造地建屋大落后 精简程序加把劲
造地建屋大落后 精简程序加把劲
撰文：香港测量师学会前会长、土地供应专责小组前成员、大屿山发展谘询委员会委员 刘振江
疫情阴霾未过，社会焦点是抗疫，彷佛令人淡忘了香港仍有不少深层次矛盾亟待解决，而房屋问题更是重中之重。根据房委会最新数字，公屋申请者的最新平均轮候时间是5.8年，创22年新高，当中长者一人申请者的平均轮候时间增至3.6年。增加土地供应的步伐不够迅速，导致香港房屋问题仍处于水深火热的状况。
团结香港基金最近发表研究报告，指出香港将面对“熟地”供应低、房屋落成量低、居住质素低的“三低”死结。诚然，香港本身发展土地不足，政府开拓新发展区土地需时，发展商利用农地储备要克服众多规划及补地价的困难，而市场又缺乏熟地供应，导致私人房屋市场有机会出现供应断层。要加快造地建屋，除了发展“明日大屿”增加土地供应外，政府必须精简现时冗长的行政程序，让“生地”更快变成“熟地”，并更新补地价政策，才可为房屋问题解开死结。
纸上规划碍发展 应基建先行
要发展一个房屋项目，绝非纸上谈兵，亦不是随意在地图上选择一块空置土地，就可以建屋。不论政府或私人发展商，均须有化“生地”为“熟地”的过程，程序包括收地、建设交通系统及基础设施，更要通过不同的规划及审批程序等，极为复杂。
以私人发展项目为例，虽然发展商在市区收购分层大厦和土地业权以及改契／换地，较位处于新界的项目简单，但一般都需时十年八载；而把新界农地转化为“熟地”，当中涉及更多复杂的挑战，包括分散土地业权（如“祖堂地”）、缺乏基础设施支援、众多法定及政府部门的技术审批要求等，在取得所需土地后，平均要10多年方能完成换地手续。
申请城市规划准许作高密度房屋发展，项目附近的基建设施更是影响申请成功与否的关键因素。如果项目发展的地积比是3至5倍，附近须具备足够大型交通基建，包括邻近港铁站及公路配套等。
纵使发展商愿意自行兴建道路、排污及排水等设施，仍需政府协助提供政府土地及批准，当中“纸上规划”的道路是突出例子：政府规划图则所显示的道路迟迟未落成，令附近申请兴建房屋项目受阻。政府若要做到急市民所急，加快“熟地”供应，就要做到“基建先行”，等待有人申请换地才启动研究，往往事倍功半、费时失事。
精简流程 省却重复程序
从申请至落实规划，申请人须聘请专业人士，应政府不同部门的要求进行深入的研究，以及作多种影响评估。然而，有些研究需要重复进行，例如交通评估影响。由于申请时间不同，项目落实时间亦有改变，相关部门花不少时间作审批，有时更着眼细微却无关宏旨的问题，令审批的时间一再延长；同时，处理地盘内的树木保留与否的问题，亦令发展项目增加风险。
我乐见政府于去年《施政报告》提出扩阔精简发展管制督导小组的组成和工作范围，进一步加快土地发展程序。该小组最近亦表明下一步的工作重点，将联同其他审批部门，如运输署、环境保护署，全面检视发展审批程序及理顺各项发展相关规定，务求加快房屋项目上马和落成，加速房屋供应，绝对是良好方向。
现时，不少大型发展项目由规划到落成，需时超过10年，亦牵涉多个部门。政府在发展东九龙时，成立起动东九龙办事处，让主要持份者和公众参与，并协调政府各方一起推动总纲计划，效果良好。因此，本港未来发展大型工程项目时，可考虑成立类似的小组，让政府认真参考业界意见，加快相关审批程序。
补地价是将“生地”变成“熟地”的另一大挑战。即使发展商现时愿意参与政府积极推行的土地共享先导计划，将来亦面对补地价的问题。政府沿用的机制是全取差价，即收取转换发展用地后的价值，减去官员评估的现时价值。然而，发展商要花多年时间，以及众多人力物力去收集土地业权，以至聘请专家进行城市规划申请、开展满足城规会要求的工程等成本，均没有被政府在评估地价时考虑。
须改革补地价机制 估价更贴市
对于有发展潜力的土地，收购价往往要达每平方尺1,000至2,000元或更高，方能打动地主出售，这远高于政府每平方尺300至400元的评估；土地现时价值被严重低估，未能反映发展商实际收购土地的成本，令双方在补地价问题出现拉锯。
政府近年推展公营房屋时，同样要面对改划用地的挑战，花上不少资源，这是社会的成本。发展商在困局中创造发展用地，其实十分困难，现时的制度严重局限这些发展商帮助解决房屋供应落后的能力。我认为补地价制度必须改革，政府的评估机制要“贴市”，让评估能够反映市场价钱，让市场有效运作，加快造地建屋。
正如中国领导人所言，“社会要安定，房屋问题需解决。”可是，根据团结香港基金的报告估算，未来5年私人住宅年均供应量只有约15,000个单位，较去年实际落成20,900个单位少28%；未来4年的公营房屋年均供应量则为21,800个单位，较《长远房屋策略》目标落后28%，情况没有最差，只有更差。特区政府在未能立即透过填海造地大幅增加土地供应时，便应全面检视现行的土地发展制度，并进行深化的改革，精简繁复流程及过时的补地价制度，加快转换“熟地”速度及效率，增加房屋供应。
