撰文：黄元山 中大全球政经硕士课程客席讲师

要解决“有资产”和“无资产”之间鸿沟，笔者认为政府可考虑优化现时的“补地价政策”。政府可容许业主以当初购买时期的价格计算补地价，这样一般低收入人士才具有“诱因”置业。当资产升值，他们的购买力增加，置业阶梯有望出现，业主可透过售楼、楼换楼等商业行为，释放土地力量之余，同时促进楼市的灵活性。

香港的房屋土地问题严重，房屋的问题包括租金楼价贵、住的地方小、有资产和无资产的距离拉远、租金楼价升幅比一般市民平均收入高，要做到“安居”愈来愈困难。房屋的问题，自然离不开土地供应，不过，土地问题，影响到层面更广，不单只是房屋，更影响到民生（如医疗、教育等）、经济（如商业、创业等）。

众所周知，根据2011年人口普查报告显示，本港有36%家庭拥有私人楼宇；16%拥有未补地价的居屋；另有30%租住公屋，余下18%是租住私人单位和其他模式（包括劏房等）。

当不少人连公屋（在租置计划可出售的部分）、居屋都买不起，而三四百万的私楼“上车盘”几近绝迹时，社会向上流动的阶梯会受到挤压，令贫富悬殊问题不再单纯是收入多少之间的差距，而是造成社会上“有资产”与“无资产”的鸿沟扩张，进而牵涉社会经济及流动性。在笔者看来，以上种种迹象显示，本港高楼价问题已经超越金融及经济层面，并演变成民生社会问题。

有产、无产洪沟大

目前政府除要解决土地供应问题，亦需面对“有资产”与“无资产”所引发的后遗症。事实上，相对于其他的发达国家和地区，香港家庭的物业拥有比例较低，英美等地大概是70%，德国约40%，香港约50%的水平（私楼加居屋）〔图一〕。

图一

要解决“有资产”和“无资产”之间的鸿沟，笔者认为政府可考虑优化现时的“补地价政策”。翻查资料，房委会于1998年初便推出“出租者置其屋计划”（TPS），但在2005/2006年推出第六期乙租置计划后便终止TPS。现时，根据这些已推出的TPS，总数约18万伙，卖出的只有12万伙，而补了地价的就更少，不足2000伙。笔者认为，TPS的失败，其中部分原因是补地价的价格过高。

假设一间公屋单位的市值是200万，政府以六折出售，即业主要付120万购入（首期通常是10%至20%左右），其后该单位要在市场买卖，须向政府补地价。而当时的补地价价格是余下的80万（200万的40%）。然而，根据现行的补地价制度，如果10年后，公屋升值，补地价价格亦会水涨船高，而非10年前的80万，这个情况会使业主到时候补地价的诱因减少。

就以上简单例子，笔者认为政府可容许业主以当初购买时期的价格计算补地价，这样一般低收入人士才具有“诱因”置业，当资产升值，他们的购买力增加，置业阶梯有望出现，业主可透过售楼、楼换楼等商业行为，释放土地力量之余，促进楼市的灵活性。

有人说，谈房屋政策，必先要讨论“安居”或是“置业”，认为“安居”不一定要“置业”，德国就是很好的例子云云。于是，根据这个推论，只要政府大规模兴建多点租住的公屋，使更多人住在租住的公屋里，就“一天光晒”。

公屋是庞大的福利开支

先不说公屋本身是一个庞大的福利开支，要支撑现有的体制，已有一定的难度。从德国的例子引申到加大居住公屋的比例，更是引喻失义，因为德国的租住单位，是以私营为主。

有趣的是，德国很多时候被认为是一个住屋天堂，“置业”比例低，租住的比例高，更重要的是，租金和楼价升幅不大，维持相对平稳的状态。不少论者都着眼德国的租务安排，有较多的政府管制，认为这就是租金升幅温和的秘密良方〔图二〕。

图二

这个“德国现象”，有其值得探讨的地方；试想想，如果收租要极多的限制，楼价升幅也不多，从回报的角度，资金就会减少进入发展楼房，长远减低供应，使租金楼价回升到均衡点。为什么德国可以一方面发展楼房的回报低，一方面又供大于求呢？答案肯定不单单是租务管制，尤其是德国的房地产市场是以私人市场为主导。

德国土地供大于求

笔者认为，要探讨这个问题，必须要从发展成本和土地供应入手。发展成本和政府发展和规划条例息息相关，例如英国的条例就较德国繁复，而德国的相关条例，更以地方政策为依归。地方政策较鼓励发展，就可以减低发展的成本。相反，无论是英国或是香港，相关的条例只会愈来愈严谨，虽然更顾及社会其他不同的范畴，但供应就无可避免地减少。除了规划条例宽松、发展成本较低以外，德国土地供应较多，尤其是东西德合并后，在柏林等地，土地供应出现供大于求，使租金和地价一直跑输世界其他各地。

从“德国现象”的教训可知，要使租金楼价升幅放缓，必先要减少规划限制，也要增加土地供应。

土地供应已陷入胶着局面，这几年的政策亦显示政府的土地储备不足，未来大规模造地几乎不可能，再者新地变熟地的时间漫长，可见远水不能救近火。

至于那些老掉牙的解决土地供应方法，例如“土地改划用途”以增加中短期供应，此举须要先经过地区谘商，及后经城规会批准；或者工厦进行改装及整幢重建，过程中都存在不少程序式困难；至于利用“闲置土地”来建设楼宇，亦有数据指出扣除道路及斜坡等不适合发展地带，可利用土地公顷面积其实有限。

香港中长期造地阻力颇大

笔者对未来香港短中长的房屋供应都比较担心，尤其是中长远的供应。所谓的短，是3至5年，中期是5至10年，长期是10年之后的。如果细看政府现时的计划，中长期的造地计划，阻力相当大，稍有差池，甚至可能造成中长期的土地供应断层。

中期的供应包括“洪水桥新发展区”（估计占地约714公顷），而且政府已就计划作出最后阶段公众谘询，就算万事皆顺利展开，只能期望于2020年开始工场平整及基础建设工程，首批居民有望于2024年入伙，整个发展区预计于2037年完成，届时公私营房屋可达6万伙，创造15万个就业职位，以应付香港中长期的房屋需要。

长远的供应，可能就要寄望在大屿山和港岛之间填海兴建“中部水域人工岛”（估计占地600至800公顷），有关报告指出，人工岛将设于交椅洲或喜灵洲附近，距离港岛约4公里，可配合港珠澳大桥及其他连接大屿山的交通基建。政府有意把人工岛打造成“东大屿都会”，预计可容纳10万人口，并成为本港第三个核心商业区。单听这个规模，在香港现时的社会环境，要取得共识并不容易。

回顾过去几年，香港土地供应不足，原因是政府停止造地，导致生地规划及熟地供应出现断层；加上全球经济和资金的重心东移，香港有其得天独厚的优势，作为国际金融中心，软硬件兼备，自然成为环球商业的集中地。而且，香港人口老化，需要的医疗护老的设施需求大增；政府统计处发表了最新本港人口数字推算，预计人口于2043年将达到822万；未来20年老年人口增长最为急速，65岁以上长者比例将由2014年的15%升至2034年的30%。面对供应减少，但需求大跳升，楼价自然水涨船高，所有的配套也老化和追不上需求。归根究柢，惟有尽快争取社会对开拓土地资源、建立足够的土地储备，才能使香港成为一个能安居乐业和让香港人过更有质素生活的地方。