团结香港基金发表《造地建房大落后 官僚程序待革新》土地房屋政策研究报告
团结香港基金发表《造地建房大落后 官僚程序待革新》土地房屋政策研究报告
【2020年4月20日，香港】团结香港基金（基金会）今天发表新一期题为《造地建房大落后 官僚繁琐待革新》的土地房屋政策研究报告。报告指继本港2019年私楼供应量出现断崖式下跌后，预测未来五年的私楼供应量会继续在谷底徘徊，形成类似“地陷”的格局。报告亦预计未来四年公营房屋供应量仍然未能达到《长远房屋策略》（《长策》）定下的目标，落差逾三成。公、私营房屋供应量均堪忧，房屋供应危机将持续恶化。基金会建议政府尽一切所能加快开拓新土地，更要为现时有关土地房屋发展的繁琐程序拆墙松绑，以增加房屋供应。
私楼供应断崖已现 料将见“地陷”
私楼供应断崖已于2019年出现，私人住宅单位（包括“首置”单位）落成量仅有14,093个，不仅较2018年下跌33%，更比政府的预测少30%。当中的主因是私人住宅建筑工程放缓：由2018下半年开始，从买地到施工，发展周期的每个阶段均全面放缓。无论熟地供应、上盖工程动工量，以至预售楼花同意书的批出量，都从过去一两年的高位大幅下跌35%至53%；加上土地储备紧绌，“生地”变“熟地”的进展缓慢。
因此，基金会预测未来五年（2020至2024年间）的私人住宅落成量每年平均只有约16,000个单位，较此前预测（2019至2023年间) 的每年平均18,500个单位少14%。展望2025至2029年，土地供应将更捉襟见肘。
建议一：促政府为各种土地发展行政程序拆墙松绑
在各新发展区或新市镇发展均出现不同程度延迟的情况下，现时只能依赖土地改划纾缓土地供应的困局。当中最大挑战是由私人发展商主导的土地改划，须克服种种费时的官僚程序。
基金会建议，当局应加快现时所有的土地开发项目，包括但不限于土地改划、新发展区发展（部分通过土地收回方式进行）、土地共享先导计划、市区重建、铁路上盖发展，以及实行大规模填海计划，并重新检视、评估及简化土地发展的行政程序，化繁为简。就此，我们提出了十项获业界人士广泛支持的建议选项供政府考虑：
授权一个中央小组，藉此在所有规划及其他土地发展申请中，提供“一站式”的便利措施
明确界定各部门就发展/建筑的审查/批核范围
为不同类型的申请订立法定的审查/批准时限
简化土地契约
避免重复进行公众谘询
设定土地及房屋供应目标，明确界定有关执行单位的职责
善用划作“综合发展区”地带的土地
优化补地价的厘定机制
运用资讯科技以提高工作效率
增加与土地发展工作相关的拨款
建议二：倡政府建一站式平台增透明度 披露项目进度
公营房屋方面，未来四年（2020/21至2023/24年度）公营房屋的预计落成量为平均每年20,400个，比《长策》所定的供应目标少32%。而过去七年的公营房屋供应量更没有一年达标，累计短缺82,600个单位，相当于11.2个彩虹邨的单位总数。随后十年（2020/21至2029/30年度），基金会预计公屋供应将出现额外66,000个单位的短缺，公屋平均轮候时间估计很快突破六年大关。
同样令人忧虑的是，土地改划的进度正大幅减慢。自2013年起，政府共物色216幅可作改划的土地，当中大多用作兴建公营房屋，但截至今年1月，只有132幅用地完成改划程序，当中只有三幅于2019年间完成改划，有64幅用地的改划工作至今仍未开始。
由土地改划后到变成“熟地”的过程亦非一帆风顺，令问题更趋复杂化。基金会仔细研究了三个分别位于马头角、粉岭及油塘的案例，均显示公营房屋项目或会受改划后的不同后续程序（包括设施及土地清理、土地收回与工程研究）而有所延误，以致无法及时动工。
基金会认为政府应提高公营房屋项目的透明度，令各部门在落实时间表上更有责任和承担，建议政府建立一站式公开平台，向公众披露各个公营房屋项目的进度，包括有关的土地发展程序、建筑图则提交、建造工程动工期与竣工期等。
