【2023年8月2日，香港】团结香港基金（基金会）发表新一份题为《招商造地新策略 启动经济新引擎：新田科技城发展建议》的政策倡议报告。报告针对开发主体、招商引资、批地发展三大范畴，研究分析中国内地、新加坡、英国和美国等全球各地不同类型创科园区的成功案例，从中归纳出值得特区政府借鉴的发展方式。

糅合全球经验并结合本地实况，基金会梳理出五大政策方向，涵盖13项政策建议，目标是确保新田科技城规划顺利起动，实现《香港创新科技发展蓝图》所展示的愿景，成就香港社会经济发展的新引擎。

关键问题1：由谁主导开发？

（方向一）政府主导开发，私人参与为辅

参照过去发展新市镇经验，新田科技城由政府主导开发是较合适做法。而考虑到新田科技城土地业权分散，第一阶段发展内有超过一半土地均由私人持有，若能适度引入私人参与，将可提升整体开发效率，因此应给予合理的政策支持。有见及此，我们建议可调整现时“加强版传统新市镇发展模式”的框架，鼓励私人土地拥有者积极参与，和主导发展的政府达到相辅相成的效果。

建议1：供创科原址换地补价优惠，惟需先锁定有意入驻企业。我们建议将原址换地的适用范围延伸至创科用途。而有别于一般换地申请，原址换地作创科用途能推动创科发展，带来社会效益，故我们认为当局可提供补地价优惠以作激励，惟亦应增设先决条件，要求业权人在提出换地申请前先锁定有意进驻的龙头机构和创科企业，并获得政府批准。

建议2：允许业权人申建人才公寓，面积与创科运作规模挂勾。考虑到园区范围内应向创科人才配备充足及可负担的优质住屋，我们建议当局准许申请原址换地作创科用途的业权人兴建人才公寓，惟人才公寓的最高住宅楼面面积不应超过作创科用途的总楼面面积的10%，且应设有只租不卖的条款限制。

建议3：发行“新田科技城发展债券”，引入共同投资创双赢局面。政府以往收地发展，一般只以现金赔偿，不但对公共财政构成一定压力，业权人也未必乐于接受。有见及此，我们建议政府在新田科技城收地时，除现金赔偿外，亦提供“新田科技城发展债券”给业权人选择，让他们成为新田科技城的共同投资人，同时减轻政府现金流压力。债券利率分为固定和浮动部分，当中后者可与新田科技城发展的一篮子关键绩效指标挂勾，使债券持有人可享受新田科技城的发展红利。

关键问题2：如何促进招商引资？

（方向二）强化执行机制，监督引资成效

建议4：新设“新田科技城工作小组”，商业原则快狠凖招商引资。营商环境瞬息万变，企业家讲求灵活决策和快速应变，政府要成功招商引资，亦需跟上节奏，以免错失机会。因此，我们建议在“北部都会区督导委员会”下增设“新田科技城工作小组”，以作为按商业原则运作的一站式招商引资执行协调机制。小组可由财政司司长或副司长领导，并由创新科技及工业局担任秘书处，成员涵盖所有涉及来港企业和人才需求的相关政策局，确保能在引资时作出迅速及协调的回应。

建议5：为新小组设关键绩效指标，客观监督各成员合作成效。工作小组要成功发挥作用，必须为组内成员创造共同目标，并设置客观绩效指标检视工作成果。因此，我们建议设置两方面的关键绩效指标：在投资承诺方面，可包括企业的固定资产投资和企业总支出；在经济贡献方面，则可包括附加值和新增就业职位数量。

（方向三）进取引资突围，确保互惠互利

建议6：提供针对性企业激励措施，展庞大商机以求“突围制胜”。随着全球各地吸引企业投资的竞争加剧，税务优惠和低价土地等措施已成为“基本盘”，难令目标企业动心进驻。为了从其他竞争的经济体中突围而出，当局需要按照产业和企业的特定需求提供针对性的激励措施，更重要的是要同时推销足以打动企业落户的巨大商业机遇，例如大湾区内制度接轨所带来的市场便利和庞大商机。

建议7：善用具影响力关键持份者，拓阔覆盖面作全方位推销。一般来说，政府内部负责对外招商引资的官员难以同时兼备多个专业领域的知识与人脉。因此，我们认为当局可采取更进取的策略，充分利用本地专家和跨国企业的本地高级管理人员的人脉和市场触觉，通过他们的“软销”和“内销”，增加影响跨国企业关键决策的机率。

