团结香港基金发表十年房屋落成量预测2023
团结香港基金发表十年房屋落成量预测2023
【香港，2023年4月27日】团结香港基金（基金会）发表新一份公私营房屋供应独家预测，显示在新一届政府的政策推动下，未来五年供应将出现明显改善。公屋综合轮候时间有望在2026/27年度回落至4.6年，而私人住宅年均落成量可达19,000伙。长远来说，政府需把握时机进一步释放北部都会区的发展潜力，以确保完满达成长远房屋策略（《长策》）的十年供应目标。
公营房屋供应：上楼有望加快，供应谨慎达标
未来五年调整供应状态，减少轮候有赖额外补给。展望未来五个财政年度（2023/24至2027/28年度），在按时交付三万伙简约公屋的前提下，预计公营房屋的年均落成量为31,700个单位，达到《长策》年均目标。此外，公屋综合轮候时间可望从2021/22年度的6.1年高位，下降至2026/27年度的4.6年，接近政府定下的绩效目标。因此，简约公屋将成为短期不可或缺的额外补给。
十年供应达标机会增加，头轻尾重减不明朗因素。去年当局首次公布预计第二个五年期（2028/29至2032/33年度）落成的公营房屋用地分布，令资讯透明度有所提升。加上预期《施政报告》中提升建筑效率的措施能有效改善惯性延误情况，我们估计未来十年（2023/24至2032/33年度）总落成量可达约36万伙，兑现《施政报告》表示已觅得土地兴建的所有潜在单位供应，并超出《长策》目标约两成。
北部都会区登供应主力，改划地风险需及早移除。然而，达标路上并非没有隐忧。第二个五年期占十年供应中的三分之二。当中，高达六成项目将来自北部都会区，而其中一半又属于棕地群等分布较零散的改划地。这类用地存在不少复杂占用问题，可能在收地及土地清理过程中需要额外时间处理。因此，我们建议当局提前制订具针对性的重置及安置策略，尽早移除相关延误风险。
私人住宅供应：五年趋势正面，十年后劲不继
未来五年供应维持高企，领先指标显示正面趋势。假设精简发展程序等利好政策措施能成功落实，我们展望未来五年（2023至2027年）私人住宅年均落成量将达到约19,000个单位，较我们去年的五年期滚动估算有所上调。此外，预售楼花和楼宇施工等发展周期中的领先指标趋势正面，都对估算提供了支持。
十年供应前景有所改善，熟地不足预示后劲不继。第二个五年期（2028至2032）私人住宅年均落成量预计为约13,900个单位，与我们去年预测当中的最乐观情景相同，也高于《长策》年均目标。然而，与第一个五年期相比，第二个五年期落成量下跌近三成。事实上，自2017/18年度以来私人住宅熟地供应骤降，已经预示了落成量将在五年后出现下滑。
整全发展北都供应粮仓，释发展潜力稳未来供应。除了现时已知的项目之外，北部都会区内还有不少正在进行规划申请的私人发展项目，其地理分布与基金会于2021年7月发表的《提速新界城镇化 助力香港创新天》研究报告中提出的潜在发展区高度重曡。然而，要释放相关发展潜力，还有待政府解决交通、排污、保育，以及厌恶性设施等挑战。这将是第二个五年期私人住宅落成量能否进一步提升的决定性因素。
解读市场动态：市场偏好转变，细户吸引力降
供求因素增加买家选择，“将货就价”现象有所减退。以往小型单位是以银码细、上车易取胜，但随着政府放宽按揭成数，令购买力上升，以及资助房屋供应增加，令选择增多，均导致小型单位的吸引力有所下降。其售出比率自2020年起已被中型单位超越，并在去年进一步拉开差距，显示过去首置人士为求上车而不问面积、只要较低总价入市的情况正在减退。
纳米细户不再垄断刚需，中型单位将成未来主流。小型单位热度减退的情况，亦从发展周期下游的销售阶段，逐渐延伸至上游的设计和建筑阶段。我们预计小型单位占新落成私人住宅的比例将于今年见顶，而2024年后将有更多中型单位落成。至于纳米单位方面，在政府宣布最低单位面积要求之前，已有一定数量的单位动工，所以预期落成量虽然仍会持续增加，但将在2024至2025年渐趋平稳。
满足基本住屋需求，迈向实现宜居愿景
目前基本住屋需求仍未解决，未来当局必须紧跟拟好的供应路线，在五年内着力减少公屋轮候时间，并在十年内达成《长策》公私营房屋供应目标，为香港建立稳健基础以持续提升居住空间，逐步迈向更宜居城市愿景。
团结香港基金总裁李正仪博士指出：“困扰香港三年的疫情终于结束，加上政府公布新政策措施，令房屋供应前景有所改善，但我们绝不能因此掉以轻心。目前基层住屋问题尚未解决，不少屈居劏房的市民仍在等待上楼，大量夹心阶层和青年家庭期待置业。基金会每年一度的房屋供应分析，正是为使社会各界更好地掌握住宅数量供应变化，为策划香港宜居环境提供方向。”
团结香港基金副总裁叶文祺表示：“要确保未来十年公私营房屋供应达标，关键在于加快开拓北部都会区，提升土地交付效率，增加熟地供应储备。因此，基金会一直以来提出的重点建议，包括新界大规模城镇化、精简发展程序、以及交通基建先行，当局都应持之以恒，继续落实。至于要在较短期内提升房屋供应，缓解基层住屋困难，提升建筑效率、普及组装合成建筑技术以兴建过渡性房屋和简约公屋等，都是目前的合理选择。”
