撰文：黄友嘉 香港中华厂商联合会永远名誉会长

回顾过去数十载，香港移山填海，大兴土木，发展了多个新市镇以满足市民的住屋需要，提升居民的生活质素。在六十年代，香港便开始发展荃湾、沙田及屯门等新市镇；七十年代发展大埔、粉岭╱上水及元朗；八十年代则有天水围和将军澳。可是，自九十年代至今，香港只发展了一个新市镇，即是东涌。而且，相较于发展成熟的沙田容纳了近六十六万人口，东涌的规模是最小的，只居住了十万人左右；而在东涌新市镇之后，本港几乎所有的土地发展项目都属零散式的小型发展。

新市镇对满足市民住屋需求的重要性毋庸置疑。事实上，九个新市镇总共居住了逾三百三十万人，占全港人口超过四成五。然而，展望未来，香港的下一个具规模的新市镇──洪水桥新发展区，最快要到二○二三年才能落成，现时有殷切居住需要的市民还需要等一段长时间─这还是假设洪水桥新发展区不会受到其他因素导致延误。

新市镇发展停滞不前

香港新市镇的发展在近年停滞不前，正正点出物业市场与其他市场不同的地方。有很多服务和产品，面对突如其来的需求增加或减少，可以通过调整薪金和工作时数等，适时改变产量应付市场变化。例如工场焗面包，今天生产比目标少五百个，明天随时可以加班追回产量，甚至多生产一千个都不是问题─但物业市场却并非如此。

香港的楼价由一九九○年代中期开始急升，期间政府大力造地，增加房屋供应，以求控制楼价升幅。直至一九九七/九八年遇上亚洲金融风暴，楼市泡沫爆破，一九九七至二○○三年间，本港楼市大跌，由高峰下跌六成。可是，政府催谷私楼供应量的措施，却在这几年持续见效，令期间私楼供应一直高企，变相加速楼价下跌。面对楼市暴跌，“负资产”涌现，政府为“托市”而减少造地、停建居屋、引入勾地表等。同样地，这些措施的效果，要在四、五年后才出现，私楼落成量到二○○五年才开始明显回落，其后亦一直在低位徘徊。结果楼价在二○○九年起上升，到二○一四年已升了一倍有多。

房屋政策落后市场变化

故此，政府的房屋政策及反应每每落后于市场变化，因而加剧楼价的波幅。须知道对一个普通家庭而言，一生人价值最高的资产很多时都是自己的物业。楼价波幅过高，产生的“财富效应”就会相当巨大，就像一九九七至二○○三年香港经历长期衰退，家庭和企业都因为资产价值一夜间大跌，资不抵债之下只能紧缩消费和投资，令经济雪上加霜。

若我们事后孔明地想，如果当时政府没有因为楼市大跌而减慢长远的土地供应工作─例如当时政府到洪水桥、锦田、元朗等新界地区买回农地，相信当地居民应会非常乐意。如此一来，到十年后的今天，几个新界的新发展区可能早已容纳数以万计的家庭，而非到今天才刚完成规划工作！

可惜，时光一去无回。我们未有为长远的土地需要作具视野的规划，令过去几年楼市一直急升，导致社会经济问题丛生。香港社会在过去二十年为了这个“供应滞后”而付的代价，未免太高。

所以，最近团结香港基金的土地房屋报告提出土地储备的重要性，指出须要建立长远土地储备，应付未来社会、经济、民生需要，实在是一矢中的，对当前香港面对的土地房屋困境，提出有效的解决办法。如上所述，物业市场与其他市场不同，无法快速改变产量以应付市场突如其来的变化。若政府每次只能在发现楼价过高时才作出反应，往往都会太迟。此外，香港亦应设立机制，作为决定调拨土地储备的准则，甚至宁可“备而不用”，都总好过只能“后知后觉”地作出为时过晚的反应。

原文刊于《星岛日报》2016年1月26日，获作者授权转载。