【2020年7月28日，香港】团结香港基金（基金会）今天发表新一份题为《“棕”合持续发展   “地”利现代物流》的土地房屋政策研究报告。报告指香港物流业发展缺乏长远规划，加上基建投资落后，令本港物流业优势渐失。此外，由于支援物流业的用地长期供不应求，迫使营运商在别无选择的情况下，租用新界空置农地进行物流作业，从而导致“棕地问题”的出现。

报告建议政府分别从“硬件”及“软件”两方面着手，提供全面的基建及政策支持，包括在四个策略性位置，建设物流枢纽以及连接的交通基建，另一方面亦要制定产业政策，成立专注策略性产业发展的法定机构等，以推动本港物流业持续发展。

香港物流业优势渐失 竞争力落后新加坡

贸易和物流是香港四个主要产业之一，占本地生产总值的 21.2%，并贡献了 18.6%的就业职位，重要性不言而喻。

随着生产及消费模式的改变，物流业在全球供应链的角色日益重要。一方面，产品由不同国家的厂商制造，物流成为连接各工序的重要纽带。另一方面，近年电子商贸蓬勃发展，消费活动逐渐从线下转至线上，物流服务方便货品直递买家府上。

尽管香港作为传统物流枢纽具有多项优势，包括战略性的地理位置、卓越的交通网络、高效的海关运作、自由港地位等等，但由于政府欠缺长远规划，政策配套支援不足，再加上土地供应持续短缺，种种限制令香港物流业优势渐失。

根据世界银行 2018 年物流表现指数，香港位列全球第 12 位，较 2016 年下降了三位，落后于主要竞争对手新加坡。翻查过往的规划纪录，早在 1990 年代，政府已拟定于屯门西地区和洪水桥一带，建设支持海运和港口业的后勤用地，但最后有关规划未能得到系统性落实，而过往规划的十号货柜码头，以及小蚝湾物流园等项目，最终亦被弃置。

葵青货柜码头周边逾四成港口后勤地未尽其用

基金会的分析显示，香港港口堆场面积与货柜吞吐量之比例，在全球十大港口中排名倒数第一。由于港口转运业务占比与日俱增，令堆场面积有限的问题更为棘手。此外，分析亦指出，在葵青货柜码头周边的港口后勤用地中，目前逾 40%未尽其用。虽然五年前政府曾对其中若干地块进行了长远用途规划，但是大部分规划至今仍未获落实。

物流空间供不应求 营运商被迫占用新界棕地

报告发现，本港物流空间根本无法应付行业需求。在 2009 至 2018 年间，贸易及物流业贡献的本地生产总值增长了 51%，但本地已发展工业土地面积只录得 8%的轻微增幅。过去十年，私人货仓供应量更出现断层，空置率不断下跌，设施租金持续攀升。另一方面，营运商需要宽敞、高楼底的物流空间，以及直达各层，拥有出入斜路的便利设施，但现存的分层工厂大厦设计，并不能满足现代物流业的需求。

由于工业用地供不应求，营运商只能在新界寻找可负担的替代空间，被迫在不少欠缺规划及配套的土地上进行物流作业，形成了社会上对棕地问题的不满。目前，在1,414 公顷有活跃经济作业的棕地中，有 46%正支援物流相关行业的运作。未来，随着新发展区和其它新界发展项目的推行，不少棕地将会被逐步收回。报告预测，截至2030 年，将有 390 公顷棕地被收回作住宅在内的其它用途，供物流等行业使用的土地将会出现负增长。

基金会认为，香港现时不单是住宅用地短缺，支援各类经济产业及就业的用地也持续短缺。长远来说，政府必须做好规划，坐言起行，大面积增加土地供应，并提供足够的交通基建配套，才可以在满足市民居住需求的同时，确保有足够的土地发展各项重点产业。

基金会认为，政府应适时为物流业的持续发展提供出路，并从“硬件”及“软件”两方面提出五大政策建议：

硬件
建议一：发展专用物流枢纽

因应未来策略性产业的需求，政府应在新界发展专用物流枢纽，以消除目前无序发展棕地对环境所产生的负面影响，并透过有规划的重置安排，重新规划棕地用作包括住宅在内的其他发展。

