美联黄建业为港楼把脉
美联黄建业为港楼把脉
由劏房打拚到山顶 吁港青“无梦不发达”
撰文: 廖美香 团结香港基金执行总编辑
近年部分本地年轻人怨气颇重，背后涉及不同原因，然而楼价高企肯定是“元凶”之一；老牌地产代理美联集团（01200）主席黄建业，由年轻时居于有如劏房的超细单位，到后来统领自己的王国，家住数千尺山顶豪宅；40多年职业生涯，见证香港楼市起落变迁，对今天的现象，有他独到深刻见解。
黄建业认为，本港楼价贵的根源在于土地短缺、供应不足，后生仔女感无力置业，难免心存怨愤，很可能触发社会运动，“政府应加快觅地，做好基建，令港人安居乐业。”只要楼价回落，年轻一辈对前景重拾希望，人心自会趋向安定。
黄建业近来较少曝光，访问一开首他便打趣说自己“Out 啦”，谦称要依赖年轻同事，又语重心长地叹谓：“做集团主席很辛苦，要熟悉上市规则，干不好要坐监，所以一定要做到老、学到老。”虽然言谈间不无唏嘘，日理万机的他心态却依然年轻，尤其对风险的警觉性很高，其坚忍及开拓的精神，正是带领集团业务壮大的关键。
年轻雄心创业遇股灾
现时人人都谈劏房，说面积如何细，环境如何差，“我也是由劏房爬起来的”。黄建业补充：“1973年中学毕业后，考到加拿大的大学，可是家里没法负担，惟有留港打银行工，又不想与堂兄同住美孚新邨，于是搬出旺角唐楼，同一层住15、16人，一个板间劏房住4伙，我与一位教师分占上下格碌架床。”
那年头，在银行工作绝对安稳，黄建业却心有不甘，想到同学们不是往美国波士顿，就是赴英国伦敦进修，日后回港身价必大升，自己则输在起跑线，遂萌生创业念头，“适逢我所任职的外资银行调我到美孚分行，我觉得那里住宅数目多且成交活跃，女友的家人刚巧有个铺位，便搞起地产代理生意来。”
做生意有赚有蚀，创业岂会一帆风顺，不久后遇上股灾，恒生指数由1973年3月的1700点不断下挫，至1974年12月跌至仅约150点，这对黄建业犹如当头棒喝。经一事长一智，到1995年美联上市，股灾这位“老朋友”未几又造访，“1997年楼市大跌，杜氏理论（Dow Theory）救了我。”该理论是关于市场走势的着名技术分析工具，当时美联预测楼市跌剩三成，黄建业狠狠地把物业割价沽出，保存实力，才令公司不受影响。
房策须配合人口需求
纵横地产代理界超过40年的他，眼见近年楼价问题已变成社会深层次矛盾，忍不住有感而发：“香港土地需求大，无论内地人来港工作或读书、港人结婚，甚或离婚……在在都会增加住屋数量；随着港人累积财富，又要求改善居住质素……土地政策必须跟上需求，否则应付不了，社会是埋藏着不满。”情况就如早年美联员工只得200人，如今已增至9000多，“若会计部人手不变的话，日常工作处理不来，就会爆发积怨。”
众所周知，香港楼价高昂，是全球最难负担城市，面积细小、被称“纳米楼”的新界私人住宅，也要300多万元；黄建业认为，本港弹丸之地，作为全球一线城市，楼价贵属正常，“二三十年前香港人穷，经过几十年拚搏，现在富裕起来，对生活质素要求高，喜欢住较大空间。”加上现时每年离婚个案约达两万宗，夫妻其中一方要另觅居所，而外国驻港办事处数目不断上升、内地人才来港，都对住屋产生刚性需求。
社会发展快速，当局的住屋政策须与时并进，“上世纪八十年代，外地人买6000方尺大宅非常罕有，即使到了1998至2002年，大单位也很难卖出，现在香港作为国际金融中心，对大单位及独立屋有需求。”
