撰文: 林力山  香港测量师学会前副会长

“安居”从来都是“安民”政策中的一个重要因素，每个政府都应该有效利用“安居”的好处。近年来，香港陆续推出多项解决住屋需求问题的新政策，但却事与愿违，当中包括未能满足年青人期盼的置业梦。比如房委会最近推售3 个居屋项目七折定价的举措，当中两个项目平均尺价逾九千元之高，更突显了大部份年轻家庭根本无能力置业的苦况，亦引发要求检讨居屋定价机制的诉求。笔者认为，与其与市价脱鈎，不如改以申请者的负担能力厘定售价。这并非天方夜谈，邻近的新加坡政府所提供予国民的“组屋”，便沿用此方法制定售价。

同为四小龙    星房策胜港

香港与新加坡在六十至九十年代同被誉为“亚洲四小龙”，至今在经济范畴依然拼得难分上下。然而，在房屋政策方面，新加坡在“安居安民”的成果上却比香港优胜。新加坡的“组屋”，相若于香港的资助房屋，向来备受邻近地区所称誉，不但有效应付当地人口增长所带来的土地需求，同时亦能藉房屋政策稳定民心，达致安居乐业。

香港年青人这几年来对社会的怨气，或多或少由高楼价打破置业梦而诱发。新加坡的组屋由政府定价，只出售予新加坡居民，政府同时会提供补贴，让居民能以负担得来的价钱置业。即是楼价和申请者的人工挂鈎，并非如香港般纯以市场定价。这些“组屋”是当地政府“建屋发展局”从60年代起大规模地建造、提供给公民和永久居民家庭购买和租赁的津贴公共住房，现时约有高达85%的新加坡人受惠于组屋政策。

有效资助房屋  摆脱置业无望

由于是政府津贴房屋，故当局为购置组屋设立了条件，涵盖年龄、入息上限等，普遍居民都能符合入息上限等条件要求。不同级别的新加坡组屋价格是完全负担得来，品质相对应所属级别的组屋是恰到好处，在建材、设计及公共配套均可满足居民的生活所需。至于收入较微薄的一群，政府亦有廉租公屋供其选择。

因为新加坡组屋的选择设有不同级别，像阶梯般让入住者有机会细屋搬大屋，向上流动追寻更好的居住环境。反观香港，即使辛苦赚来的积蓄能得到上车机会，但眼见楼价不继飙升，加上林林种种的辣招，换大屋向上流动可能只是一个奢望。

新加坡的组屋政策推出后，对社会民生，以及楼市发展均有重大影响。一般认为，新加坡的组屋与公积金政策，是该国稳定社会的两大重要因素，因为以上的经济管制措施，大大压缩了楼市的炒作空间，将用家和炒家彻底分开，以便市民能以可负担的价格置业。

星填海造地  规划目标跨半世纪

事实上，新加坡是一个面积细小的地方，上世纪六十年代只有约581.5平方公里，但人口则持续增加，该国之所以能推出如此成功的组屋政策稳定民生、民心，政府填海造地的决定至为关键。自新加坡1965年独立建国以来，新加坡政府已意识到国土面积狭小将带来的隐忧，故透过不同方法让国民意识到觅地发展的重要性，当中填海造地成为该国觅地的重要选项。新加坡是世界上填海造地比例最高的国家之一，有逾22%的国土是透过填海而成。

据传媒报导，新加坡的土地规划具长远目标，以半个世纪为期，且每十年检讨一次。新加坡政府更预期在2030年以前，令国土增加至300平方英里（约777平方公里），而截至2016年的最新统计，新加坡的面积为719.2平方公里，意味在未来的十多年间，该国将会“创造”更多的土地。

毋庸置疑，自由市场固然是香港经济体系最可贵之处，但也正正因为香港拥抱自由市场，在地少人多的情况下，私人楼宇价格随着经济不断发展而水涨船高，是世界上各大都会必然的定律。香港同样与新加坡面对土地不敷应用、公营及资助房屋短缺、人口续增之况。香港在这方面能否借镜新加坡，从填海造地，以及市郊规划两方面作检讨。

香港在七十年代经济起飞时期，多次填海建造新市镇以满足市民的居住需求，然而自2000年代起，政府则再没有填海建造新市镇的规划；反之，新加坡则持续检视觅地计划，过去几十年多次填海造地，以配合当地的人口及住屋需求。回想新加坡在八十年代曾派员到港取经，了解本地公营房屋的规划，回国后取长补短，加以修订和优化，至今在这方面发展的成果实在令人刮目相看。

港郊野公园用地  划界须更新

另一方面，新加坡的土地规划相当长远，当中填海便是其中一个宏观计划；反之，香港则可能缺乏宏观视野，在土地规划方面明显不够长远细致。例如一直有讨论的郊野公园用地，当年是在小比例地图上大刀阔斧地划定其范围，然后便在桌上放大到现有的大比例地图上显示，是否能准确圈出郊野公园的真正界线，实在需要现今测量科技的核证。喜欢跑山的我，眼见一些被划为绿化地的地方却是一片荒芜，但同时亦有一些地方，明明绿树遍野，应该是郊野公园范围内，却没有落入地图显示的郊野公园界线内！这明显是划界不清，过时的划界或许也需要客观地重新审视。

目前香港的公营房屋轮候时间越来越长，私人住宅楼价则不断跟随经济周期上升，政府若要社会上不同阶层的香港市民安居乐业，住屋需求为一个极待解决的重要挑战，港府宜在土地规划及房屋政策上打破现有的框框。