团结香港基金发表《土地规划的不足：住得细丶造得少丶估得低》土地与房屋政策倡议报告
团结香港基金发表《土地规划的不足：住得细丶造得少丶估得低》土地与房屋政策倡议报告
研究显示土地与房屋供应短缺令市民生活质素每况愈下
大规模填海始终是最有效的解决方案
【2018年4月17日，香港】团结香港基金（基金会）4月17日发表新一期的土地与房屋政策倡议报告。报告题为《土地规划的不足：住得细丶造得少丶估得低》，言简意赅地道出香港现有土地与房屋供应的最新情况。内文指出土地资源耗尽又无法适时补充，导致土地与房屋供应短缺，市民生活质素每况愈下。
报告提供2018至2022年的私人住宅供应全面预测，并估算未来10年的公营房屋供应状况，同时重点剖析土地发展的三大困局，如何使港人的居住环境变得恶劣，导致楼价难以负担，以及窒碍香港的长远经济发展。
困局一，住得细：尽管现时楼价越升越高，但单位却越缩越小。如今香港人的平均居住面积为170平方尺，比深圳的300平方尺丶新加坡的270平方尺丶东京的210平方尺还小，实在情何以堪。其中，超小型单位的落成数目，预计由2014年的64个增至2019年的1,066个，增幅达17倍。这些坊间称为“纳米楼”的单位不足215平方尺，仅足够停泊1.6部普通的四门房车，而生活在其中的人更是饱受精神压力。
困局二，造得少：香港过去10多年来停止开发新土地，致令可供发展的地皮买少见少。于是，土地改划成了主要的土地供应来源，但由于改划前期工作繁多复杂，需时较长，更须经过公众谘询，致令不少项目出现多番延误，效率偏低之余亦充满不明朗因素。
困局三，估得低：政府在2007年的“香港2030规划远景与策略”谘询（“香港2030”）中明显地低估了土地需求，结果如今香港的人口密度已经高达每平方公里 27,400 人，与印度孟买相若。以香港的经济成就，港人居住环境之挤迫实在是匪夷所思。遗憾的是，政府在去年的“香港2030+：跨越 2030 年的规划远景与策略”谘询（“香港2030+”）中对香港未来的土地需求估算仍然是过份保守，没有充分考虑改善人均居住面积和提升社会配套设施的需要。基金会估计香港未来30年将需要新增超过9,000公顷土地（约等于三个沙田新市镇的面积），远高于政府于“香港2030+”估算的4,800公顷。
基金会高级研究员叶文祺表示：“香港现时的土地与房屋问题可以归纳为“住得细、造得少和估得低”。香港正为土地与房屋的供应短缺付出沉重代价：不少人居住的单位越来越细小，而楼价却越来越昂贵。”
据报告指出，2018至2022年私人住宅的预计年均落成量为20,800个单位，但预期新建单位的平均面积将持续缩小，故此港人的生活质素其实正在下降。
叶文祺进一步解释：“2018 至2022年落成的私人住宅平均单位建筑面积预计为681平方尺，比前10年的平均833平方尺小18%。假设平均单位面积不变，2018至2022年经调整后的私人住宅落成量将不是每年20,800个单位，而仅是每年16,900个单位，根本未能达到政府“长远房屋策略”中所订的每年18,000个单位的目标。”
公营房屋方面，报告预计未来10年（2018/19 - 2027/28）只有约217,400个公营房屋单位落成，比政府未来10年280,000个公营房屋单位的供应目标低22%。基金会预计未来的公营房屋供应不容乐观，因为约7成的计划发展项目依赖土地改划。而土地改划，特别是对于绿化带的改划，经常受到公众的强烈反对，或甚至漫长的司法覆核程序。
土地房屋供应不足源于政府过去规划不周，停止造地
基金会指出以上香港现时面对的困境其实都是源于过去10多年来停止开发新土地，致令可供发展的“熟地”买少见少。1995年至2005年，香港已发展土地的面积共增加了6,000公顷，然而，2005年至2015年却只有400公顷。以填海为例，1985年至2000年香港透过填海创造超过3,000公顷土地，但在2000年至2015年间，填海只有约690公顷，下跌了8成。
