撰文: 邬满海 香港房屋协会主席

巧妇难为无米炊。兴建公屋在香港从来都充满挑战，早年面对的困难是有地无钱，而现在刚相反，是有钱却无地。两种情况都是困境，而后者正是现时社会上热烈讨论的议题，以期寻求合适的解决方案。

我认为现时的困境非无出路，但不能再议而不决，免得问题愈趋恶化。

房协为港房策实验室 因时制宜

香港房屋协会在提供房屋及相关服务方面，一直担当着先行者的角色。房协于1948年成立，至今已70年，共发展了89个项目，提供的居住单位超过7.1万个。房屋政策应该与人口结构及社会需要紧扣，于不同时期推出相应的发展计划，因时制宜，解决住屋问题。

例如房协在90年代发展夹心阶层住屋；千禧年代随着人口老化开始发展有合适配套的长者房屋项目，为不同阶层长者提供安乐窝。今年下半年，房协将推出未补价资助房屋分租计划，以协助有需要家庭，并善用现有的公营房屋资源。

发展郊野公园边陲 需时逾15年

住屋需求迫切，觅地困难重重。为增加土地供应，2017年时任行政长官梁振英曾在《施政报告》中提出“应该思考利用郊野公园内小量生态价值不高、公众享用价值较低、位于边陲地带的土地用作公营房屋、非牟利的老人院等非地产用途。”

《郊野公园条例》自1976年订立，规定郊野公园范围内不得有新发展工程，以作环境保护；而过去42年来，郊野公园的范围并不是一成不变。根据资料，郊野公园的范围曾作多次调整，面积由40,925公顷，增加至43,455公顷，整体面积增加了6%。

房协应政府邀请，正进行一项有关开发郊野公园边陲地带作公营房屋及非牟利老人院等非地产用途的可行性研究，期望能为社会提供客观资料作未来的讨论基础。研究范围包括元朗大榄郊野公园近大榄隧道收费广场，及马鞍山郊野公园近水泉澳的两幅边陲地带，涵盖共约40公顷土地。

房协已于今年4月底聘请了顾问公司，分两个阶段进行上述研究。首阶段的基线研究将涵盖有关选址的生态评估及建屋可行性，为期约14个月。若基线研究结果显示试点的生态环境及发展条件均合适，才会进行第二阶段的详细研究，为期约12个月。整项研究预计于2020年底完成。

即使顾问研究报告认为发展大榄及水泉澳两幅郊野公园边陲地带可行，修改郊野公园范围仍须向郊野公园及海岸公园管理局总监申请，并向城规会申请在相关用地修改规划用途。然而，涉及的土地面积只有约40公顷，占郊野公园面积少于0.1%。

一如涉及大范围的新发展区及新市镇扩展项目，若获选的用地要发展成同时用作房屋及基础建设等用途的地区，在展开实际工程前，需要进行全面的规划及详细工程可行性研究，并按照相关法例进行修改程序。当中包括环境及生态评估，还有多个阶段的公众参与，以收集环保团体、法定组织（包括环谘会、郊野公园及海岸公园委员会）、当地社区及其他相关持份者的意见。

研究亦涉及各种技术评估，包括交通及社会影响评估，以确保建议发展项目能配合社区所需，之后并交由城规会审批。换言之，即使相关研究结论是具建屋可行性，相信整个谘询及审批程序亦非常冗长。根据土地供应专责小组的资料，由前期研究到完成首期工程，发展郊野公园需时至少15年。

旧邨重建 原区安置难耗资巨

旧邨重建是增加土地的方案之一，但重建中要解决的问题亦不少。房协辖下共有20个出租屋邨，为8万多名市民提供约3.2万个出租公屋单位。当中有7个屋邨楼龄超过50年，另外3个屋邨楼龄亦超过40年。“屋邨重建”是房协未来的重点工作，已展开重建工作的有筲箕湾明华大厦，以及今年年底开展兴建安置单位的香港仔渔光邨等。明华大厦是房协现存其中一个历史最悠久的出租屋邨，2011年房协宣布重建该邨，以综合重建模式推行，提供设施更完善的出租、出售和长者住屋单位。

重建旧邨的其中一项挑战是要寻找土地兴建首期安置住屋单位，以满足受影响居民原区安置的期望。由于土地匮乏，重建工作需分阶段进行。以明华大厦为例，由于区内未能找到土地兴建安置屋邨，因此只能将居民调迁至原邨内的空置单位，然后分期拆卸重建，整个重建项目预计于2032年（即超过20年）才完成。

而另一个受重建影响的屋邨，香港仔的渔光村，情况则较为理想，房协于附近田湾石排湾道觅得地皮兴建一幢有600个单位的安置屋邨作调迁之用，去年获城市规划委员会批准改划为住宅用途，为启动渔光村的重建踏出重要一步。由此可见，重建工作需视乎个别屋邨的情况，除了过程漫长外，每个项目均耗资数十亿元。房协资源有限，因此必须透过妥善规划逐步进行有关工作。

未补价单位分租 反应难料

当前土地缺乏，房屋供应不足，基层市民的居住空间狭小挤迫。房协正研究容许辖下未补价的资助出售房屋进行分租，目的是为基层市民提供额外住屋选择。租住对象为轮候公屋3年或以上的家庭，而细则仍在研究中。目前难以预计业主及租客的反应，但房协会在推行一段时间后再作检讨。

所以，不论是争议性较大的发展郊野公园边陲地带、重建旧屋邨、及至免补价分租资助出售房屋，每一个增加土地及住屋供应的方案都有其困难的地方。鉴于香港可发展的住屋土地供应紧绌，不同方案都要尽力尝试进行。现时政府就土地供应展开公众谘询，提出18个未来开发土地选项供各界讨论，时下不少意见以为只需要推行其中两、三个选项，香港的土地供应问题便可以解决，但本人认为土地供应问题要多管齐下，中短期、中长期不同方案都要同时探讨，建立足够的土地储备，才有望长远解决香港的住屋及土地供应问题。

回望70、80年代开辟新市镇，尤其采取填海造地，也有农地公私营合作等多元方法增地建屋。社会须持开放态度，以创新思维解决住屋问题，令香港成为更宜居的城市。