撰文：团结香港基金副总裁 叶文祺、研究员 许雅婷、助理研究员 赵恒

发展局早前向立法会汇报中部水域人工岛最新进度，除了公布填海范围及土地用途，也更新了成本估算，预计开支达5800亿元。针对填海项目，社会上支持和反对项目的人向来各执一词，孰是孰非难以定夺。本文梳理坊间对人工岛的三大疑问，以期更准确衡量人工岛的效益。

疑问一：人口见顶 毋须填海造地？

有意见认为，根据统计处推算，人口在未来20年见顶，故长远房屋需求将逐步消散，何必花费时间金钱填海。此意见固然对现时市民住得细、挨贵租的困难置之不顾，再者，坊间一般只列出基准情景，即香港人口将于2041年达到811万的顶峰，并逐渐减少至2069年的735万。然而该预测并未考虑最近人口政策的改变。

去年施政报告提出不少引资引才措施，全力“抢人才、抢企业”。香港向来提供优越的教育及医疗服务，加上低税率和便利的营商环境，一直吸引各国精英来港发展。推出“抢人才”措施后，来港定居的专才将有增无减。以政府的目标为例，2023至2025年间，香港每年会吸纳起码3.5万名逗留至少一年的人才。人口结构可能迎来显着转变，衍生额外住屋需求。

就算撇除人才入境措施，人口预测数字本身亦需小心看待。假如参考该统计处报告的较高人口推算，人口将一直增至2051年的886万，到2069年也只会轻微回落至875万。对比两个情景在2069年的预测，差距多达140万人。若人口上升幅度较预期高，土地供应无法顿时增加，届时香港将面临十分严重的房屋短缺。因此政府有必要增加土地储备，以免重蹈今天房屋问题的覆辙。

疑问二：经济下行 无必要增加产业用地？

另一种声音认为，本港经济因疫情而收缩，商厦空置率上升，故现阶段毋须开发产业用地。诚然，办公室空置率在3年疫情内飚升3倍，达到110万平方米，庞大的空置面积需时消化；加上“在家工作”趋势，写字楼长远需求或有改变。长远而言，当局规划人工岛供应的商业楼面时，应考虑相应需求。

尽管如此，随着香港逐步重启商业活动，经济可望强势反弹。据彭博调查，经济学家上调香港今年经济增长预测至3.3%，自2008年来首次超过新加坡。商业地产谘询机构世邦魏理仕去年发表报告，预料通关后，单是中资企业的需求将以每年不少于77万平方尺的规模增长。鉴于强劲的复苏势头，香港有必要提前为纷沓而来的商业活动提前创造空间。

除了传统商业活动，新兴行业早在疫情前已受土地不足所困，导致行业发展停滞不前。以创科产业为例，科技园早年曾承诺向谷歌（Google）提供2.7公顷土地作区域数据中心，但谷歌认为香港缺乏稳定土地供应，有碍公司壮大业务规模，故于2013年转往新加坡发展。上述例子说明，香港必须制订持续的土地开发方案，提升企业在香港长远投资的信心，否则将无法维持营商环境的竞争力。

当然，土地供应只是第一步，当局需制订有远见的产业政策及清晰的发展目标，才能够让新兴产业落地生根。再者，另一项大型计划“北部都会区”亦同时面世，无疑令市民混淆两个计划的定位，当局应更清楚交代两个项目如何分工互补。

疑问三：成本高昂 填海“倒钱落海”？

另一项忧虑是人工岛造价达5800亿元，将榨干香港的财政储备。不过根据政府估算，即使市况低迷，预期卖地收益仍达7500亿元，不但高于成本，更会额外创造27万个就业机会。虽然坊间有人质疑政府预测太乐观，但当局数据至少提供一个具体的讨论基础。不过为释除市民疑虑，政府日后应提供更多详情及解释背后假设。

诚然，政府过去3年增拨大量资源防疫，又推出大规模纾困措施，导致开支大增，同时财政储备减少。面对种种挑战，政府需量入为出、谨慎理财。即便如此，今日政府为人工岛承担的财政负担仍属可控水平。按照当局假设以20年期摊分填海成本，平均每年开支只是约300亿元，占政府每年超过8000亿元的总开支不到5%。

纵然如此，卖地收入要待填海完成后才能收回，而前期支出庞大。因此当局要妥善应对现金流压力，积极引入市场参与发展，例如公私营合作、BOT（建设-经营-转让）、发债等，减轻财政负担。同时政府应谨慎规划填海及基建工程时间表，不但有助计算具体造价，也促进市场形成合理预期及便利融资安排。

由红磡海底隧道、地下铁路到赤鱲角机场，不少大型基建在规划时往往被批为“大白象”。时隔多年，往日在争议声中落成的各项基建，多年来对本港的贡献有目共睹。若没有当年远见，今天过海仍需靠渡海小轮，离港则要到狭小的启德机场。话虽如此，坊间忧虑并非全为无的放矢。笔者期望当局适时公布更多详情，在管理现金流及推动人工岛产业发展上有更多着墨。