2025年住宅楼价止跌回升，市场目光再次聚焦于价格走势。然而，在价格反弹的背后，一个更能揭示市场底层动力的转变正在发生：反映供求压力的“供应库存月数”，过去两年间从102个月急剧缩减至49个月，大减逾半。这项指标计算的是按当前一手私人住宅每月平均成交量，消化所有已落成及兴建中而未售出的单位所需月数。月数愈高，意味着供过于求的压力愈大；月数愈低，则显示市场吸纳能力愈强，供应或趋紧张。

数字大幅缩短，并非单一因素所造成。供应方面，私人住宅落成量预计短期内将步入周期性低位；需求方面，人才持续流入及减息周期催生的置业需求，则有望进一步推升成交。供求两端此消彼长，未来的张力正在悄然积聚。面对这种潜在的供需趋紧，被动等待市场自我修正，恐怕并非良策。我们需要的是一套能因应市况动态调节的土地供应策略，在现行机制之上，同步提升监察敏锐度与执行灵活性。

有别于传统楼价指数仅记录已成交的价值，“供应库存月数”将潜在供应与实际吸纳速度一并考虑，具备显着的前瞻预警功能。当月数持续高企，即使楼价未即时反映，发展商已累积去货压力；反之，当月数跌至偏低水平，则预示短期供应可能紧张，推动同步价格上行。将此指标与楼价走势同步追踪，有助政府更全面地掌握市况，为动态调控提供客观的决策依据。

掌握数据之后，执行机制同样需要革新。我们建议采用更“贴市”的推地模式：因应市场吸纳能力及投标气氛，在推地节奏、规模与灵活性三方面动态调整。

在此政府主导的模式下，有关部门可以根据市场承接力及投标气氛，主动调节推出土地的节奏。政府在2025/26年度第四季成功招标牛头角彩霞道及筲箕湾东大街两幅地皮，这是自2023/24年度第二季以来，首次在单一季度内推出两幅住宅用地招标。此举清晰反映，当发展商参与投地意欲回升，政府应能更精准推地配合市场步伐。

革新现行推地模式

土地规模方面，过去两个财政年度，政府推出的土地大多为可建数百伙的中小型地皮，在市场调整期固然审慎稳妥，但当市场购买信心回稳、投标气氛转旺，有关部门应适时推出更具规模的用地，以满足发展商对经济规模及规划弹性的需求。近期港铁锦上路站第二期项目规模达1290伙，成功截收8份标书，显示市场对较大面积土地的承接力远超预期。政府可参考此先例，在条件许可时将较大面积的土地适量注入供应行列。

为进一步提升回应市场的灵活性，政府亦可弹性推出原本不在卖地计划内的用地。2024/25财政年度第三及第四季推出的大围美田路及东涌第106B区地皮，两者均不在原定卖地计划之内，成功建立先例。这套机制让有关部门能在市场对某类土地或地区出现强烈需求时，灵活增加供应，不受限于年度卖地框架。

推地策略的灵活性固然重要，维持市场投标意欲同样是关键一环。政府可致力维持简化的卖地条件，例如剔除繁重的公共设施建设要求，从而减低发展风险及资本开支。过往部分用地因附带复杂的社区设施或道路改道要求，令成本与完工时间不确定性大增，削弱发展商的参与意愿。透过降低“入场”及执行门槛，可确保招标过程更稳定及更具竞争性，吸引更多不同类型的发展商参与。一个更多元、更活跃的投标市场，本身就是土地定价与有效吸纳的最佳保障。

“供应库存月数”提供前瞻预警机制；灵活的推地安排赋予执行上的适应能力；而简化的卖地条件则维系市场参与意欲，上述三者互相补足，构成一套灵活调控土地供应的框架。这并非追求精准预测市场趋势转变，而是建立一套能够因应变化而持续修正的调节机制。如何在土地供应、市场需求与价格稳定之间取得平衡，最终考验的是制度设计的韧性与回应速度。建议有关部门研究采纳此一框架，为本港住宅市场建立更稳健、更具前瞻性的土地供应基石。