事实上，香港的土地开发与新市镇发展密不可分；在70年代，建立了荃湾及沙田等6个新市镇，80年代则有天水围及将军澳等第二代新市镇；但在90年代的东涌新市镇后，自2000年起便再没有新的新市镇落成。当中，主要原因是政府在2007年的“香港2030”明显低估了土地需求。例如，政府当时认为香港不需要像过去般发展大型新市镇，仍能满足住宅用地的需求。
在维港以外水域进行大规模填海是最有效增加土地供应的方法
由于环境保护的原因，香港有62%的土地因法律或监管限制而被“锁定”或“半锁定”，为不能开发用地。这些土地包括被指定为郊野公园或环境敏感地区，或绿化带用地。另一方面，我们仅使用了全港24%的土地作住宅、工商业、政府机构、休憩及交通运输等用途。正因如此，香港目前已发展土地的人口密度达到每平方公里 27,400 人，比伦敦、纽约等大城市都要高，更几乎是新加坡的 3 倍。
基金会副总干事兼政策研究院主管黄元山表示：“由于政府过往“估得低”，土地“造得少”，使市民现时“住得细”、“住得迫”。而政府亦继续低估未来的土地需求。我们相信“香港2030+”并未计入需要改善香港人均居住面积、减低人口密度和解决写字楼、酒店及零售、会议及展览、医疗机构、体育康乐用地及其他关键配套设施的现有短缺。”
黄元山续说：“任何在现有已发展土地上发展的方案都只会增加人口密度，使市民“住得更迫”。如果要改善香港人的生活质素，使大家“住松一些”，便必需要寻求新的土地供应。而最有效增加土地供应的方法是在维港以外水域进行大规模填海。与其他土地供应渠道相比，填海是唯一可以提供大片平整、优质土地的长远解决方法。”
至于短中期，我们需要继续积极进取，多管齐下增加土地供应。为此，我们详尽翻查公开档案资料，寻找到两幅位于十四乡的过去被忽略而又具发展潜力的山坡地皮（“未划分山地”），可作有限度的发展，增添约3万个公营房屋单位。这两幅地皮既非郊野公园或环境敏感地区，也不包括在任何分区计划大纲图，极具政府认真参详价值。
研究显示土地与房屋供应短缺令市民生活质素每况愈下
大规模填海始终是最有效的解决方案
【2018年4月17日，香港】团结香港基金（基金会）4月17日发表新一期的土地与房屋政策倡议报告。报告题为《土地规划的不足：住得细丶造得少丶估得低》，言简意赅地道出香港现有土地与房屋供应的最新情况。内文指出土地资源耗尽又无法适时补充，导致土地与房屋供应短缺，市民生活质素每况愈下。
报告提供2018至2022年的私人住宅供应全面预测，并估算未来10年的公营房屋供应状况，同时重点剖析土地发展的三大困局，如何使港人的居住环境变得恶劣，导致楼价难以负担，以及窒碍香港的长远经济发展。
困局一，住得细：尽管现时楼价越升越高，但单位却越缩越小。如今香港人的平均居住面积为170平方尺，比深圳的300平方尺丶新加坡的270平方尺丶东京的210平方尺还小，实在情何以堪。其中，超小型单位的落成数目，预计由2014年的64个增至2019年的1,066个，增幅达17倍。这些坊间称为“纳米楼”的单位不足215平方尺，仅足够停泊1.6部普通的四门房车，而生活在其中的人更是饱受精神压力。
困局二，造得少：香港过去10多年来停止开发新土地，致令可供发展的地皮买少见少。于是，土地改划成了主要的土地供应来源，但由于改划前期工作繁多复杂，需时较长，更须经过公众谘询，致令不少项目出现多番延误，效率偏低之余亦充满不明朗因素。
困局三，估得低：政府在2007年的“香港2030规划远景与策略”谘询（“香港2030”）中明显地低估了土地需求，结果如今香港的人口密度已经高达每平方公里 27,400 人，与印度孟买相若。以香港的经济成就，港人居住环境之挤迫实在是匪夷所思。遗憾的是，政府在去年的“香港2030+：跨越 2030 年的规划远景与策略”谘询（“香港2030+”）中对香港未来的土地需求估算仍然是过份保守，没有充分考虑改善人均居住面积和提升社会配套设施的需要。基金会估计香港未来30年将需要新增超过9,000公顷土地（约等于三个沙田新市镇的面积），远高于政府于“香港2030+”估算的4,800公顷。