除了天价豪宅，另一市场需求是“迷你单位”，“这是入门版，将价就货，可以让市民先上车。”黄建业说香港经济繁荣，政府却没关顾好房屋需求，导致换楼市场冰封。“一个健康的楼市是：结婚、生仔、细屋换大屋，有个安乐窝。”他表示，市民愿意换楼是好事，说明对香港有信心，惟如今买楼风气是靠父干，等于超前买楼。
搬屋28次 换楼达人
有一子两女的黄建业，其中一名女儿已婚，他与两子女同住山顶3000多方尺大宅；讲到换楼，他堪称达人，因曾搬屋28次之多，浅水湾两次、 山顶两次，以为他搬上瘾，身旁的美联首席分析师刘嘉辉即补充：“黄生是因应哪区分行多，就搬到哪里，可以更了解不同分区的市场脉搏。”原来这也是工作上需要。
“无梦不发达”，他特别寄语年轻人，要有理想、 刻苦耐劳，又认为既然香港楼价奇高，可考虑到大湾区投资买楼，“美国人到华尔街上班，都是花个多小时车程；待交通及过境措施改善，港人到内地居住，跨境上班只花半小时。”他续说：“我们做生意的，亦试图在那里（大湾区）抓紧机会，怎么香港年轻人如此排外？不去捕捉，那便令自己错失机会。”
时下年轻人喜欢“转工又转工”，黄建业则奉行“投资又投资”，过去每当有钱便买楼收租，建议后生仔女应先努力奋斗，提升工作能力，学习股、楼知识，才能生财有道，“投资学问多：供求、利率、风险、货币、心理因素、管理作风……实践时不要败给市场。”因他相信，知识总能改变人生。
短期农地建屋 长远填海增土储
土地不足问题困扰港府多年，黄建业建议，新一届管治班子可透过短、中、长期策略，多管齐下增加土地供应。
他指出，现时大型发展商如长实（01113）、恒地（00012）、新地（00016）和新世界（00017）等，都收购了不少农地，总计逾亿方尺，假设只发展当中30%，便可提供约12万个面积500多方尺单位，相当于11个沙田第一城的规模，短期可纾缓燃眉之急，“港岛、九龙已没什么土地起楼，新界农地可改作住宅用途，政府宜加快审批程序，尽快取得土地供应。”
可考虑调整辣招
黄建业解释，收回棕地涉及的利益争议多，利用湿地或郊野公园，环保团体又有意见，若能加快利用农地兴建住宅，便可达致三赢：政府有地建屋、市民获居住空间、发展商释放农地价值，“单靠发展商自行收购农地规划建屋，可能要搞上20年，由农地转住宅用地要补地价，今年政府加快了一些，仍略嫌不足，因官僚（主义）依然在。”
至于中期策略，他认为可考虑调整楼市辣招， “现在是需求与供应错配。梁振英在任时推辣招管控楼价，有些政策如征税限制境外人买楼是对的， 可是另有些细节则不对劲，显得落错药。”现时部分辣招，包括换楼时限太紧迫（半年），容易陷于缴付双重印花税风险，令业主不愿释出单位，形成二手市场缺乏盘源，供应不足致楼价节节向上。
他提议政府不要锁死本港120万户二手物业供应，须检讨现行辣招的一些细节，诸如住宅可以九成按揭（包括二按）的规定，研究可不可以由400万元以下提升到600万至700万元的单位，首置市民能否获更高按揭成数及减付印花税等，尤其把年轻人买楼政策略为放宽，让他们抱有向上流希望。
然而，要真正解决问题，长远仍得靠填海增加土地储备。对于团结香港基金建议以土储调节市场，黄建业认同这看法，“市区挤迫，或可利用离岛如蒲台岛作发展；填海最好，把所得土地作储备。”
他又说可参考新加坡做法，填好的土地不卖， 当房屋供应不足、楼价急升，便增推土地建楼；若楼市逆转，则可减少推出。“整个葵涌、沙田第一城等，都是填海而来，将军澳也是，这些填海地一度闲置晒太阳。”星洲过去10年填海2000公顷，相等于四分一个港岛，深圳亦填了5000公顷，约三分二个港岛，相反，本港只有不足100公顷，差异显而易见。
