撰文: 叶文祺 团结香港基金研究员、朱泰亨 团结香港基金助理研究员

自2015年底发表土地及房屋研究报告后，笔者和团队走访全港多区的公屋及居屋住户，了解他们对现时公营房屋政策的意见。大部分公屋居民均希望重推租置计划，且对于现时已出售公屋和居屋的补价机制，他们均认为，存在缺陷，不但存在不公，亦有违政策原意，令他们难以成为单位的“真业主”。

其中，将军澳翠林邨在1988年落成，共4,932伙，在“租者置其屋计划”下推售，现时约7成公屋单位已被购买，但已缴付补价的业主却绝无仅有，主因在现行补价制度下，住户收入难以追赶楼价的升幅，使他们难以补价。

“租置计划”在1998年开始，2005/06年结束(注1)，原意就是为满足公屋居民置业需求而推出，但事实上，截至2012年在12万多个租置单位的业主之中仅1%已缴付补价，即近九成九业主也是“假业主”，未能享受过去十年楼价上升带来的好处。以表一为例，如租户在2003年透过“租置计划”购入沙田博康邨博逸楼一单位，当时只需约20万，因楼价上升，在2015年该单位所需补地价金额估计近200万，住户根本难以负担，就算真的能补地价并把单位在公开市场出售，所得回报率也远低于私人单位。

一方面，补价金额随市价变动，实如购买私人楼宇没有分别，有违政策帮助公屋住户置业的原意。另一方面，在未补价前，资助出售房屋住户其实并不拥有单位的完整业权，不能享受一个业主应有的权利，不能在公开市场出租、转让其单位及用其单位作融资安排，却要支付百分之一百的管理及维修费用，权责不对称，甚为不公。

有见及此，一班住户自发成立了民间组织“关注资助出售房屋权益大联盟”，并提出了三大诉求。第一，他们认为政府需重推“租者置其屋计划”，让每个公营房屋的居民可获得置业的机会，并重建基层置业阶梯。第二，他们认同基金会建议，把资助出售房屋的补价金额，锁定在购买时的水平，让他们可承担补价金额，追赶一个可追赶的目标。第三，为解决权责不对称问题，政府亦应按未补价比例，分担相应资助房屋单位的管理及维修费用。

事实上，基金会研究早指出，补地价金额随楼价不断上升，会引致其他一系列社会问题，例如经济不平等恶化、政府长远财政负担、跨代社会流动性及贫穷等问题。最后，笔者乐见各特首候选人均明白香港的公营房屋问题，如林太建议容许未补地价居屋单位的业主通过与社企合作在市场放租丶胡官考虑重推“租置计划”及微调补价机制丶曾俊华提出增加公营房屋供应等。笔者希望最后不论谁人当选，均能回应居民诉求，短期重推“租置计划”，优化补价机制，长远推出“补贴置业计划”，为未来的公营房屋提供“可租可买”及“先租后买”的选择，更有效运用公营房屋资源。

注1：房委会在2005/2006年推出第六期乙租置计划后，已终止该计划。根据现行政策，现居于租置屋邨的租户仍可选择购买其租住单位。