资助房屋向来是香港房策焦点所在，近年政府几乎每年都会提出相关针对性的新措施。例如去年施政报告提出一系列优化措施，包括40岁以下白表人士、连续两次未能成功申请者可获多一个抽签号码，以及白表居屋第二市场计划（白居二）增加1500个青年名额等。然而楼价自2021年9月转势向下后，更多人能够负担私楼，引发愈来愈多人关注资助房屋的定位走向。早前“白居二2024”和房协两个新资助出售房屋项目相继接受申请，前者和后者分别录得超额申请近5倍及近10倍，亦透露了些许端倪。

近期资助房屋相关申请超额数字，虽不比旧时动辄数十倍，但也反映香港大众对资助房屋需求依然殷切。要摸清资助房屋市场虚实，不应只留意近期新项目申购情况，也需从数据中寻找理据制订新策。到底资助房屋市场与私人住宅市场之间，是否存在直接竞争？资助房屋在楼价回落后，是否还有存在必要？资助房屋政策有否进一步优化空间？

资助屋与私楼竞争微 存在价值及目的未变

为深入了解资助房屋与私人住宅之间的市场竞争，我们翻查了近年市场成交数据。于2021年，即楼价高峰期间，资助房屋成交价介乎“少于100万至500万元”；私人住宅成交价则介乎“300万至超过5000万元”。由此可见，两个市场的成交价重叠范围落在300万至500万元。到2024年，楼价已下调约27%，私人住宅成交价高位仍与过去相若，惟低位却跌至100多万元，因此两个市场的成交价重叠范围扩大到100万至500万元。若再留意成交数量，就能够知道两个市场体量的差异巨大——2024年资助房屋一手成交仅1888宗；私人住宅一手成交是其近9倍，达到16,869宗。因此，市场之间的竞争实在相当有限。

虽然我们不能否认在特定楼价区间，两个市场确实有一定竞争情况，例如2024年“300万至500万元”范围内的资助房屋一手成交有502宗，私人住宅一手市场成交则有3195宗，各占自身市场约两至三成，形成比较明显的体量重叠。

为此，我们进一步分析这个价位区间的潜在买家群，方法是参考政府统计处的全港住户每月入息组别分类，并为各组别估算其最高可负担楼价。结果显示，倘一个香港住户每月入息落入25,000至39,999元范围，即收入在全港住户入息中位数29,600元上下，那么其最高可负担楼价约为450万元，成为最受两个市场成交价重叠影响的“300万至500万元”楼价范围主要客源。不过他们为数不多，大概只占全港住户数量18%。

至于位处全港住户入息中位数以下的市民，其楼价负担能力水平，与近期各类资助房屋（例如居屋及绿置居）售价范围大致相若，资助房屋仍是这些市民自置居所的最主要途径。因此，资助房屋满足中低收入家庭置业愿望的功能仍然存在，有延续必要性。

满足置业需求促流转 提升单位面积增诱因

资助房屋亦能够促进公屋流转，让经济状况已改善的公屋租户有机会实现置业，从而腾出单位予其他更有需要的轮候者。资料显示，过去近20年间的净回收公屋单位数量变化，与租户购买资助房屋后交还单位的数量变化非常脗合，程度显着高于房屋署发出终止合约通知书后收回单位的数量变化。这反映当局固然应加强打击滥用公屋，惟鼓励合资格租户自愿搬迁更为重要，甚至可成为未来进一步促进公屋流转的主要策略。

事实上，房屋署的公营房屋住户综合统计调查（统计调查）结果显示，过去十几年间，愈来愈多公屋住户对购买资助房屋持开放态度，近年比例更达到三成以上（见图）。我们作一个粗略推断，假如将相关比例套用至全港公屋住户数量，则估计全港有338,100个公屋住户对购买资助房屋单位持开放态度，未来有机会在购入资助房屋后，交还同等数量单位；该潜在可回收单位数目，为过去10年回收单位总量的10倍。

不过，公屋与资助房屋之间的流动仍面对挑战。统计调查结果显示，过去10年平均仅2%资助房屋业主会考虑在未来一年内出售单位。出售意向低迷且远低于购买意向，突显了二手资助房屋市场买卖供求失衡问题。此外，过去15年的未补价资助房屋成交数据反映，近九成交易都涉及400尺以上单位。这毫无疑问说明了公屋住户“绿表”买家，绝大多数倾向购买面积较大单位。但近年新建成的资助房屋，却以430尺以下面积较细单位为主，相关单位比例在2024/25年度供应中达到近八成，令住户置业后仍需在生活空间上“将就”。

由于置业成本远高于租住公屋成本，若生活条件未能得到显着改善，公屋住户并不会有太大意愿自置居所。此外，由于面积较细资助房屋单位未来转售时的资本增值较少，从中所得甚至可能少于置换私人住宅单位的所需首期，因此购入细单位的资助房屋业主，可能面对生活空间不足，又无法换楼的进退维谷。因此，随着种种数据反映公营房屋整体供应已见改善，甚至进入“收成期”，我们希望未来新建资助房屋单位的面积也能拾级而上，使香港家庭可愈住愈大，也促进更多公屋住户向上流动，实现宜居安居。