建议8：设表现挂勾关键绩效指标，以确保合作关系互惠互利。政府向外来企业提供激励措施和优惠政策的原意，是期望该企业能为本地带来可观的社会和经济效益。因此我们强调，受惠企业有义务达成与其表现挂勾的关键绩效指标，为香港的长远经济和创科发展作出贡献，形成互惠互利的合作关系。

关键问题3：以甚么方式批地发展？

（方向四）营造便捷社区，培植创科生态

建议9：超前部署创科用地通达性，加强交通网络免成“开荒牛”。目前新田科技城有大片创科用地未有规划铁路连接，未来往返工作园区和生活社区将极为不便。因此，我们建议规划兴建一个轻型至中型铁路系统，以连接创科用地至落马洲站、新田站和港深创科园站。另外，在北环线主线及支线建成之前，作为过渡安排，可先利用经巴士转乘站紧密连接的巴士服务网路，或采用智能轨道快运系统等运输安排。

建议10：以政府科研学术机构为锚，从零起动创科生态圈发展。新田科技城有别于很多其他有机成型的创科园区，须从零开始打造，因此从上而下给予扶持，迁入公共“锚机构”，对起动生态圈的成长极为重要。因此，我们建议当局应引入政府科研机构和学术研究机构率先入驻园区，以吸引跨国和其他较小规模企业跟随进驻，并形成产业集聚。

建议11：实施“纵横向”崭新设计概念，建全天候社区助职住平衡。新一代和外来创科人才重视职住平衡，倾向留驻能满足工作及生活需求的多元社区。因此，我们建议可从纵向建筑设计入手，在单栋建筑内一站式提供住宅、办公室、以及娱乐和零售空间，也可提升横向社区规划，营造便利“工作、生活、玩乐和学习”的15分钟生活圈，让科技城成为全天候活力社区。

（方向五）因应集聚程度，精准批地发展

建议12：配合集聚程度和产业需求，采用多元批地和发展方式。考虑到新田科技城发展初期有迫切需要引进目标龙头企业，我们建议当局可采取直接批地方式，方便与企业进行直接谈判和订制条款，惟需先制订和公布总体政策框架，以保持透明度及方便监察。之后，当局可考虑采用限制性招标方式引入潜力企业，以在产业链上补足龙头机构。随着创科集群成形，则可采取“概念与价格”双信封制招标，为园区带来独特的概念设计，以进一步完善生态圈。最后，当新田科技城成功跻身成为国际创科中心，则可采用公开招标方式，以最大程度提高地价收入。

建议13：按企业实际需求设计建筑，避免思虑不周成“建筑垃圾”。总结外地一些创科园区的失败经验，如果没有进行深入行业分析，或没有针对企业需求量身定做，落成建筑往往会变成企业无法使用的样板工程，最后成为“建筑垃圾”。因此，我们强调当局必须充分了解位处产业链上不同位置的企业对空间的详细具体需求，特别是那些从事前沿研究和高端制造的企业，才能确保落成建筑“有价有市”。

团结香港基金总裁李正仪博士指出，“新田科技城是北部都会区“双城三圈”概念中的核心组成部分，对促进深港合作、推动粤港澳大湾区协同发展，以至把握国家发展大局机遇，都有重大意义。面对严峻外部竞争环境，创科发展在经济增长中扮演日益重要的角色。因此，新田科技城的规划布局，必须充分对应香港未来产业发展战略的需要，创造更多社会经济价值，且在大湾区产生更大协同效应。”

团结香港基金副总裁叶文祺表示， “要确保新田科技城发展取得成功，关键是政府积极主导发展之余，引入私人参与，以减轻公共财政压力、提升开发效率，及营造更具竞争力的产业布局，并应在批地方式上对应生态圈成熟程度，采取弹性策略。报告参考了全球各地案例，并平衡各方持份者的考虑，提出“五招13式”的政策建议。此外，我们再度关注北部都会区须加快推动“基建先行”，提升铁路交通覆盖和便利程度，以确保新田科技城能尽快展示其具吸引力的工作和生活环境。”

《招商造地新策略 启动经济新引擎：新田科技城发展建议》：
中文版：http://bit.ly/44PZxp6
英文版：http://bit.ly/3K2rEZX