早前首个酒店转青年宿舍的项目启用，令青年住屋需要再一次成为城中热话。然而在千禧年代后，随着楼价升势大幅抛离收入增长，令负担能力下降，整体置业年龄呈现老化趋势，愈来愈少青年跻身业主行列。面对置业梦愈来愈遥远，社会流动性滑落，不少青年难免感到气馁，继而产生的无力感导致“佛系”、“躺平”等成为新一代的“潮语”。

团结香港基金近日发布的《青年置业与社会流动性研究》，正正希望带动社会对青年“上车难”问题的关注，同时透过善用现有资源，为青年住屋难题找出一个解决方案。

收入与楼价升幅脱节  可负担单位“纳米化”

我们分析了过去20年的人口普查中，30至34岁青年的月入中位数变化。数据显示，以名义价值（即未经通胀调整）计算，不论是学位还是非学位毕业生，收入在20年间增长约20%至36%，但同期楼价足足上升了近4倍，可见置业难度有增无减。

为进一步了解青年置业负担能力，研究假设以青年月薪承做九成、为期30年的按揭，得出最大可负担的楼价金额之后，再除以当时不同面积单位的每尺楼价，从而找出当年可负担的最大单位面积。

研究发现，于2001年，学位毕业生可以买到800至过千平方尺的大单位；但到了2021年，由于楼价飞升，负担能力大大减退，学位毕业生只能负担起不到270尺的小单位。

非学位毕业生面对的情况更显严峻——在2001年，非学位毕业生可以在港岛、九龙和新界买到400至500多平方尺的中型单位；惟到了2021年，非学位毕业生在各区只能负担起不到140尺的“纳米盘”。

近年纳米盘充斥房屋市场，人均居住面积不断“纳米化”，正正是“将货就价”的结果。假若没有可负担的置业选项，问题将无法根治。

一手居屋中签机率微  未补价二手屋难流转

而居屋本应为锐意置业的夹心阶层，提供可负担的置业选项。每年居屋“大抽奖”，吸引数以万计的申请人。但根据立法会的资料研究计算，以“居屋计划2017”为例，当中30岁或以上申请人的申购成功率只有3%，而30岁以下更是低于1%。相对于这些家庭的置业需求，每年居屋的兴建及推售数量显得捉襟见肘。

要满足置业需求，提供未补地价二手居屋买卖选项的“白居二”政策，显得尤其重要。然而，买家往往因为现行政策而在按揭问题上却步。现时，政府为居屋设有30年担保期，担保期内买家可以在不用接受压力测试和审查收入证明文件的情况下，借取九成按揭。不过，当剩余担保期降至5年以内，银行在按揭年期和成数上会渐渐收紧。一旦担保期结束，则一般只能借取六成按揭，所需首期金额同时大大增加。对预算和首期资金有限的“上车一族”来说，看到这些表面上价格优惠，但实际上却无法负担的居屋，无奈只能“望楼兴叹”。

我们发现，符合借取九成按揭条件的二手居屋单位，正在迅速减少，未来5年即将出现“供应悬崖”。根据房委会数字，可供绿白表资格购买的二手居屋总量，有超过32万个；但当中的六成半，即逾21万个单位，已经不符合承做九成按揭的条件。而在剩余的三成半符合承做九成按揭要求，即超过11万个单位之中，高达8万个单位的剩余担保期只有5至9年。

换句话说，5年之后，还能够承做九成按揭的居屋，会从今天的11万个，锐减至3万多个（见表）。

在僧多粥少的情况下，卖家的议价能力更强，因而造成二手居屋高价成交。假如担保期政策继续一成不变，可预见的是楼龄较新的二手居屋单位，因为能承做较高成数按揭从而减轻首期负担，将变得更加奇货可居，而且价格高企；相反，楼龄较旧的居屋则不受欢迎，而且流转率低。

3个房屋建议“组合拳” 拆墙松绑解锁置业机会

如要解决青年置业问题，我们提出3个建议，作为一套“组合拳”，让这些现时被“锁死”的资源能更充分运用。第一，我们建议把担保期适当延长，确保楼龄较旧的二手居屋单位都能承做九成按揭。此举可让买家不必因为顾虑按揭成数，而局限于购买楼龄较新的二手居屋单位，有助遏抑炒卖及高价成交情况。

第二，在建议一的基础上，我们建议逐步取消每年配额和购买资格证明书限期，最终迈向全面开放“白居二”市场。有意见认为，这可能导致需求大量增加。然而，“白居二”市场的买家始终要符合相关入息及资产限额，并不会因为开放市场而导致合资格买家数量急增。此外，如将购买资格证明书的限期取消，买家再不需要一窝蜂地在限期前抢购单位，反而会对市场交投起到稳定作用。再者，随着需求有序地被引导至二手市场，新居屋的超额认购倍数也将回落。

第三，在一手居屋抽签制度上，我们建议为多次申请而未能成功的申请人，额外增加日后再次申请时的中签机率。透过这一系列建议，我们期望有助居屋制度“拆墙松绑”，并重燃青年置业希望。