撰文：团结香港基金土地及房屋研究主管 叶文祺、高级研究员 潘灏仪

香港的土地供应日渐低迷已经不是一朝一夕的事情，今年的土地供应更加出现“三低”现象，分别是官地占比、有规模的地皮占比以及熟地占比三者皆低。供应脚步浮浮，政府手上的土地弹药亦已所剩无几，预计短期内觅地措施只会“愈揾愈难”。

卖地计划出现“三低”现象

政府在2月发布的2021-22年卖地计划，预计来年的潜在土地供应将可达到16500个单位，骤眼看比政府的私楼供应目标12900个单位高，但最终埋单计数时能否达标仍是未知之数。今年的卖地计划呈现“三低”格局，预示未来的私人住宅土地供应将会买少见少。

第一低是官地的占比低。卖地计划中官地的比例在过去数年稳步下降，由2016-17年度的72％下降到去年的34％。卖地计划当中的官地伙数亦创10年新低，15幅官地只能提供6000个单位。

第二低是有规模的地皮占比亦算低。在卖地计划中的15幅官地中，有近8成皆是“蚊型地”，即有12幅只可提供少于500个单位，当中更有6幅只可提供少于100单位。

第三低是熟地的占比低。在15幅官地中，有4幅尚未完成改划程序，加上三个铁路物业发展项目中有2幅尚未完成改划程序，今年的卖地计划中至少有6幅土地尚未完成改划程序，比去年大增一倍。

短期措施日益困难

土地供应愈来愈“虚”，是因为在过去20年香港并没有进行大规模的土地开发。在古洞北、粉岭北及东涌东等新发展区尚未能够大量供应地皮前，短期内政府仍然只能依赖重新规划及发展已有土地作住宅用途。政府由7年前提出的210幅改划地，到去年的焦点慢慢转移到棕地群及市区寮屋重建，再到今年开始提出政府、机构或社区用地（GIC）“一地多用”，可以见到政府在短期措施方面真可谓翻箱倒笼、扭尽六壬。惟自2013年起，容易改划的地皮早已完成改划，剩下的算是“箩底橙”。因此短期觅地将会“愈揾愈难”、“愈难愈揾”。

要摆脱现在的困局，长期的大型造地计划必须尽快落成。来年卖地计划公布古洞北／粉岭北的首幅私营房屋土地可以如期招标，算是惊喜。另外洪水桥／厦村、元朗南及东涌东填海等计划亦于财政预算案中亦报告如期进行中，阶段性成果而言算是顺利。但上述的新发展区现在都主力进行第一阶段的工作，多数的房屋供应将会来自第二阶段甚至是第三阶段。因此，新发展区的粮仓效应如要见到真章，政府就必须加快取得第二阶段拨款的进度，令到供应的“大数”能尽快成真。