团结香港基金“强化东大屿都会计划研究报告”截图

团结香港基金上周二公布了一个强化东大屿都会计划，据“基金”的资料，这是它成立以来最大型的顾问研究计划，我的义务工作之一是作为“基金”研究委员会的成员，但我没有参与过这项研究，听过“基金”作出报告后，认为这是很合时宜且有重大社会效益的建议。

人工岛将成为新交通枢纽

这个计划建议在大屿山以东的中部水域填海2,200公顷，制造一个新的人工岛，此海域地近坪洲、交椅洲、周公岛与喜灵洲，但建成的人工岛不会与这4个小岛连接起来，以避免影响小岛上原有的生态。说它是“强化版”，主要原因是它比政府曾建议过、只得1,000公顷的东大屿都会计划，还要大1,200公顷，而且交通建设更为雄心勃勃。根据建议，此地将会成为一个新的交通枢纽，有3条海底铁路，第1条4公里便到坚尼地城港铁，第2条直达美孚港铁站，第3条大屿山连接到屯门。另外又有3条公路，1条经海底隧道直通港岛，1条至11号干线，1条驳上港珠澳大桥。报告中对水深、航线、水流、环保等细节都有清楚论述。

这计划的最大特色便是它涉及的面积大，可起到一劳永逸的效果。根据年前政府公布的“2030+”计划，政府在未来20、30年总共需地4,800公顷，已找到3,600公顷，尚欠1,200公顷。在找到的3,600公顷中，已包含着1,000公顷的东大屿都会计划。现在强化版的计划若实施，比以前增多了1,200公顷。我也是成员的土地专责小组，近月不断告诉市民香港尚起码要多找1,200公顷，有了这新计划，“小组”任务岂不完成？我们可提早收档？

能提早收档当然是好事，但这恐怕是个误会。“小组”一直指出1,200公顷是不够的，香港不但住宅楼价及租金贵得要命，连商业大厦的办公室租金的增速，一样使各公司吃不消。要一劳永逸地解决问题，使港人住得更大更好更平，及有空间多建商厦，额外多出了这个人工岛，当然会对社会大有禆益。此计划不但与土地专责小组没有冲突，还会相辅相承，“小组”尚要继续通过18个选项觅地。

间接推动地产商发展农地

“强化版”规模之大，足以使岛上住宅共可容纳近110万人。如此规模的填海计划一被社会接纳，住宅楼宇的预期供应自会大增，这对楼价便有重大下调压力。香港一直受困于发展商不一定愿意把农地发展起来或支持市区重建，倘若这些持份者知道将来楼价会大幅下滑，他们便会有巨大诱因早日把农地发展，以免招致损失。因此，这个发展计划可起一石二鸟的作用，不但比原定计划多了1,200公顷，还可间接推动地产商更快发展新界的农地。

此计划若要起到这些效果，还需要另一条件，这就是速度。倘若这人工岛要20年才造好，再加上建屋的时间，那么计划完成时，我可能已行将就木矣，今天的地产商自然对现在便推出农地没有这么积极。因此人工岛需要加快做，若是在10年之内建好（工程上这可行），一石二鸟的效果会更凸显。

香港近年出现了一小撮颇为自私而又无脑但却喜欢发表言论的人，他们认为自己反正不会是填海新地的居民，填海只会益了地产商，所以对填海计划都会反对。上述建议中，7成住宅是公屋（我认为不一定要这么高的比例），对公屋轮候期当可大幅缩短，又因多了这些土地，楼价自然受压，就算选择不住到那里的无壳蜗牛也会因而受益。至于地产商是否得益，却是难以定论。多了潜在的房屋供应，他们现在便要减价，但将来有机会可投到多一些的土地在竞争压力下要实行薄利多销策略，利润是上升还是下降，难以判断。但就算他们能多赚钱，又有何妨？