撰文：叶文祺 团结香港基金高级研究员、潘灏仪 团结香港基金研究员

特区政府于6月29日公布向一手私楼空置单位征收“额外差饷”，坊间俗称“一手空置税”。如果一手私人住宅单位已获发占用许可证（俗称“入伙纸”）达12个月，而过去12个月内，有超过6个月无人入住，就需要缴付。金额为该单位的应课差饷租值的两倍，以现时租金回报率计即约楼价的5%。“一手空置税”公布已有月余，到底成效如何？

空置税影响现 发展商急推余货

犹记得在7月上旬，首当其冲的为一手豪宅市场。部分中小型发展商因应“一手空置税”加紧宣传已落成的豪宅，此处的豪宅是指单幢别墅的级数。慢慢蔓延开去，陆续有大型发展商开始将余货推售。

在7月和8月，发展商的推盘步伐明显加快，但数据尚未能反映。截至8月22日，一手注册成交为946宗，为7月全月1,760宗的54%。由于现时公布的注册成交只是截至8月中旬，而注册成交数据通常滞后临时成交最少两周，因此相信相关成交需待至9月才可以在注册成交上反映出来。除了成交量增加外，部分新盘亦在首轮销售中以较吸引的价格推出。

除了减价应对之外，发展商还有何良策呢？其一为按揭，有别于以往发展商的按揭利息一般跟随银行，最近有新盘的发展商按揭能在头两年做到定息1.88厘至2.08厘。以银行现时的平均按揭利率2.15厘来计，发展商的按揭息率低了7至27点子。其二为转售为租，现时已报道的例子包括有南区深水湾径8号（4伙）、元朗PARK YOHO Napoli（100伙）、北角海璇（140伙），共244伙，相信在未来这些转售为租的个案会陆续有来。

拖慢建筑进度 供应或因快得慢

以短短月余内市场上新盘推售加快的现象来看，“一手空置税”初看是有效的。然而，其成效能否持续呢？笔者认为未必，全因一点：就是“一手空置税”的持续成效取决于要有一个有效的“建筑规约”（Building Covenant）限制，而以现时来看这方面显然是过于宽松。

在香港，出售官地和批出铁路上盖发展权时的地契是有“建筑规约”的限制，限定发展商于指定期间内需要建成若干楼面面积并取得“入伙纸”。但现时“建筑规约”的期限是相对宽松的，在2013年的立法会提问中，政府就曾表示“建筑规约”期限一般为48至72个月（即4至6年）。但以南昌站上盖汇玺为例，因其为铁路上盖及规模较大，其“建筑规约”的期限足足为9年！

由于已落成的单位已经被纳入“一手空置税”的征收范围内，可以预计发展商在“一手空置税”推出之初一定会重点销售已经落成的单位余货。但时日渐长下，发展商可能拖慢尚未落成项目的建筑进度以延迟取得“入伙纸”。

空置税如双刃剑 落成量恐下调

在未公布“一手空置税”前，舆论早于6月头已沸沸扬扬。巧合地新公布的6月私楼动工量按月急跌84%至只有386伙，而上半年累计动工量亦只有7,813伙，按年减少近4成。上述数据似乎正正显示发展商开始减慢建筑进度。

政府推出“一手空置税”的原意为希望鼓励发展商尽快推售已建成的单位以增加供应，但“一手空置税”的后续意料之外的影响（unintended consequence）可能恰恰是令将来的私楼供应进一步地被拖慢！

以2018年上半年累计，取得“入伙纸”的单位只有6,236伙，按年减少30%；亦仅为我们的全年估算1.82万个单位的34%。在“一手空置税”的影响下，我们预期全年1.82万个单位的落成量预测将有下调的风险。

依赖短期方案 只是饮鸩止渴

事实上，从整个格局来看，笔者认为政府今次推出的“一手空置税”只为一个应急的方案，目的是争取时间。综观以往政府推出控制需求的措施，对于市场的影响都是短暂的。市场是有“学习曲线”（learning curve）的，以往辣招渐渐失辣，是由于市场已经愈来愈快地去适应辣招的影响。

笔者不反对社会积极讨论这类的短期措施，但同时社会及政府都应该以长远的目光去看待房屋问题。永远依赖短期方案只是饮鸩止渴，随着问题的累积令我们离宜居宜业的目标愈来愈远。凡事成功皆没有捷径，我们应该从根源上去思考如何解决土地短缺的问题，大幅增加土地供应。