【香港，2023年4月27日】团结香港基金（基金会）发表新一份公私营房屋供应独家预测，显示在新一届政府的政策推动下，未来五年供应将出现明显改善。公屋综合轮候时间有望在2026/27年度回落至4.6年，而私人住宅年均落成量可达19,000伙。长远来说，政府需把握时机进一步释放北部都会区的发展潜力，以确保完满达成长远房屋策略（《长策》）的十年供应目标。
公营房屋供应：上楼有望加快，供应谨慎达标
未来五年调整供应状态，减少轮候有赖额外补给。展望未来五个财政年度（2023/24至2027/28年度），在按时交付三万伙简约公屋的前提下，预计公营房屋的年均落成量为31,700个单位，达到《长策》年均目标。此外，公屋综合轮候时间可望从2021/22年度的6.1年高位，下降至2026/27年度的4.6年，接近政府定下的绩效目标。因此，简约公屋将成为短期不可或缺的额外补给。
十年供应达标机会增加，头轻尾重减不明朗因素。去年当局首次公布预计第二个五年期（2028/29至2032/33年度）落成的公营房屋用地分布，令资讯透明度有所提升。加上预期《施政报告》中提升建筑效率的措施能有效改善惯性延误情况，我们估计未来十年（2023/24至2032/33年度）总落成量可达约36万伙，兑现《施政报告》表示已觅得土地兴建的所有潜在单位供应，并超出《长策》目标约两成。
北部都会区登供应主力，改划地风险需及早移除。然而，达标路上并非没有隐忧。第二个五年期占十年供应中的三分之二。当中，高达六成项目将来自北部都会区，而其中一半又属于棕地群等分布较零散的改划地。这类用地存在不少复杂占用问题，可能在收地及土地清理过程中需要额外时间处理。因此，我们建议当局提前制订具针对性的重置及安置策略，尽早移除相关延误风险。
私人住宅供应：五年趋势正面，十年后劲不继
未来五年供应维持高企，领先指标显示正面趋势。假设精简发展程序等利好政策措施能成功落实，我们展望未来五年（2023至2027年）私人住宅年均落成量将达到约19,000个单位，较我们去年的五年期滚动估算有所上调。此外，预售楼花和楼宇施工等发展周期中的领先指标趋势正面，都对估算提供了支持。
十年供应前景有所改善，熟地不足预示后劲不继。第二个五年期（2028至2032）私人住宅年均落成量预计为约13,900个单位，与我们去年预测当中的最乐观情景相同，也高于《长策》年均目标。然而，与第一个五年期相比，第二个五年期落成量下跌近三成。事实上，自2017/18年度以来私人住宅熟地供应骤降，已经预示了落成量将在五年后出现下滑。
整全发展北都供应粮仓，释发展潜力稳未来供应。除了现时已知的项目之外，北部都会区内还有不少正在进行规划申请的私人发展项目，其地理分布与基金会于2021年7月发表的《提速新界城镇化 助力香港创新天》研究报告中提出的潜在发展区高度重曡。然而，要释放相关发展潜力，还有待政府解决交通、排污、保育，以及厌恶性设施等挑战。这将是第二个五年期私人住宅落成量能否进一步提升的决定性因素。
解读市场动态：市场偏好转变，细户吸引力降
供求因素增加买家选择，“将货就价”现象有所减退。以往小型单位是以银码细、上车易取胜，但随着政府放宽按揭成数，令购买力上升，以及资助房屋供应增加，令选择增多，均导致小型单位的吸引力有所下降。其售出比率自2020年起已被中型单位超越，并在去年进一步拉开差距，显示过去首置人士为求上车而不问面积、只要较低总价入市的情况正在减退。
纳米细户不再垄断刚需，中型单位将成未来主流。小型单位热度减退的情况，亦从发展周期下游的销售阶段，逐渐延伸至上游的设计和建筑阶段。我们预计小型单位占新落成私人住宅的比例将于今年见顶，而2024年后将有更多中型单位落成。至于纳米单位方面，在政府宣布最低单位面积要求之前，已有一定数量的单位动工，所以预期落成量虽然仍会持续增加，但将在2024至2025年渐趋平稳。
满足基本住屋需求，迈向实现宜居愿景
目前基本住屋需求仍未解决，未来当局必须紧跟拟好的供应路线，在五年内着力减少公屋轮候时间，并在十年内达成《长策》公私营房屋供应目标，为香港建立稳健基础以持续提升居住空间，逐步迈向更宜居城市愿景。
团结香港基金总裁李正仪博士指出：“困扰香港三年的疫情终于结束，加上政府公布新政策措施，令房屋供应前景有所改善，但我们绝不能因此掉以轻心。目前基层住屋问题尚未解决，不少屈居劏房的市民仍在等待上楼，大量夹心阶层和青年家庭期待置业。基金会每年一度的房屋供应分析，正是为使社会各界更好地掌握住宅数量供应变化，为策划香港宜居环境提供方向。”
团结香港基金副总裁叶文祺表示：“要确保未来十年公私营房屋供应达标，关键在于加快开拓北部都会区，提升土地交付效率，增加熟地供应储备。因此，基金会一直以来提出的重点建议，包括新界大规模城镇化、精简发展程序、以及交通基建先行，当局都应持之以恒，继续落实。至于要在较短期内提升房屋供应，缓解基层住屋困难，提升建筑效率、普及组装合成建筑技术以兴建过渡性房屋和简约公屋等，都是目前的合理选择。”
