撰文：叶文祺 团结香港基金高级研究员、唐嘉逸 团结香港基金助理研究员

近年政府拍卖土地成交价屡创新高，有部份人认为是由于政府实施所谓“高地价政策”，故意限制土地供应，提高向地产商出售土地的价格。然后，政府再以卖地所得的大量收入支持其大型基建，同时制造更多土地需求，并称这个过程为“基建旋转门”。诚言，地价高和供应少确是事实，但以此推断政府所谓的“高地价政策”甚至是“基建旋转门”未免过于武断。

现时卖地收入的确均拨入基本工程储备基金，而基本工程储备基金亦真的是政府各项基建的财政来源，但必须要留意卖地收入同时亦可以用于支持一般的政府开支。例如，政府在2018年财政预算案便公布将800亿港元的资金从基本工程储备基金转移至一般收入帐目，以支持政府各部门的日常营运成本。

同样道理，基本工程储备基金储备不足时，亦可从其他帐目转移储备。而在2017/18财政年度，政府也曾把45亿元由一般收入帐目转至基本工程储备基金。总而言之，政府是可以根据需要将资金存入或从基本工程储备基金中取出。有说政府有史以来只有以上一次从其他帐目转移储备基本工程储备基金。但所谓“基建旋转门”的论述要站得住脚，就必须证明大型基建项目只能依赖卖地收入，并没有任何其他的资金来源，而以上例子正正反驳了这论述。

低估土地需求是原凶，限制土地价格非上策

事实上，与其说高地价是政府的政策目标，不如说这是政府过去持续错估土地需求与供应带来的后果。过去数十年，本地经济连同邻近内地城市经济急速发展，创造大量财富，为本港带来庞大的房屋需求。但政府却低估房屋以及其他土地的需求，规划失误令土地供应却持续短缺，做成供不应求的情况。政府在1995年至2005年造地6,000公顷，然而，2005年至2015年已发展土地的面积只增加了400公顷，大跌超过9成。僧多粥少，竞争固然激烈，市价会给予需求多寡的讯号，正正是我们观察到的高地价现象所反映的。

面对楼价与土地成交价急升，社会上有意见认为政府应该限制土地价格，把地价订于一个比市场价格低的水平。这个“面粉便宜，面包就会跟着便宜”的论述实在令人难以理解。即使土地成本价低廉，只要土地供应不增加，房屋市场僧多粥少的情况只会持续，难以令楼价下跌。恐怕最终只是发展商出售单位所赚取的利润有所增加。

填海造地解高地价困局

正如前文提到，高地价实在是土地供应严重落后于需求的一个市场结果。归根究底，大规模增加土地供应才是解决高地价问题的唯一出路。政府增加土地供应时必须多管齐下，其中以在维港以外填海最能够提供大幅平整的土地。

最后，读者不妨思考，不论政府是否真的以“高地价政策”抬高地价以支持发展基建，要降低地价的方法，不就是应该是积极造地，以增加土地供应吗？