撰文：团结香港基金土地及房屋研究主管 叶文祺、研究员 许雅婷

香港人长期“住得细、住得贵、住得迫”，忍耐程度已突破临界点，未来房屋供应必须做到“既多又快”。过去我们曾在不同研究中提出推动新界大规模城镇化和明日大屿，以基建先行的方式提升土地发展容量，从“增量”角度切入解决房屋问题，本文则希望围绕“增速”探讨，因为这亦是当前社会最重要的议题之一。

新一份《施政报告》大胆提出化零为整的“北部都会区”，以整全规划方式发展新界北，固然与我们的倡议方向一致，然而，按照现有的造地流程，由规划检讨、工程研究、详细设计，到地盘平整、房屋建筑等，北部都会区就算不用二三十年，也至少“十年八载”才有成果，最终可能沦为没有执行时间表的“口号式供应”。另一方面，施政报告却坦然接受未来约10年的公营房屋供应“头轻尾重”局面，对只有三分之一供应量能在首5年落成直认不讳，未提如何在短期内缓解房屋供应短缺。

住屋需求被严重低估 未来5年应设定30万伙供应目标

目前公屋一般申请者平均轮候时间已达5.8年，过去8年累计短缺12万公私营房屋单位，情况可谓水深火热。而要在短期内解决房屋供应短缺，就须直面“临渴掘井”的挑战。相对于掘新井，从头发展没有配套的“生地”，我们认为更可行的办法是把正在掘的井“掘快一点、掘深一点”，即是透过拆墙松绑，尽力压缩项目发展周期，加快推展一些在“熟地”和“半熟地”上的项目，设立明确量化目标并全力“追落后”，务求未来5年解决房屋供应问题。

关于公私营房屋供应的紧绌情况，基金会曾在年初出版研究报告详细分析。综观私人住宅发展周期中卖地、动工、销售、落成各阶段，自2018年中起都出现了持续的放缓趋势。我们预测2021至2025年的私人住宅落成量约7.5万伙，即年均仅约1.5万伙。公营房屋方面，根据房委会和房协已公布的建屋计划，我们预测同期的公营房屋落成量约11万伙，即年均约2.2万伙。按照目前预测，未来5年合共有约18万伙公私营房屋供应。

但这并不能弥补过去的供应缺口，自2013年《长远房屋策略》首次提出以来，过去8年没有一年的房屋落成量能够达标，累计拖欠约相当于1.6个太古城的私人住宅单位及13.5条彩虹邨的公私营房屋单位，合共12万伙，这累计短缺反映了香港市民长期积压的住屋需求，政府责无旁贷。要一次补完供应缺口，政府就有需要在目前预测的18万伙供应之上，加码12万伙，在未来5年供应30万伙公私营房屋，即年均6万伙，介乎于前特首董建华先生提出的8.5万伙和《长策》最新提出的约4.3万伙之间。

提升掘井速度 精简流程增加短期房屋供应

非常时期需要非常手段，政府应从正发展的“熟地”或“半熟地”入手，通过大力精简发展流程、促进建设效率，加快相关项目的房屋落成。通过整合分析政府发布信息和市场数据，我们估计在2026至2030年间，将有约6万伙私人住宅单位和17万伙公营房屋单位落成，合计供应约23万伙。在逐一检视相关住宅发展项目后，有接近12万伙处于发展阶段较后期的“土地平整、设计或建筑工程”阶段，以及“收地/重置或申请规划许可”阶段。这些项目均有望通过拆墙松绑，推前到未来5年落成。

当然，拆墙松绑的实际操作取决于项目的性质。针对土地平整及建筑中的私人住宅项目，我们建议放宽输入外地劳工，及以“专业自查”原则简化建筑图则审批，以加快项目动工及建筑速度。针对土地平整及建筑中的公营房屋项目，我们建议引入“私人参建”，以提升建筑效率。针对规划及地政程序中的公营房屋项目，我们建议加快收回及清理土地，并同步进行新发展区余下期数的详细设计及土地平整工程。以洪水桥新发展区为例，现时只开始了第一期的土地平整工程，我们建议尽快开始第二及第三期的详细设计、土地收回及清理及地盘平整和建筑工程。同样地，政府也应同步展开古洞北/粉岭北发展区第二期的土地收回及清理及地盘平整和建筑工程。如果上述发展流程得以理顺和压缩，估计古洞北/粉岭北和洪水桥两个新发展区至少可以提前两年落成。

加强督导各新发展区进度 向目标全力“跑数”

2000年代以后，各新发展区落实效率之低可谓有目共睹，古洞北/粉岭北、洪水桥和元朗南等项目由正式对外公布到第一批人口迁入平均需要17年时间，相比天水围、将军澳、东涌等上一代新市镇平均只需7.5年，用了多不止一倍时间。因此，除了上文提出的精简发展流程措施，我们认为更重要的，是在明确目标之后加强流程管理和高层督导。

目前新发展区项目的各阶段工作分散由规划署、地政总署和土木工程拓展署等许多不同政府部门处理，没有一个负责“睇紧盘数”的统筹部门，过程中难免会出现各自为政、互相推搪的情况。

我们建议当局应参考以前拓展署的做法，为每个新发展区设立专门项目办公室，设定量化进度目标，明确界定有关执行单位的职责，并紧盯不同部门严格遵从既定时间表“交数”，加快“熟地”供应。

达成先决条件 持续释放未来短中长期供应 重启市民信心

按照上文各项建议，2026至2030年的“熟地”和“半熟地”项目被提前落成之后，会形成一个新的房屋供应缺口。故此，政府必须持之以恒，继续加快推进北部都会区和明日大屿等原定在2030年之后才落成的项目。至于在更长远的未来，基金会刚在早前出版了有关加速新界城镇化的研究报告，提出了9个值得加以研究的潜在发展区，估计可提供超过3000公顷的可发展土地，比在北部都会区中的600公顷新增土地要多4倍，有望彻底解决香港的结构性房屋供应不足问题。

虽然北部都会区成为社会热话，但作为一个长远策略，要见到成效不但需要长时间落实，更需要对现有的发展机制大量拆墙松绑，否则只会又走上“研究复研究、谘询复谘询”的旧路。因此，不论是为了快速解决过去积累的12万伙短缺，还是为了长远落实大型供应项目，大幅度精简程序都是达成目标的先决条件。既然发展局和运房局同意针对未来约10年公营房屋的土地供应情况提交季度报告交代进度，不如多行一步，明确订立未来5年30万伙供应目标，通过松绑程序和加强督导，全力把原定2026至2030年落成的“熟地”或“半熟地”住宅项目推前到未来5年落成，再加速“煮熟”原定要10年或以上才能落成的“生地”项目，方能跨越目前社会对增加中短期房屋供应束手无策、对中长期房屋供应失去信心的困局，重启香港发展动能。