建议三：重新成立《长策》督导委员会 检视房屋需求推算方式
面对严峻的房屋供应前景，政府却严重低估了香港的未来房屋需求。基金会认为，现时《长策》房屋需求推算中的住户数目增长推算方法存在问题，令《长策》供应目标堕入不断被下调的恶性循环。
这个循环因单位落成量不足而起，现有家庭分户并迁往新单位的机会亦相应减少，导致每户平均人数被人为地推高，结果家庭住户数目亦被人为地拉低，因此，房屋需求量预测及供应目标亦随之下跌。供应目标下调最终导致落成量持续不足，下一个循环周而复始。
若目前的推算方法维持不变，《长策》预测的房屋供应目标预计在未来几年会持续下跌，不利政府推进各项增加土地供应的计划。此外，《长策》亦忽略了过去的供应短缺，在每年更新其十年供应目标时，并没有考虑要追回过去未达标的累计短缺。若实际房屋需求量继续被低估，房屋危机只会越趋严峻。因此，我们建议重新成立《长策》督导委员会以检视其推算方式。
团结香港基金副总干事兼公共政策研究院院长黄元山表示：“除了‘面包’（房屋）供应持续紧绌，‘面粉’（可作建屋的熟地）的供应也响起警号，做‘面粉’的‘面粉机’运作也每况愈下，情况令人担忧。希望政府尽力加快土地开发项目，并革新繁琐的土地发展行政程序，以缓解当前困局。”
团结香港基金土地及房屋研究主管叶文祺指出，“《长策》和现实情况存在落差，症结是推算方式无法反映真实住屋需求。好比一个人食不果腹，但在饥饿下幸存，就被认为胃口不大，继而被进一步扣减粮食，造成恶性循环。其实要打破恶性循环别无他法，只能通过成立新的《长策》督导委员会，重新检视长远房屋需求的推算方式。”
《造地建房大落后 官僚繁琐待革新》土地房屋政策研究报告全文
中文版：https://bit.ly/2yvnmIB
英文版：https://bit.ly/3cw7Smr
发布会简报：https://bit.ly/2XNVLwZ
个案研究短片：https://bit.ly/3eDj5U2
【2020年4月20日，香港】团结香港基金（基金会）今天发表新一期题为《造地建房大落后 官僚繁琐待革新》的土地房屋政策研究报告。报告指继本港2019年私楼供应量出现断崖式下跌后，预测未来五年的私楼供应量会继续在谷底徘徊，形成类似“地陷”的格局。报告亦预计未来四年公营房屋供应量仍然未能达到《长远房屋策略》（《长策》）定下的目标，落差逾三成。公、私营房屋供应量均堪忧，房屋供应危机将持续恶化。基金会建议政府尽一切所能加快开拓新土地，更要为现时有关土地房屋发展的繁琐程序拆墙松绑，以增加房屋供应。
私楼供应断崖已现 料将见“地陷”
私楼供应断崖已于2019年出现，私人住宅单位（包括“首置”单位）落成量仅有14,093个，不仅较2018年下跌33%，更比政府的预测少30%。当中的主因是私人住宅建筑工程放缓：由2018下半年开始，从买地到施工，发展周期的每个阶段均全面放缓。无论熟地供应、上盖工程动工量，以至预售楼花同意书的批出量，都从过去一两年的高位大幅下跌35%至53%；加上土地储备紧绌，“生地”变“熟地”的进展缓慢。
因此，基金会预测未来五年（2020至2024年间）的私人住宅落成量每年平均只有约16,000个单位，较此前预测（2019至2023年间) 的每年平均18,500个单位少14%。展望2025至2029年，土地供应将更捉襟见肘。
建议一：促政府为各种土地发展行政程序拆墙松绑
在各新发展区或新市镇发展均出现不同程度延迟的情况下，现时只能依赖土地改划纾缓土地供应的困局。当中最大挑战是由私人发展商主导的土地改划，须克服种种费时的官僚程序。
基金会建议，当局应加快现时所有的土地开发项目，包括但不限于土地改划、新发展区发展（部分通过土地收回方式进行）、土地共享先导计划、市区重建、铁路上盖发展，以及实行大规模填海计划，并重新检视、评估及简化土地发展的行政程序，化繁为简。就此，我们提出了十项获业界人士广泛支持的建议选项供政府考虑：