自回归以来，前三届特区政府都屡被质疑调控楼市不力，黄建业却为其平反，认为全部都有努力，只是调节欠理想，像董建华提出每年8.5万伙供应量，可是遇上1997年后经济倒退，楼价狂跌，当时就应把供应目标调低，惜政策不配合。
忧政策错误 盼做好调控
到了曾荫权掌政，2002年时任房屋及规划地政局局长孙明扬提出“孙九招”，暂停卖地及停建居屋，冀令楼价止泻回稳，政策变通有成效，惟正因当年的种种措施，以致到梁振英上台后“面粉”及“面包”供应少，“煲呔曾”变相“食死猫”。
访问黄建业，当然不能不问他对楼市展望，“现在处于超高水平，我看跌机会大过升；我最担心的是，楼市下跌，政府一再采取错误政策。”他希望林郑班子在政策上做好调控措施，“不是楼价跌便能解决港人住屋问题，若出现跌势，人们是不会去买楼的。”他指出，市道一旦掉头回落，政府应减辣，而不是任其暴跌，“楼价不应暴升暴跌，即使跌，宜拾级而下，分摊死亡风险；一下子直落，受伤人多。”
黄建业举例，1967年暴动时期，一个住宅可以由13万元跌到4万元；1973年股灾楼市也跌，却没“人踩人”；幸好1975年后工业起飞，港人具奋斗精神，发展策略亦佳，很快回复好势头；1997年那次伤害较大，下挫约70%；如今港人防守力虽较1997年为强，但因市底不同，如果再跌，料调整幅度不会很大。
个人资料：
姓名：黄建业 (Mr. Wong Kin Yip)
年龄：67
首次创业：1973年于美孚新邨开设首间美联物业
曾任公职：
• 前深圳市全国政协委员会委员
• 前香港地产代理监管局成员
• 前香港特别行政区政府中央政策组非全职顾问
爱好：行山、乒乓球、网球、壁球、哥尔夫球、滑水、风帆、滑雪
成功座右铭：
1. 天道酬勤 地道酬善 商道酬信 业道酬精
2. 自强不息，终身学习，智识改变人生
3. 坚毅不拔精神乃智慧之本
由劏房打拚到山顶 吁港青“无梦不发达”
撰文: 廖美香 团结香港基金执行总编辑
近年部分本地年轻人怨气颇重，背后涉及不同原因，然而楼价高企肯定是“元凶”之一；老牌地产代理美联集团（01200）主席黄建业，由年轻时居于有如劏房的超细单位，到后来统领自己的王国，家住数千尺山顶豪宅；40多年职业生涯，见证香港楼市起落变迁，对今天的现象，有他独到深刻见解。
黄建业认为，本港楼价贵的根源在于土地短缺、供应不足，后生仔女感无力置业，难免心存怨愤，很可能触发社会运动，“政府应加快觅地，做好基建，令港人安居乐业。”只要楼价回落，年轻一辈对前景重拾希望，人心自会趋向安定。
黄建业近来较少曝光，访问一开首他便打趣说自己“Out 啦”，谦称要依赖年轻同事，又语重心长地叹谓：“做集团主席很辛苦，要熟悉上市规则，干不好要坐监，所以一定要做到老、学到老。”虽然言谈间不无唏嘘，日理万机的他心态却依然年轻，尤其对风险的警觉性很高，其坚忍及开拓的精神，正是带领集团业务壮大的关键。
年轻雄心创业遇股灾
现时人人都谈劏房，说面积如何细，环境如何差，“我也是由劏房爬起来的”。黄建业补充：“1973年中学毕业后，考到加拿大的大学，可是家里没法负担，惟有留港打银行工，又不想与堂兄同住美孚新邨，于是搬出旺角唐楼，同一层住15、16人，一个板间劏房住4伙，我与一位教师分占上下格碌架床。”
那年头，在银行工作绝对安稳，黄建业却心有不甘，想到同学们不是往美国波士顿，就是赴英国伦敦进修，日后回港身价必大升，自己则输在起跑线，遂萌生创业念头，“适逢我所任职的外资银行调我到美孚分行，我觉得那里住宅数目多且成交活跃，女友的家人刚巧有个铺位，便搞起地产代理生意来。”
