重推租置助民上车 纾香港不公
重推租置助民上车 纾香港不公
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笔者早已指出，置业不单是实际功用（utility），即有瓦遮头的居住问题，而是事关贫富悬殊、有楼与无楼（the haves and the have-nots）族群有否均等机会分享经济发展成果的公义问题。
无楼一族 难分享经济成果
事实上，由美国选出总统特朗普，到英国“脱欧”，以至欧洲各国出现政治立场极端的民粹政党上台，其主因都并非收入不均，而是财富或资产上的贫富悬殊。
例如，发生于2011年的“占领华尔街”运动，正是针对财富不均。当时，美国最富有1%的家庭，拥有了全国三分一的财富，余下99%的家庭则只拥有另外的三分二，亦产生了所谓“1% Vs 99%”的矛盾。
那香港的财富不均情况又是如何？本港没有像美国统计部门般编制家庭财富的数据，但可以想像，决定财富差距的最关键因素肯定是有没有物业的分别。所以令更多市民居者有其屋，包括“绿置居”及“租者置其屋”等计划，都一定是个令社会更平等、更公义的利民政策。
而根据差饷物业估价署数据，可以估算全港私楼单位的平均市价在2017年为816万元。假设物业是有私楼家庭总资产值的70%，则该家庭财富总值为1,165万，相比申请公屋的最新资产上限44万，并以此代表无楼家庭的财富总值，则前者是后者的26.5倍。若按目前的趋势，这个差距更会在10年内倍增至50倍以上（见图）！
(图片来源：《香港经济日报》)
有楼无楼 财富差距愈拉愈阔
但单是计算出财富差距并不足够，我们还需讨论，客观而言，到底怎样的财富差距才算得上“不公义”？
读者不妨也想想，若你和你的邻座同学出身家境相若，而你的同学是全班最勤奋、最聪明的一个（当然要撇除极端例子，如14亿人一遇的马云等），你认为这个和你起跑线一样的同学，一生收入（lifetime income）及财富累积和班中的平均相差多少，才属于合理范围、算是公平合理（fair）？笔者问身边高EQ的朋友，大概得出3倍至5倍的答案。
把这个比较推至最极端——你的邻座同学不是别人，是可比我们特首林太的尖子：25岁成功投考500人争一个位的政府政务官，起薪点5万元。假设其仕途顺利，平步青云，40岁晋身首长级公务员，并于50岁出任D8薪级点的常任秘书长，还在55岁起连续两届被委任为问责官员，到65岁退休，以3%折现率计，这位尖子的一生收入现值大约是1亿元（林太的数字当然会比此更高，因她50岁便当上发展局局长）。
相比今天的就业收入中位数每月1.5万元，假设每年加薪5%，40年的收入现值约为1,000万元，前者是后者的10倍。相信这应是一般人对于终身财富差距的“最大容忍极限”，因为当上特首的事业路途肯定是百中无一！
业主占比 2004年起辗转下跌
事实上，10多年前当财富差距超过10倍时，社会上便愈来愈多关于贫富悬殊、分配公义的讨论，第一届扶贫委员会也成立于2005年。可惜，除了在楼价大跌的1998至2003年曾经见过这种倍数外，香港的财富差距一直抛离这个范围。如今，原来只要父母有资产能资助首期，相比只能靠自己置业的人，两者之间的财富差距便可达27倍之遥，绝对是个“永不超生”、难以逾越的鸿沟！
这当然反映香港置业率低下的问题。若我们撇除资助出售房屋（主要为居屋和租置单位），这群需要补地价才能出售出租其单位的住户，私楼业主占全港家庭比率，自1990年至今近30年，基本上原地踏步，一直徘徊在35%左右，有关数字更自2004年起辗转下跌！
因此，真正能受益于经济增长带来的财富的业主占全港家庭35%，亦只是发达经济体的一半左右！早前与前国际货币基金组织（IMF）副总裁朱民碰面，他提及根据计量经济模型（econometric model）分析，香港经济表现其实低于潜质，笔者立时明白原因定是低置业率。像中国和新加坡的置业率都接近9成，经济增长的财富效应几乎全民受惠，进一步拉动消费之余，人人都能置业安居，难怪港人总是羡慕新加坡的房屋政策！
为甚么读书比你差、工作付出比你少很多的人，会比你富有数十倍——而且是几十辈子也不会追到！
如果大家认为以上的数字过于冷冰冰，未必觉得“到肉”，只要想像／回想一下过新年时，几个家庭聚首一堂，问起现时30多岁的80后们“几时拉埋天窗？”很容易便问到“咁上咗车未？”若你是其中一个80后小辈，望着坐你对面的表哥明明读书比你差、事业上远不及你努力和成功，却只因舅父舅母资助而成功“上车”，你却在连年捱贵租，“储极都储唔够”首期，买得起求婚戒指却买不起楼，会是甚么感觉？
青年难储首期 连年捱贵租
更尤甚者，你的业主则“奉旨”冷气雪柜坏了不找人来修理，加租收租却准时过闹钟！很难怪这个年轻人会问自己“到底我做紧乜？”、“为甚么我30年来谨遵父母老师教导，努力读书、奋发事业，却连最基本的‘居者有其屋’都做不到？”我们还怎么要求年轻人签这张“社会合约”（social contract）？我们实需要反思，为甚么在香港要达到“住”这最基本的人生需要都要这么辛苦？要帮助三分二“无份”的港人有份分享社会经济繁荣的喜悦，我们有责任支持土地供应专责小组的工作，并重新启动“租者置其屋”计划，替一个财富分配已极悬殊的社会，增加点点公义。
