撰文: 黄元山 团结香港基金副总干事

一家三口居于100尺劏房、年轻夫妇因为无楼而被迫“分居”、倾尽积蓄只能买到300尺纳米楼等等的故事，可能你和我身边都有一个。

住得细普遍 纳米楼落成飚16倍

香港人“住得迫”、“住得细”，已经陷于水深火热，严重影响我们的生活质素。团结香港基金最近发表的研究清楚指出，过去一段时间土地“造得少”，亦对未来土地的需求“估得低”，致令土地供应不足，造成今日“住得细”的局面。

根据团结香港基金发表的最新倡议报告，困局一，住得细：如今香港人的平均居住面积为170平方尺，比深圳的300平方尺丶新加坡的270平方尺丶东京的210平方尺还小，实在情何以堪。其中，超小型单位的落成数目，预计由2014年的64个增至2019年的1,066个，增幅达16倍。这些坊间称为“纳米楼”的单位不足215平方尺，仅足够停泊1.6部普通的四门房车，而生活在其中的人更是饱受精神压力。

造地少低估需求 房屋供应大落后

困局二，造得少：香港过去10多年来停止开发新土地，致令可供发展的地皮买少见少。于是，土地改划成了主要的土地供应来源，但由于改划前期工作繁多复杂，需时较长，更须经过公众谘询，致令不少项目出现多番延误，效率偏低之余亦充满不明朗因素。

困局三，估得低：政府早在2007年发表的“香港2030规划远景与策略”谘询（“香港2030”）中明显地低估了土地需求，结果如今香港的人口密度已经高达每平方公里27,400人，与印度孟买相若。以香港的经济成就，港人居住环境之挤迫实在是匪夷所思。遗憾的是，政府在去年发表的“香港2030+：跨越2030年的规划远景与策略”谘询（“香港2030+”）中对香港未来的土地需求估算仍然是过分保守，没有充分考虑改善人均居住面积和提升社会配套设施的需要。基金会估计香港未来30年将需要新增超过9,000公顷土地（约等于3个沙田新市镇的面积），远高于政府于“香港2030+”估算的4,800公顷。

展望将来，2018至2022年私人住宅的预计年均落成量为20,800个单位，但预期新建单位的平均面积将持续缩小，故此港人的生活质素其实正在下降。公营房屋方面，报告预计未来10年（2018/19至2027/28）只有约217,400个公营房屋单位落成，比政府未来10年280,000个公营房屋单位的供应目标低22%。因为约7成的计划发展项目依赖土地改划，预计未来的公营房屋供应并不容乐观。而土地改划，特别是对于绿化带的改划，经常受到公众的强烈反对，或甚至漫长的司法覆核程序，增加房屋供应的不确定性。

香港过去也面对过类似的问题，早于70年代，因应50、60年代人口高速增长，每10年增加过百万人，大量建造新市镇，增海造地，兴建公营房屋，增加私楼供应。很多家庭由木屋区、寮屋区，搬上公屋，并随后买居屋、私楼，拥有属于自己的物业。今天的沙田、大埔、荃湾、屯门都是当时发展的新市镇，而发展这些新市镇，透过填海，制造大片平坦土地，令新市镇在规划上较完善。以最早发展的沙田新市镇为例，有55%的人口都是住在公营房屋，沙田最早的公共屋邨沥源同禾輋邨都是在填海地上，还有沙田威尔斯亲王医院、沙田马场，今天马铁线的部分路段，也是在填海地上。

当年，市民住屋环境得到改善之余，新增不少土地，都用作发展商业区、工业区，例如今日甲级写字楼的集中地西九龙、观塘工业区、将军澳工业邨等，承载当时经济高速发展，创造就业，带来大量发展机遇。

港需做大个饼 发展科创需土地 

相反，香港过去10年停止开发新土地，土地“造得少”，令到可供发展的地皮买少见少。于是，土地改划成为主要的土地供应来源，前文已谈到倚赖土地改划的弊处，在此不作重复。

笔者当然明白今天的社会与数十年前不同，现今世代比以前更加注重环境、保育同发展方面的平衡，更加重视规划，以及对生活质素的追求。如何去善用现有土地，改善现有规划的确有值得讨论的地方。

事实上，香港有1,111平方公里土地，但已发展土地只占24%。但我想强调的是，做好个饼，与做大个饼是完全没有冲突。有地不是万能，但无地就万万不能，今日公屋平均轮候时间已经去到4.7年，如前文也谈及，公屋供应量每年都不达标，私楼看似达标，却愈来愈纳米化。再者，现在全球卷起科创热潮，科创也是决定我们未来竞争力之所在，那香港有没有足够的土地去发展科创，为年轻人提供更多发展机遇呢？如果我们做大个饼，有充足的土地供应，我们的讨论焦点就不再流于“做A不如做B，做B不如做C”，而是可以自信地说why not both？甚至why not all呢？

若要突破这三大困局，改善香港人的生活质素，使大家“住松一些”，便必须要寻求新的土地供应。而最有效增加土地供应的方法是在维港以外水域进行大规模填海。与其他土地供应渠道相比，填海是唯一可以提供大片平整、优质土地的长远解决方法。至于短中期，我们需要继续积极进取，多管齐下增加土地供应。