为期大半年的“土地大辩论”终于有结果，土地供应专责小组于2018年的最后一日公布了最终报告。笔者认为，报告有两点值得留意。第一，是在问卷调查中市民所支持的选项合计平均可提供的土地达到约 1,950公顷，远超估算的1,200 公顷土地短缺。第二，是接近 85%受访者支持建立土地储备。这显示社会普遍对土地供应不足，需要建立土地储备这两点有共识。

然而，社会上有部份人却认为本港没有土地房屋供应不足的问题。他们其中一个论点是本港有近25万个“空置”单位，相当于2016年住宅单位总数的9.1%，只要重新分配“空置”的单位就能解决问题。

所谓25万个“空置”单位只是比较不同数据来源而得出的统计差异。但事实上，所谓25万个“空置”单位只是比较不同数据来源的资料而得出的统计差异。具体来说，这个数字是2016年的永久性居住屋宇单位的总数（273万）和家庭住户总数（248万人）之间的差距。（图一）

出现如此大量的“空置”单位，是源于两者所覆盖的范围截然不同。单位数目来自屋宇单位档案库（档案库）的“永久性居住屋宇单位”，其中包括有人居住的非住宅单位，例如用作住宅用途的商业和工业大厦单位、职员宿舍，以及学生宿舍等。另一方面，家庭住户数目则来自综合住户统计调查，只涵盖陆上“常住居民”住户，却不包括“流动居民”住户。

要把两者比较，必须对有关数字作出适当调整。具体而言，应从“永久性居住屋宇单位”的数目中扣除：职员宿舍；学生宿舍；作住宅用途的工业大厦单位；及其他非住宅单位。另一方面，家庭住户的总数应加上“流动居民”住户。调整后，可以得出屋宇单位与住户数目差距约为141,300个，相当于住宅单位总数的 5.2%。（图二）

尽管数字大幅下降，仍比差饷物业估价署（差估署）公布的48,100个空置单位多。这是由于差估署的记录不包括空置的村屋丶资助出售单位以及出租公屋单位。若而此调整差估署的数字，可以得出空置单位数目为87,900个，即3.2%的空置率。（图三）

两者差距进一步缩窄至54,800个，相当于住宅单位总数的 1.9%。必须留意的是，不同数据来源因为有不同的估算方法及统计基础，得出的数字很难完全相同。举例说，使用支出和生产方式编制的本地生产总值存在的统计差异亦达0.9% 至 2.1% 不等。

土地房屋供应不足是不争的事实
不论如何，可以肯定的是空置住宅单位远比25万低。表面地解读政府不同部门的数字，而不理会统计的限制与背后的方法显然是不能看清事实的全部。

事实上，不论真正的空置率是经调整后的差估署空置率3.2%，或是由调整后的屋宇单位与住户数目差距得出的5.2%，在全世界范围内也是偏低的。要留意的是，所有市场皆有其“自然空置率”，原因是业主换楼时，很少真的直接互换，举例甲买了乙的单位，不代表乙也会喜欢甲的单位；故此乙需另外再物色自己合用的物业；导致甲的物业不得不空置一段时间等待其他买家；再加上新业主在入住前一般还需要把单位装修。

退一万步来说，即使把全部空置单位都拿出来也不足以应付现时的短缺。单计过去5年，实际住宅供应与“长远房屋策略”中所订的目标之间的累计短缺已经高达99,000个单位。而根据政府预测，未来10年在最乐观的情况下单是公营房屋已预计短缺最少67,000个单位。所以土地房屋供应不足是不争的事实！