基金会高级研究员叶文祺表示：“香港现时的土地与房屋问题可以归纳为“住得细、造得少和估得低”。香港正为土地与房屋的供应短缺付出沉重代价：不少人居住的单位越来越细小，而楼价却越来越昂贵。”
据报告指出，2018至2022年私人住宅的预计年均落成量为20,800个单位，但预期新建单位的平均面积将持续缩小，故此港人的生活质素其实正在下降。
叶文祺进一步解释：“2018 至2022年落成的私人住宅平均单位建筑面积预计为681平方尺，比前10年的平均833平方尺小18%。假设平均单位面积不变，2018至2022年经调整后的私人住宅落成量将不是每年20,800个单位，而仅是每年16,900个单位，根本未能达到政府“长远房屋策略”中所订的每年18,000个单位的目标。”
公营房屋方面，报告预计未来10年（2018/19 - 2027/28）只有约217,400个公营房屋单位落成，比政府未来10年280,000个公营房屋单位的供应目标低22%。基金会预计未来的公营房屋供应不容乐观，因为约7成的计划发展项目依赖土地改划。而土地改划，特别是对于绿化带的改划，经常受到公众的强烈反对，或甚至漫长的司法覆核程序。
土地房屋供应不足源于政府过去规划不周，停止造地
基金会指出以上香港现时面对的困境其实都是源于过去10多年来停止开发新土地，致令可供发展的“熟地”买少见少。1995年至2005年，香港已发展土地的面积共增加了6,000公顷，然而，2005年至2015年却只有400公顷。以填海为例，1985年至2000年香港透过填海创造超过3,000公顷土地，但在2000年至2015年间，填海只有约690公顷，下跌了8成。
事实上，香港的土地开发与新市镇发展密不可分；在70年代，建立了荃湾及沙田等6个新市镇，80年代则有天水围及将军澳等第二代新市镇；但在90年代的东涌新市镇后，自2000年起便再没有新的新市镇落成。当中，主要原因是政府在2007年的“香港2030”明显低估了土地需求。例如，政府当时认为香港不需要像过去般发展大型新市镇，仍能满足住宅用地的需求。
在维港以外水域进行大规模填海是最有效增加土地供应的方法
由于环境保护的原因，香港有62%的土地因法律或监管限制而被“锁定”或“半锁定”，为不能开发用地。这些土地包括被指定为郊野公园或环境敏感地区，或绿化带用地。另一方面，我们仅使用了全港24%的土地作住宅、工商业、政府机构、休憩及交通运输等用途。正因如此，香港目前已发展土地的人口密度达到每平方公里 27,400 人，比伦敦、纽约等大城市都要高，更几乎是新加坡的 3 倍。
基金会副总干事兼政策研究院主管黄元山表示：“由于政府过往“估得低”，土地“造得少”，使市民现时“住得细”、“住得迫”。而政府亦继续低估未来的土地需求。我们相信“香港2030+”并未计入需要改善香港人均居住面积、减低人口密度和解决写字楼、酒店及零售、会议及展览、医疗机构、体育康乐用地及其他关键配套设施的现有短缺。”
黄元山续说：“任何在现有已发展土地上发展的方案都只会增加人口密度，使市民“住得更迫”。如果要改善香港人的生活质素，使大家“住松一些”，便必需要寻求新的土地供应。而最有效增加土地供应的方法是在维港以外水域进行大规模填海。与其他土地供应渠道相比，填海是唯一可以提供大片平整、优质土地的长远解决方法。”
至于短中期，我们需要继续积极进取，多管齐下增加土地供应。为此，我们详尽翻查公开档案资料，寻找到两幅位于十四乡的过去被忽略而又具发展潜力的山坡地皮（“未划分山地”），可作有限度的发展，增添约3万个公营房屋单位。这两幅地皮既非郊野公园或环境敏感地区，也不包括在任何分区计划大纲图，极具政府认真参详价值。