授权一个中央小组，藉此在所有规划及其他土地发展申请中，提供“一站式”的便利措施
明确界定各部门就发展/建筑的审查/批核范围
为不同类型的申请订立法定的审查/批准时限
简化土地契约
避免重复进行公众谘询
设定土地及房屋供应目标，明确界定有关执行单位的职责
善用划作“综合发展区”地带的土地
优化补地价的厘定机制
运用资讯科技以提高工作效率
增加与土地发展工作相关的拨款
建议二：倡政府建一站式平台增透明度 披露项目进度
公营房屋方面，未来四年（2020/21至2023/24年度）公营房屋的预计落成量为平均每年20,400个，比《长策》所定的供应目标少32%。而过去七年的公营房屋供应量更没有一年达标，累计短缺82,600个单位，相当于11.2个彩虹邨的单位总数。随后十年（2020/21至2029/30年度），基金会预计公屋供应将出现额外66,000个单位的短缺，公屋平均轮候时间估计很快突破六年大关。
同样令人忧虑的是，土地改划的进度正大幅减慢。自2013年起，政府共物色216幅可作改划的土地，当中大多用作兴建公营房屋，但截至今年1月，只有132幅用地完成改划程序，当中只有三幅于2019年间完成改划，有64幅用地的改划工作至今仍未开始。
由土地改划后到变成“熟地”的过程亦非一帆风顺，令问题更趋复杂化。基金会仔细研究了三个分别位于马头角、粉岭及油塘的案例，均显示公营房屋项目或会受改划后的不同后续程序（包括设施及土地清理、土地收回与工程研究）而有所延误，以致无法及时动工。
基金会认为政府应提高公营房屋项目的透明度，令各部门在落实时间表上更有责任和承担，建议政府建立一站式公开平台，向公众披露各个公营房屋项目的进度，包括有关的土地发展程序、建筑图则提交、建造工程动工期与竣工期等。
建议三：重新成立《长策》督导委员会 检视房屋需求推算方式
面对严峻的房屋供应前景，政府却严重低估了香港的未来房屋需求。基金会认为，现时《长策》房屋需求推算中的住户数目增长推算方法存在问题，令《长策》供应目标堕入不断被下调的恶性循环。
这个循环因单位落成量不足而起，现有家庭分户并迁往新单位的机会亦相应减少，导致每户平均人数被人为地推高，结果家庭住户数目亦被人为地拉低，因此，房屋需求量预测及供应目标亦随之下跌。供应目标下调最终导致落成量持续不足，下一个循环周而复始。
若目前的推算方法维持不变，《长策》预测的房屋供应目标预计在未来几年会持续下跌，不利政府推进各项增加土地供应的计划。此外，《长策》亦忽略了过去的供应短缺，在每年更新其十年供应目标时，并没有考虑要追回过去未达标的累计短缺。若实际房屋需求量继续被低估，房屋危机只会越趋严峻。因此，我们建议重新成立《长策》督导委员会以检视其推算方式。
团结香港基金副总干事兼公共政策研究院院长黄元山表示：“除了‘面包’（房屋）供应持续紧绌，‘面粉’（可作建屋的熟地）的供应也响起警号，做‘面粉’的‘面粉机’运作也每况愈下，情况令人担忧。希望政府尽力加快土地开发项目，并革新繁琐的土地发展行政程序，以缓解当前困局。”
团结香港基金土地及房屋研究主管叶文祺指出，“《长策》和现实情况存在落差，症结是推算方式无法反映真实住屋需求。好比一个人食不果腹，但在饥饿下幸存，就被认为胃口不大，继而被进一步扣减粮食，造成恶性循环。其实要打破恶性循环别无他法，只能通过成立新的《长策》督导委员会，重新检视长远房屋需求的推算方式。”
《造地建房大落后 官僚繁琐待革新》土地房屋政策研究报告全文
中文版：https://bit.ly/2yvnmIB
英文版：https://bit.ly/3cw7Smr
发布会简报：https://bit.ly/2XNVLwZ
个案研究短片：https://bit.ly/3eDj5U2
