撰文：团结香港基金土地及房屋研究员 潘灏仪、助理研究员 许雅婷

《施政报告》放宽按揭保险，把首置者可申请最高九成按揭贷款的楼价上限提升至800万元，随即引起关注。纵使新措施能降低首期要求，但不少人担心措施加大杠杆，变相鼓励市民承造高按揭，日后供楼时负担更是百上加斤。

政府早前公布现时市民的“供楼负担比率”（按揭供款占家庭每月收入的比例）已达73%，业主的供楼压力是否已真的到达临界点？这个数字真的反映实况吗？我们又应该如何理解这个数据呢？

已置业者负担远低于官方数据

其实，供楼负担难以一概而论，我们可以先把市场分成三组再逐一讨论。

首先，已置业家庭的按揭负担相对平稳。根据2016年中期人口统计所指，全港置业自用的家庭中，约66%没有按揭供款；其余仍在供楼的家庭，金管局的最新数字显示他们实际的供款额只占月入的35%。因此可以推断，以整体存量（stock）来说，家庭供楼的负担比例并不算高。

由于楼价已经大幅攀升不少，更须关注的是新造按揭的负担比例。但由于金管局规定，银行批出按揭贷款时，必须确保业主每月供款不多于其月入五成，故此新造按揭的负担比例最高也就只是50%。然而，往往有人把两者混淆，误以为即使成功上车，按揭还款也会占用收入七成。当然，就算政府现时放宽了按揭成数，能够符合金管局这个50%的负担比例的，主要是较高收入的一群。

金管局的规定，犹如筛选过程，淘汰了经济能力较差的家庭，使这些家庭根本不能够造新按揭买楼。因此，如果计算全港整体供楼负担，其实并不现实，因为大部分人已经不能够合资格买新楼，而已经拥有私人自住房子也只占少数。

因此，所谓的全港性供楼负担比率，其实只是一个假设性的命题，反映的只是楼价愈来愈贵、愈来愈难买楼的现象，并不反映实际的负担比率，因为并非所有香港家庭也在供楼。

即使如此，现时也有3间机构会定期统计全港性供楼负担比率，包括（1）由金管局公布的“收入杠杆比率”、（2）由政府经济顾问办公室公布的“供款与入息比率”及（3）由中原地产公布的“全港单位供楼负担比例”和“私楼供楼负担比例”。上述指标均先假设一个单位的面积、平均尺价、按揭成数、按揭年期、按揭息率，从而得出每月应付的按揭供款，然后把此除以全港的入息中位数，得出全港的平均供楼负担比率（见下表）。

数据假设是否恰当值得商榷

由于比率经众多假设计算出来，所以各机构得出的结果不一。政府指供楼负担比率在本年6月录得73%的高水平，远超1999至2018年间44%的平均值；而金管局公布同期的数字则高达81%，高于1996至2019年间55%的平均值。反之中原地产于同时段录得的全港单位供楼负担比率只有57%，但仍超过1994至2019年间44%的平均值。

为什么3个数字相差甚远？主要是因为三者计算时的假设不同。政府和金管局以较大面积的单位作为计算基准，大单位所需的供款额更多，对比入息所占的比率自然更高。

而政府和金管局只计算私人住宅住户的入息，忽略公营房屋住户购置物业的需求，因此这两个比率均未反映所有有意置业人士的负担。再者，在没有购买按揭保险的情况下，现时金管局规定银行批出的按揭成数不可超过六成，所以两者在估算时沿用七成按揭并不合适。此外，现时按揭大多采用30年还款年期，全部比率均仍以20年作假设明显过时，故此这个数据难以反映现时供款负担。

政府和金管局沿用一式一样的假设，无非是以同一基准来反映供楼负担对比历史数据处于高位或低位，但用以解析当下的供楼负担却未能如实反映事实。笔者认为金管局和政府都应修改已过时的假设，方能得出准确反映现况的数据。

其实，新造按揭的负担比例是政策使然的后果，如果要进一步压低负担比例，只会让更少人合资格造按揭买楼，因此，负担比例和置业需求是要有所平衡。

需求以外 供应更应侧改革

总的而言，《施政报告》放宽按揭保险以协助首期不足的买家入市，我们欢迎政府为首置买家提供多一个选择。然而，社会上有声音担忧放宽按揭可能造成楼市泡沫，尤其现时经济前景尚未明朗，新按揭政策可能为楼市招致更大风险。

我们充分理解这些忧虑，因此，我们热切建议政府应全数采纳基金会倡议的“港人组屋计划”十大房屋政策建议，包括全面重推“租置计划2.0”、锁定未补价单位的补价水平、全面开放“白居二”市场等。透过一系列的“组合拳”，把部分现时面向私人市场的置业需求导向至公营房屋市场，并从供应侧改革，以增加可供出售的房屋供应来抵消按揭政策衍生的某些负面作用。

长远而言，政府须为房屋和土地供应定下清晰的方向，确保推出的政策互相配合、互补不足，才能为市民缔造善择居所的环境。