予白表申请者。而在中长期，政府则应该增加居屋在公营房屋供应中的比例，以进一步完善房屋阶梯，促进社会向上流动。

过去的绿置居销售纪录显示，小型单位并不受欢迎，货尾单位和挞订个案以面积少于300尺单位占多数。为了提供更大诱因，鼓励现有公屋租户自置居所并交还所住单位，当局应增加新落成绿置居及居屋等资助出售单位的面积，以提升公营房屋居民的居住质素。

团结香港基金总裁李正仪博士指出，“香港又一次站在十字路口面临抉择。上一次，我们停止造地建屋长达十年，造成了供应短缺和居住质素下降，至今我们仍在努力应对和纠正后果。这深刻地提醒我们在制定土地房屋策略时要更具前瞻性，避免在解决当前问题的同时，制造未来的新问题。汲取这次教训，我们不仅要集中资源，按部就班地继续造地建屋，更要抓住机遇，着力提升居住质素。”

团结香港基金副总裁叶文祺表示，“在提量方面打下坚实基础之后，将提高居住质素从长远理想变为现实的时机已经成熟。更具体地说，我们呼吁增加可负担置业机会和公营房屋人均居住面积。尽管如此，任何改变都须与缩短公屋轮候时间的追求之间取得平衡，并提供足够诱因鼓励现有公屋租户自置居所及交还公屋单位。因此，我们勾划了一个循序渐进的“三步走”提质方向，从而避免影响公屋轮候时间、优化资助出售房屋供应结构，以及促进社会向上流动。”

《香港房屋趋势导航2024》：
报告全文：https://bit.ly/4aanCcw
行政摘要：https://bit.ly/3wfYzXw