笔者早已指出，置业不单是实际功用（utility），即有瓦遮头的居住问题，而是事关贫富悬殊、有楼与无楼（the haves and the have-nots）族群有否均等机会分享经济发展成果的公义问题。
无楼一族 难分享经济成果
事实上，由美国选出总统特朗普，到英国“脱欧”，以至欧洲各国出现政治立场极端的民粹政党上台，其主因都并非收入不均，而是财富或资产上的贫富悬殊。
例如，发生于2011年的“占领华尔街”运动，正是针对财富不均。当时，美国最富有1%的家庭，拥有了全国三分一的财富，余下99%的家庭则只拥有另外的三分二，亦产生了所谓“1% Vs 99%”的矛盾。
那香港的财富不均情况又是如何？本港没有像美国统计部门般编制家庭财富的数据，但可以想像，决定财富差距的最关键因素肯定是有没有物业的分别。所以令更多市民居者有其屋，包括“绿置居”及“租者置其屋”等计划，都一定是个令社会更平等、更公义的利民政策。
而根据差饷物业估价署数据，可以估算全港私楼单位的平均市价在2017年为816万元。假设物业是有私楼家庭总资产值的70%，则该家庭财富总值为1,165万，相比申请公屋的最新资产上限44万，并以此代表无楼家庭的财富总值，则前者是后者的26.5倍。若按目前的趋势，这个差距更会在10年内倍增至50倍以上（见图）！
(图片来源：《香港经济日报》)
有楼无楼 财富差距愈拉愈阔
但单是计算出财富差距并不足够，我们还需讨论，客观而言，到底怎样的财富差距才算得上“不公义”？
读者不妨也想想，若你和你的邻座同学出身家境相若，而你的同学是全班最勤奋、最聪明的一个（当然要撇除极端例子，如14亿人一遇的马云等），你认为这个和你起跑线一样的同学，一生收入（lifetime income）及财富累积和班中的平均相差多少，才属于合理范围、算是公平合理（fair）？笔者问身边高EQ的朋友，大概得出3倍至5倍的答案。
把这个比较推至最极端——你的邻座同学不是别人，是可比我们特首林太的尖子：25岁成功投考500人争一个位的政府政务官，起薪点5万元。假设其仕途顺利，平步青云，40岁晋身首长级公务员，并于50岁出任D8薪级点的常任秘书长，还在55岁起连续两届被委任为问责官员，到65岁退休，以3%折现率计，这位尖子的一生收入现值大约是1亿元（林太的数字当然会比此更高，因她50岁便当上发展局局长）。
相比今天的就业收入中位数每月1.5万元，假设每年加薪5%，40年的收入现值约为1,000万元，前者是后者的10倍。相信这应是一般人对于终身财富差距的“最大容忍极限”，因为当上特首的事业路途肯定是百中无一！
业主占比 2004年起辗转下跌
事实上，10多年前当财富差距超过10倍时，社会上便愈来愈多关于贫富悬殊、分配公义的讨论，第一届扶贫委员会也成立于2005年。可惜，除了在楼价大跌的1998至2003年曾经见过这种倍数外，香港的财富差距一直抛离这个范围。如今，原来只要父母有资产能资助首期，相比只能靠自己置业的人，两者之间的财富差距便可达27倍之遥，绝对是个“永不超生”、难以逾越的鸿沟！
这当然反映香港置业率低下的问题。若我们撇除资助出售房屋（主要为居屋和租置单位），这群需要补地价才能出售出租其单位的住户，私楼业主占全港家庭比率，自1990年至今近30年，基本上原地踏步，一直徘徊在35%左右，有关数字更自2004年起辗转下跌！
因此，真正能受益于经济增长带来的财富的业主占全港家庭35%，亦只是发达经济体的一半左右！早前与前国际货币基金组织（IMF）副总裁朱民碰面，他提及根据计量经济模型（econometric model）分析，香港经济表现其实低于潜质，笔者立时明白原因定是低置业率。像中国和新加坡的置业率都接近9成，经济增长的财富效应几乎全民受惠，进一步拉动消费之余，人人都能置业安居，难怪港人总是羡慕新加坡的房屋政策！
为甚么读书比你差、工作付出比你少很多的人，会比你富有数十倍——而且是几十辈子也不会追到！
如果大家认为以上的数字过于冷冰冰，未必觉得“到肉”，只要想像／回想一下过新年时，几个家庭聚首一堂，问起现时30多岁的80后们“几时拉埋天窗？”很容易便问到“咁上咗车未？”若你是其中一个80后小辈，望着坐你对面的表哥明明读书比你差、事业上远不及你努力和成功，却只因舅父舅母资助而成功“上车”，你却在连年捱贵租，“储极都储唔够”首期，买得起求婚戒指却买不起楼，会是甚么感觉？
青年难储首期 连年捱贵租
更尤甚者，你的业主则“奉旨”冷气雪柜坏了不找人来修理，加租收租却准时过闹钟！很难怪这个年轻人会问自己“到底我做紧乜？”、“为甚么我30年来谨遵父母老师教导，努力读书、奋发事业，却连最基本的‘居者有其屋’都做不到？”我们还怎么要求年轻人签这张“社会合约”（social contract）？我们实需要反思，为甚么在香港要达到“住”这最基本的人生需要都要这么辛苦？要帮助三分二“无份”的港人有份分享社会经济繁荣的喜悦，我们有责任支持土地供应专责小组的工作，并重新启动“租者置其屋”计划，替一个财富分配已极悬殊的社会，增加点点公义。
