撰文：李树甘 香港树仁大学经济及金融学系副教授

英国经济学人智库（Economist Intelligence Unit）刚公布2019年全球生活成本调查报告，香港首次成为全球生活费最贵的城市，与巴黎和新加坡并列第一。楼价水涨船高，自然令香港生活成本节节上升，普罗市民穷一生努力也未必可拥有自己的安乐窝。要解决楼宇不足所衍生的社会民生问题，政府必须从供应着手，大幅增加土地供应与住宅单位。

最近，政府公布“明日大屿”在交椅洲填海1,000公顷及相关基建的造价，引发社会热议，大众聚焦是否“值得”投资逾6,000亿落实项目。我认为项目不仅具经济效益，更满足改善民生及城市规划的需求，带来更多无形的社会效益，绝对值得。

坊间不恰当引用研究

近年，坊间有人透过实证研究，指出土地供应与楼价无直接关系，藉以推论增加土地供应无助纾缓本港楼价及解决本港的房屋问题的结论。在细阅相关研究后，我认为坊间不恰当引用实证研究结果。

首先，要动态实证研究有关土地供应与各变项的因果关系，需要较长的时间序列（time series）数据。但直到现在，我们未能获得每月土地供应的数据。如果我们用年度数据则样本数（sample size）着实不足，令结论有一定程度的误差。

其次，相同面积的土地，可因不同用途和地积比率等令楼宇落成量有很大的不同，透过政府拍卖或招标出售的土地，需要一段时间建造并在市场上销售，从售出土地到真正房屋单位供应出现滞后，所以研究人员以通过估算政府土地出售计划提供土地所预期完成的住宅单位量，作为土地供应量（面积）的替代变项（proxy）来检验土地供应与楼价的因果关系，研究发现，没有证据支持通过政府土地出售方案改变土地供应会影响楼价。

可是，应用格兰杰因果关系（Granger Causality）检验需要较长的时间序列数据，由于没有足够一手预期完成单位的楼价数据，作者所用楼价数据以包含一、二手单位交易价格替代。

正如作者指出，计划完成的一手单位量占市场一、二手总供应量比重不多，因此就算预期新楼单位（当作土地供应）增加，不难理解一单位不容易影响包含一、二手单位的楼价（还有很多因素影响二手楼价）。学术论文已清楚指明推论来自当中的局限，这是没有问题。但从政策运用来看，不能以此研究发现，就权威定性认为增加土地供应不能纾缓本港楼价，也不能解决本港的房屋问题。

况且从所用研究方法来看，由于土地供应量（以预期新楼单位数量替代）属统计上不平稳（nonstationary）变项，但价格（包括新旧楼单位）属统计上平稳（stationary）变项，就算不用传统方法检验因果关系，该检验并不包含长期元素，因此就算没有上述的数据问题，研究结果显示，没有因果关系并不表示长期持续增加土地供应不能降低楼价。此外，笔者认为更重要的是土地用途，所增加土地是用以满足市民住屋、医疗、教育、环境、交通、社福和城市发展等需要。

楼市面对“供应增加陷阱”

确实，近年香港政府卖地，各大地产商也推出楼盘，市面上的供应增加，却无法令楼价下降，始终负面影响市民生活费用与质素。笔者认为，此现象反映本港楼市正面临“供应增加陷阱”，楼价在供应增加后未有回落，最主要源于大众预期楼价未来一定会上升，需把握时机买楼自住或投资；结果，每当有新楼盘推出时（每次数量不多），市民便立即蜂拥购买，抵消增加土地供应对楼价的影响。除非土地能大幅增加，改变市民“楼价有升冇跌”的预期，零碎的土地供应增加，确实难以遏止楼价不断上升。所以，不是不应增加土地供应，而是可以大量并可持续地增加。

相反，2003年香港楼市正面对“供应减少陷阱”，当时香港面临严重经济衰退，失业率历史新高；加上疫症肆虐，人心惶惶，大众预期楼价有跌无升，就算偶有买楼需要，悲观业主和投资者只会把握时机出货，抵消了需要增加导致楼价的影响。直至签订《内地与香港关于建立更紧密经贸关系的安排》后，自由行激活香港经济，海内外资金进入本港楼市，形成大量需求，改变市民对楼价的预期，楼价转趋上升。

在现时“供应增加陷阱”的处境中，改变大众预期成为改变楼价的关键。客观地，现时改变预期的因素大致分为利率改变、中美贸易战的影响、股市、大幅增加土地供应。去年年中，在股市反覆下滑、市场担心利率上升、中美贸易战阴霾下，楼市显着回落。以第一城二手成交的平均尺价为例，去年8月高位为19,500元，但到今年1月，却跌至14,500元，累计下跌26%；其后在中美贸易战问题明朗化、股市、利率稳定后，至今已回升28%至18,600元。

由于香港政府对股市、利率改变、中美贸易战当中也没有明显角色，唯有透过持续大量增加土地以增加住屋供应，从而改变市场“买楼必赚”的预期，才可使楼价回落。

政府最近公布“明日大屿”愿景中的交椅洲填海1,000公顷项目的造价，引起社会对项目的成本效益及“掏空库房”的议论。笔者个人认为，大幅填海能持续增加土地供应，不仅是改变预期及影响楼价的关键一步，大幅土地更有助整体城市规划，有效满足社会发展需要，提升居民生活质素。

在发展基建时，我们除了考虑实际的成本及收益外，更应衡量长期的社会实际需要。以西铁为例，开通初期使用量低，也被称为大白象，但衡量基建效益非在乎初期多少人使用，而是能否配合长期社会发展和市民的实际需要。十多年后的今天，西铁繁忙时间使用率达104%，成为市民穿梭新界西与市区的主要交通工具，稳定缩短交通时间，带来不少方便和庞大的无形效益，也证明西铁的实际需要。其实，若西铁通车初期即有高使用率，反而是规划不善。

明日大屿具成本效益

笔者理解市民担心“明日大屿”对香港库房造成沉重的压力，不过，填海1,000公顷非一时三刻完成，政府须分阶段进行，有助缓解财政负担。过往基建造价高昂，很大程度源于各个大型基建如铁路发展、机场第三条跑道等工程时间重叠，导致劳工不足，成本大幅上涨。在建造“明日大屿”时，相关工程均已完工，而长期有计划的填海大纲，政府理应可更有效率地控制成本。

此外，“明日大屿”的1,000公顷土地，也可成为香港的土地储备，未来政府有更大的空间规划，可因应时代的发展，主动供应土地满足社会所需。

作为国际金融中心，加上香港需要依赖外来资源，保持对外开放以持续发展，在全球化下，正如其他重要的国际城市，香港更难以避免企业和资金流入，世界各地的人到香港生活及工作，令住屋需要增加、也导致楼价及生活费用上升。

然而，外来人口涌入，可为城市带来人口补充的劳动力及市场，使经济可平稳发展。在未能扩大本港1,106平方公里的界域情况下，香港绝对需要透过大量填海，有计划可预期大规模地增加土地供应，满足未来社会需要。