撰文：香港测量师学会前会长、土地供应专责小组前成员、大屿山发展谘询委员会委员 刘振江
疫情阴霾未过，社会焦点是抗疫，彷佛令人淡忘了香港仍有不少深层次矛盾亟待解决，而房屋问题更是重中之重。根据房委会最新数字，公屋申请者的最新平均轮候时间是5.8年，创22年新高，当中长者一人申请者的平均轮候时间增至3.6年。增加土地供应的步伐不够迅速，导致香港房屋问题仍处于水深火热的状况。
团结香港基金最近发表研究报告，指出香港将面对“熟地”供应低、房屋落成量低、居住质素低的“三低”死结。诚然，香港本身发展土地不足，政府开拓新发展区土地需时，发展商利用农地储备要克服众多规划及补地价的困难，而市场又缺乏熟地供应，导致私人房屋市场有机会出现供应断层。要加快造地建屋，除了发展“明日大屿”增加土地供应外，政府必须精简现时冗长的行政程序，让“生地”更快变成“熟地”，并更新补地价政策，才可为房屋问题解开死结。
纸上规划碍发展 应基建先行
要发展一个房屋项目，绝非纸上谈兵，亦不是随意在地图上选择一块空置土地，就可以建屋。不论政府或私人发展商，均须有化“生地”为“熟地”的过程，程序包括收地、建设交通系统及基础设施，更要通过不同的规划及审批程序等，极为复杂。
以私人发展项目为例，虽然发展商在市区收购分层大厦和土地业权以及改契／换地，较位处于新界的项目简单，但一般都需时十年八载；而把新界农地转化为“熟地”，当中涉及更多复杂的挑战，包括分散土地业权（如“祖堂地”）、缺乏基础设施支援、众多法定及政府部门的技术审批要求等，在取得所需土地后，平均要10多年方能完成换地手续。
申请城市规划准许作高密度房屋发展，项目附近的基建设施更是影响申请成功与否的关键因素。如果项目发展的地积比是3至5倍，附近须具备足够大型交通基建，包括邻近港铁站及公路配套等。
纵使发展商愿意自行兴建道路、排污及排水等设施，仍需政府协助提供政府土地及批准，当中“纸上规划”的道路是突出例子：政府规划图则所显示的道路迟迟未落成，令附近申请兴建房屋项目受阻。政府若要做到急市民所急，加快“熟地”供应，就要做到“基建先行”，等待有人申请换地才启动研究，往往事倍功半、费时失事。
精简流程 省却重复程序
从申请至落实规划，申请人须聘请专业人士，应政府不同部门的要求进行深入的研究，以及作多种影响评估。然而，有些研究需要重复进行，例如交通评估影响。由于申请时间不同，项目落实时间亦有改变，相关部门花不少时间作审批，有时更着眼细微却无关宏旨的问题，令审批的时间一再延长；同时，处理地盘内的树木保留与否的问题，亦令发展项目增加风险。
我乐见政府于去年《施政报告》提出扩阔精简发展管制督导小组的组成和工作范围，进一步加快土地发展程序。该小组最近亦表明下一步的工作重点，将联同其他审批部门，如运输署、环境保护署，全面检视发展审批程序及理顺各项发展相关规定，务求加快房屋项目上马和落成，加速房屋供应，绝对是良好方向。
现时，不少大型发展项目由规划到落成，需时超过10年，亦牵涉多个部门。政府在发展东九龙时，成立起动东九龙办事处，让主要持份者和公众参与，并协调政府各方一起推动总纲计划，效果良好。因此，本港未来发展大型工程项目时，可考虑成立类似的小组，让政府认真参考业界意见，加快相关审批程序。
补地价是将“生地”变成“熟地”的另一大挑战。即使发展商现时愿意参与政府积极推行的土地共享先导计划，将来亦面对补地价的问题。政府沿用的机制是全取差价，即收取转换发展用地后的价值，减去官员评估的现时价值。然而，发展商要花多年时间，以及众多人力物力去收集土地业权，以至聘请专家进行城市规划申请、开展满足城规会要求的工程等成本，均没有被政府在评估地价时考虑。
须改革补地价机制 估价更贴市
对于有发展潜力的土地，收购价往往要达每平方尺1,000至2,000元或更高，方能打动地主出售，这远高于政府每平方尺300至400元的评估；土地现时价值被严重低估，未能反映发展商实际收购土地的成本，令双方在补地价问题出现拉锯。
政府近年推展公营房屋时，同样要面对改划用地的挑战，花上不少资源，这是社会的成本。发展商在困局中创造发展用地，其实十分困难，现时的制度严重局限这些发展商帮助解决房屋供应落后的能力。我认为补地价制度必须改革，政府的评估机制要“贴市”，让评估能够反映市场价钱，让市场有效运作，加快造地建屋。
正如中国领导人所言，“社会要安定，房屋问题需解决。”可是，根据团结香港基金的报告估算，未来5年私人住宅年均供应量只有约15,000个单位，较去年实际落成20,900个单位少28%；未来4年的公营房屋年均供应量则为21,800个单位，较《长远房屋策略》目标落后28%，情况没有最差，只有更差。特区政府在未能立即透过填海造地大幅增加土地供应时，便应全面检视现行的土地发展制度，并进行深化的改革，精简繁复流程及过时的补地价制度，加快转换“熟地”速度及效率，增加房屋供应。