做生意有赚有蚀，创业岂会一帆风顺，不久后遇上股灾，恒生指数由1973年3月的1700点不断下挫，至1974年12月跌至仅约150点，这对黄建业犹如当头棒喝。经一事长一智，到1995年美联上市，股灾这位“老朋友”未几又造访，“1997年楼市大跌，杜氏理论（Dow Theory）救了我。”该理论是关于市场走势的着名技术分析工具，当时美联预测楼市跌剩三成，黄建业狠狠地把物业割价沽出，保存实力，才令公司不受影响。
房策须配合人口需求
纵横地产代理界超过40年的他，眼见近年楼价问题已变成社会深层次矛盾，忍不住有感而发：“香港土地需求大，无论内地人来港工作或读书、港人结婚，甚或离婚……在在都会增加住屋数量；随着港人累积财富，又要求改善居住质素……土地政策必须跟上需求，否则应付不了，社会是埋藏着不满。”情况就如早年美联员工只得200人，如今已增至9000多，“若会计部人手不变的话，日常工作处理不来，就会爆发积怨。”
众所周知，香港楼价高昂，是全球最难负担城市，面积细小、被称“纳米楼”的新界私人住宅，也要300多万元；黄建业认为，本港弹丸之地，作为全球一线城市，楼价贵属正常，“二三十年前香港人穷，经过几十年拚搏，现在富裕起来，对生活质素要求高，喜欢住较大空间。”加上现时每年离婚个案约达两万宗，夫妻其中一方要另觅居所，而外国驻港办事处数目不断上升、内地人才来港，都对住屋产生刚性需求。
社会发展快速，当局的住屋政策须与时并进，“上世纪八十年代，外地人买6000方尺大宅非常罕有，即使到了1998至2002年，大单位也很难卖出，现在香港作为国际金融中心，对大单位及独立屋有需求。”
除了天价豪宅，另一市场需求是“迷你单位”，“这是入门版，将价就货，可以让市民先上车。”黄建业说香港经济繁荣，政府却没关顾好房屋需求，导致换楼市场冰封。“一个健康的楼市是：结婚、生仔、细屋换大屋，有个安乐窝。”他表示，市民愿意换楼是好事，说明对香港有信心，惟如今买楼风气是靠父干，等于超前买楼。
搬屋28次 换楼达人
有一子两女的黄建业，其中一名女儿已婚，他与两子女同住山顶3000多方尺大宅；讲到换楼，他堪称达人，因曾搬屋28次之多，浅水湾两次、 山顶两次，以为他搬上瘾，身旁的美联首席分析师刘嘉辉即补充：“黄生是因应哪区分行多，就搬到哪里，可以更了解不同分区的市场脉搏。”原来这也是工作上需要。
“无梦不发达”，他特别寄语年轻人，要有理想、 刻苦耐劳，又认为既然香港楼价奇高，可考虑到大湾区投资买楼，“美国人到华尔街上班，都是花个多小时车程；待交通及过境措施改善，港人到内地居住，跨境上班只花半小时。”他续说：“我们做生意的，亦试图在那里（大湾区）抓紧机会，怎么香港年轻人如此排外？不去捕捉，那便令自己错失机会。”
时下年轻人喜欢“转工又转工”，黄建业则奉行“投资又投资”，过去每当有钱便买楼收租，建议后生仔女应先努力奋斗，提升工作能力，学习股、楼知识，才能生财有道，“投资学问多：供求、利率、风险、货币、心理因素、管理作风……实践时不要败给市场。”因他相信，知识总能改变人生。
短期农地建屋 长远填海增土储
土地不足问题困扰港府多年，黄建业建议，新一届管治班子可透过短、中、长期策略，多管齐下增加土地供应。
他指出，现时大型发展商如长实（01113）、恒地（00012）、新地（00016）和新世界（00017）等，都收购了不少农地，总计逾亿方尺，假设只发展当中30%，便可提供约12万个面积500多方尺单位，相当于11个沙田第一城的规模，短期可纾缓燃眉之急，“港岛、九龙已没什么土地起楼，新界农地可改作住宅用途，政府宜加快审批程序，尽快取得土地供应。”
