撰文：团结香港基金土地及房屋研究主管 叶文祺、研究员 潘灏仪、助理研究员 牟添

社会上有一种说法是说由于香港人口将于2043年停止增长，因此我们亦不会再需要更多土地。笔者对此不敢苟同，并将从以下三方面破解这个迷思。

（一）需要弥补过往缺口

所谓“欠债还钱，天经地义”，如果有人欠下债项后保证以后不再欠下新债，难道他就不需要偿还过往债务？其实香港的土地问题如出一辙--就算我们在将来未必会有人口增长，我们现时面临的土地短缺情况是由于过往欠缺造地，现在需要急起直追弥补过往的不足。如图一，以往本港土地供应持续增长，但近十年却停滞不前。已发展土地的面积在1995 年至2005年增加了6千公顷，但在2005年至2015年却只有4百公顷。没有充足地开发土地亦代表住屋用地不足，因此香港各类房屋供应都落后。供应不足令私楼楼价急升，居屋抽签似买六合彩，而公屋轮候时间更长达5.5年！因此，不论未来人口变动为何，为追回落后的房屋供应，政府仍然有需要尽全力寻觅和开发更多适宜发展的土地。

资料来源： 统计处、立法会文件、香港年报。

（二）需要改善宜居性

我们亦需要透过增加土地供应，来改善生活水平及应付人口老化。香港的居住面积狭小，据统计我们的人均居住面积只有170平方尺，比东京的210平方尺和新加坡的270平方尺都要低。如果我们要追至新加坡的水平，即使人口没有增长，我们亦需要比现在多六成的住宅地。除了居住面积狭小，香港人均的配套设施用地供应亦只有新加坡的三分之一。其中，医疗用地的不足带来尤其严峻的问题。香港人口老化，社会对医疗资源的需求不断上升。在过去15年公立医院的病床数目原地踏步，但我们的医疗系统现在却必须处理比以往多数倍的病人！

（三）需要重置旧区

现时旧区面临着人口稠密、楼宇老化、交通挤塞等问题，需要透过大规模的重建丶重新规划，甚或建立新的居住空间以腾空旧区，以改善宜居性及提高生活质素。楼龄70年或以上的私人住宅单位将于未来30年激增300倍至326,000单位。与此同时，观塘区、油尖旺区和黄大仙区等的人口密度亦达全港平均水平两倍以上。旺角更曾被认为是世界上人口密度最高的地区。又例如德辅道中、干诺道中及遮打道等商业中心区的道路，车速长期以来都只达时速10公里。总而言之，要有效改善旧区的宜居性，就要进行大规模的重建。其先决条件是需要大片的土地来重新安置现有居民。

增加土地供应为解决种种问题的根本条件

即使香港人口不再增长，政府仍须寻觅更多的土地，以改善市民的居住环境，让香港人能够少有所养、老有所依，并助力旧区重建。无论社会各界对于规划有着不同的愿景，可以肯定的是如果没有足够且适宜发展的新土地，一切都只是纸上谈兵。当下的土地困局不只牵扯到住屋，还关乎想干未来的社会发展和种种民生的议题。因此，不管未来人口是否増长，增加土地供应都是事在必行的选择！