因此，基金会建议于新界四个策略位置建立物流枢纽。第一个是港珠澳大桥香港口岸人工岛，该地毗邻香港国际机场，同时亦是港珠澳大桥在香港的落脚点，是连接大湾区与世界的双门户。第二个是龙鼓滩和屯门西地区，即将通车的屯门赤腊角连接路与机场相连，正在草拟的屯门西绕道亦可连接新界西北，是机场物流后勤地的理想选址。第三个是新界西北地区，为港深西部公路的落脚点，亦可成为深港物流“西进西出”的集散地。第四个是新界北地区，此区有即将开幕的莲塘香园围口岸，接驳深圳东部高速，为另一“东进东出”陆路物流枢纽。

基金会认为，上述物流枢纽位置具策略性，可加强香港物流业与大湾区和世界的联系，为空运物流、电子商贸、港口后勤等相关行业提供多达 930 公顷的产业用地，容纳近 125,000 个职位。发展上述物流枢纽的关键，是做好相关公路和铁路等基建配套，包括 P1 公路、屯门西绕道、11 号干线、未来连接中部水域人工岛的道路及新的跨海铁路等。

建议二：改革产业用地分配机制

为确保物流枢纽土地能公平分配予中小企及棕地作业者，基金会建议政府重新考虑相关的土地分配机制，改变价高者得的一贯竞投做法。此外，基金会亦建议物流枢纽由一个专责的法定机构管理，以协助业界升级转型。

建议三：迁置葵青货柜码头

基金会 2017 年发表的报告《重启大型填海 共建美好家园》曾建议将葵青货柜码头迁往远离市区，位于长洲南的人工岛，亦有专家建议，在香港水域外西南的岛屿兴建大型港口。搬迁码头可以创造机会，对港口基建进行现代化升级，建设如同新加坡大士港、上海洋山港的现代化设施，并藉此整合大湾区内各主要港口。

迁置货柜码头还可腾出市区核心地带的宝贵土地。葵青货柜码头连同周围的工业用地，再加上政府建议的青衣南填海区，合共占地近 790 公顷。这些土地坐落于市区核心地带，交通网络完善，适合用作住宅及其他用途，以满足经济发展及民生需求。

软件
建议四：进行经济策略检讨及制定产业政策

由于缺乏定期的经济策略检讨及行业发展蓝图，政府各部门对产业政策的支援有欠协调。相比之下，新加坡每十年便会召集经济策略检讨委员会，商讨未来经济发展策略及制订行业蓝图。

故此，基金会建议政府定期进行经济策略检讨，并制定产业政策，以促进物流等策略性产业的发展。明确的经济策略及行业蓝图，亦将为土地用途规划提供更清晰的指引，从而适时有序地满足策略性产业的发展需求。

建议五：成立专注策略性产业发展的法定机构

基金会建议政府成立一个法定机构，专责推动物流业等策略性产业发展。虽然现时业界已有不少组织和机构，惟大部分仅属谘询性质，缺乏资源及行政权力，无法在政策层面落实业界的建议。

政府可考虑升级香港海运港口局、香港物流发展局及香港贸易发展局，或将之整合为专责策略性产业发展的法定机构，以协助物流及其他策略性产业的持续发展。新成立的法定机构若配备开发产业用地的权力，并拥有独立的财政资源，在促进行业发展方面将事半功倍。

团结香港基金副总干事兼公共政策研究院院长黄元山表示：“新冠疫情和地缘政治角力正在改变当今世界的贸易和供应链格局。为了应对不断变化的环境，政府应适时肩负责任，以社会及业界的整体利益为导向，及时采取行动，从而维护香港在世界贸易及物流版图上不可或缺的角色和地位。”

团结香港基金土地及房屋研究主管叶文祺指出，“市民不仅要安居，还要乐业。政府在不遗余力开辟更多住宅用地的同时，也需确保有足够的土地发展香港的策略性行业。我们需要有前瞻性的产业政策和长远的土地用途规划，并适时为物流等策略性行业提供足够的土地和配套设施，支援行业的持续发展，创造更多就业机会。”

《“棕”合持续发展   “地”利现代物流》土地房屋政策研究报告：
中文版： https://bit.ly/3hFltul
英文版： https://bit.ly/2CPP0Tl
香港各地区的棕地分布地图

物流枢纽建议选址之一︰龙鼓滩和屯门西地区
观看影片： https://youtu.be/nSzd_bgkGXE

《“棕”合持续发展   “地”利现代物流》的土地房屋政策研究报告发布会:
网上发布会： https://youtu.be/oU3JUH94puA?t=283