可考虑调整辣招
黄建业解释，收回棕地涉及的利益争议多，利用湿地或郊野公园，环保团体又有意见，若能加快利用农地兴建住宅，便可达致三赢：政府有地建屋、市民获居住空间、发展商释放农地价值，“单靠发展商自行收购农地规划建屋，可能要搞上20年，由农地转住宅用地要补地价，今年政府加快了一些，仍略嫌不足，因官僚（主义）依然在。”
至于中期策略，他认为可考虑调整楼市辣招， “现在是需求与供应错配。梁振英在任时推辣招管控楼价，有些政策如征税限制境外人买楼是对的， 可是另有些细节则不对劲，显得落错药。”现时部分辣招，包括换楼时限太紧迫（半年），容易陷于缴付双重印花税风险，令业主不愿释出单位，形成二手市场缺乏盘源，供应不足致楼价节节向上。
他提议政府不要锁死本港120万户二手物业供应，须检讨现行辣招的一些细节，诸如住宅可以九成按揭（包括二按）的规定，研究可不可以由400万元以下提升到600万至700万元的单位，首置市民能否获更高按揭成数及减付印花税等，尤其把年轻人买楼政策略为放宽，让他们抱有向上流希望。
然而，要真正解决问题，长远仍得靠填海增加土地储备。对于团结香港基金建议以土储调节市场，黄建业认同这看法，“市区挤迫，或可利用离岛如蒲台岛作发展；填海最好，把所得土地作储备。”
他又说可参考新加坡做法，填好的土地不卖， 当房屋供应不足、楼价急升，便增推土地建楼；若楼市逆转，则可减少推出。“整个葵涌、沙田第一城等，都是填海而来，将军澳也是，这些填海地一度闲置晒太阳。”星洲过去10年填海2000公顷，相等于四分一个港岛，深圳亦填了5000公顷，约三分二个港岛，相反，本港只有不足100公顷，差异显而易见。
自回归以来，前三届特区政府都屡被质疑调控楼市不力，黄建业却为其平反，认为全部都有努力，只是调节欠理想，像董建华提出每年8.5万伙供应量，可是遇上1997年后经济倒退，楼价狂跌，当时就应把供应目标调低，惜政策不配合。
忧政策错误 盼做好调控
到了曾荫权掌政，2002年时任房屋及规划地政局局长孙明扬提出“孙九招”，暂停卖地及停建居屋，冀令楼价止泻回稳，政策变通有成效，惟正因当年的种种措施，以致到梁振英上台后“面粉”及“面包”供应少，“煲呔曾”变相“食死猫”。
访问黄建业，当然不能不问他对楼市展望，“现在处于超高水平，我看跌机会大过升；我最担心的是，楼市下跌，政府一再采取错误政策。”他希望林郑班子在政策上做好调控措施，“不是楼价跌便能解决港人住屋问题，若出现跌势，人们是不会去买楼的。”他指出，市道一旦掉头回落，政府应减辣，而不是任其暴跌，“楼价不应暴升暴跌，即使跌，宜拾级而下，分摊死亡风险；一下子直落，受伤人多。”
黄建业举例，1967年暴动时期，一个住宅可以由13万元跌到4万元；1973年股灾楼市也跌，却没“人踩人”；幸好1975年后工业起飞，港人具奋斗精神，发展策略亦佳，很快回复好势头；1997年那次伤害较大，下挫约70%；如今港人防守力虽较1997年为强，但因市底不同，如果再跌，料调整幅度不会很大。
个人资料：
姓名：黄建业 (Mr. Wong Kin Yip)
年龄：67
首次创业：1973年于美孚新邨开设首间美联物业
曾任公职：
• 前深圳市全国政协委员会委员
• 前香港地产代理监管局成员
• 前香港特别行政区政府中央政策组非全职顾问
爱好：行山、乒乓球、网球、壁球、哥尔夫球、滑水、风帆、滑雪
成功座右铭：
1. 天道酬勤 地道酬善 商道酬信 业道酬精
2. 自强不息，终身学习，智识改变人生
3. 坚毅不拔精神乃智慧之本
