撰文 : 黄元山 团结香港基金副总干事兼政策研究院主管、潘灏仪 团结香港基金研究员

开发新土地、发展一个新市镇，往往是十年二十年的工夫；其间除了有好的策略性规划以外,更需要持之以恒的巨大执行力。

公私营屋改七三比 饼没做大

自今年初以来，有些做了二十年规划的小型新市镇开始进入收地拨款的程序，未来仍有漫漫长路，但有些市民却有这些印象，以为所有土地房屋问题都已经有解决的眉目。

然而，事实上我们会在未来面临比现时更严峻的房屋供应危机。公屋轮候时间与日俱增、私楼熟地供应大减，都揭示着这个危机会继续恶化。无论在短期或长期内，香港的房屋供应都不似预期，短缺的情况，尤其在公营房屋上只会在未来愈演愈烈。

在最新的《长远房屋策略周年进度报告》（下称长策）中，新落成公私营房屋供应比例从60：40改为70：30。与之前相比，公营房屋的供应目标由每年平均2.8万个单位增加12.5%至3.15万个单位，而私营房屋的供应目标则由每年平均1.8万个单位大跌25%至只有1.35万个单位。

我们欢迎政府更改新落成公私营房屋供应比例，但认为现时做法就好比只改变分饼的方法而不将饼做大，只是一个拆东补西、顾此失彼的做法！

长策目标与落成量 5年缺9.9万伙

事实上，长策就没有考虑“追落后”的需要，因为每年的房屋实际落成量都比长策的年均目标少。举例，长策于2013年提出的第一个10年房屋供应目标指出，香港共需要47万个单位，即平均每年4.7万个单位。但实际上，2013年仅有2.23万个单位落成，即有2.47万个单位的落差。

当长策更新其10年房屋供应目标时，却未有计入过去一年的短缺情况。仅在2013至2017年，长策的年均目标与实际落成之间的短缺就已累计有9.9万个单位（见附表）。

除了过去的累计短缺，未来的房屋供应也是不容乐观，而供应短缺的情况在公营房屋更为严重。在未来4年（即2019/20至2022/23年度），长策的公营房屋供应目标将比上一个4年度多出25%至12.6万个单位。目标增加了，但同期的落成量预测，却减少10%至只有7.32万个单位，比目标少逾4成。

土储持续枯竭 未来供应大减

又以长策的十年供应目标对比政府的觅地量。所谓觅地量即政府宣称已觅得的公营房屋土地，假设所有皆能如期顺利推出作建屋之用的情况下，在十年内可建单位的数量。换句话说，觅地量可以被看成是在最乐观情况下，十年内可供应的单位数目。2019/20至2027/28年度的供应目标虽然提高至31.5万个公营房屋单位，但根据团结香港基金的估算，未来10年只有23万个公营房屋单位落成，即是说未来10年将会短缺8.5万个公营房屋单位。

现时的房屋供应问题，症结在于无论公私营房屋供应比例如何改变，用于兴建房屋的土地始终都是处于十分短缺的状况。土地储备持续枯竭，意味着几年后私人和住房供应将出现大幅下降。自90年代的东涌后香港已再无新市镇落成，而下一个新市镇或新发展区（古洞北及粉岭北新发展区）更要到2031年才完成所有基础工程。

加快填海改划造地 解燃眉急

笔者希望社会各界能认知到现时问题的急切性，并共同努力发挥作用，以缓解现时局势。大规模的解决方案，如填海工程固然到了决定性的一刻，同时间如土地改划等“事急马行田”的手段也要加快进行，以解燃眉之急。若然我们再不急起直追，积极推进各项造地的倡议，只会继续重蹈过去少造土地丶房屋供应“愈追愈落后”的覆辙。