撰文: 陈东岳 香港专业人士协会常务副主席、测量师

随着香港人口骤增、经济蓬勃发展，土地短缺的问题反之愈益明显。不少团体就增加土地供应提出各种意见，当中建议政府开发“那些表面上空置用地”的呼声最高。

然而，细心审视这些“用地”，不难发现大部分都是“不能用的地”，与其把焦点放在这些七除八扣后所剩无几的地块，不如花精神研究较长远的可行方案，例如搁置多时的填海造地。

大部分地块较北发展

根据团结香港基金发表的“政策研究系列的土地及房屋政策研究系列”报告，引述2012年的空置政府用地统计数字显示，共有952.5公顷的空置政府土地划为住宅或商业用地，面积约相当于48个维多利亚公园；同时，亦有1201.2公顷、约相当于63个维多利亚公园的空置土地划为乡村式发展地带。

这些空置的住宅、商业或住宅和乡村式用地的总面积超过2100公顷，单以面积计，比将军澳新市镇的面积更大。不过，实际上，这些用地却不能发展成一个新市镇，甚至大部分不能发展作高密度住宅用途。

发展局亦心中有数，上述的只是表面数字。首先，发展局也承认，在上述的土地面积中，由于受到很多因素限制，当中大部分地块均视为不适合发展，或有关地块只是具有较低的发展潜力。

最基本的原因为，这些空置土地包括人造斜坡、道路或通道，以及面积小于0.05公顷的小型地块等。因此，若扣除上述的土地面积后，分别只有391.5公顷及932.9公顷的空置政府土地可划分为住宅/商用和乡村式用地。

纵然扣除这些基本限制因素，发展局亦同时指出，剩下的391.5公顷住宅及商业用地，亦非全部可进行发展，因为未批租或拨用的政府土地，其中不少是形状不规则的地块，例如建筑物之间的空隙、后巷，以及现有发展、公路或其他设施边旁的狭窄地块，未必适合作房屋发展之用。

真实的数字令人失望，但更令人失望的是，香港正处于土地需求殷切之际，社会的讨论焦点仍然落在这些不能用的土地上，多方促请政府应优先利用现有的空置政府住宅用地和乡村式用地，然后再进行其他土地开发项目，例如填海及发展新界地区，白白浪费不少时间。

除了现有“空置”政府土地有多种局限，并非为最佳发展新用地可行之途，另一点广为公众忽略的是，政府的空置土地有一个共同点，就是当中大部分划为低密度住宅而非较高密度，意味即使拥有发展潜力，其中许多所谓空置政府地块实际上无法进行大规模及高密度的发展！

基金会团队调研显示，很多地块都以条纹状展示，这些地块通常为现有发展地区与道路之间的狭窄区域，例如屋村的边缘地区；在较大发展地区的建筑物之间的区域，即建筑物之间的空隙，例如屋村内各大厦之间的空间，以及山边的楼梯用地。

由于这些地块面积相对较小，形状不规则，并且紧贴现有的道路或其他住宅区，因此不大可能加以发展。

填海造地阻力较小

至于部分地块被视为不大可能发展的原因是，缺乏公共交通连接，或给现有的建筑物占用，例如部分位于大浪湾附近的地块，很难透过陆路进入，四周更由广阔的绿化地带环绕，如斯环境，便大为降低该地块的发展潜力，尤其是难以进行较大规模的发展项目。

至于所谓适合发展的932.9公顷的乡村式用地，不少是小型地块，由于面积太细，加上过于分散，在其上作房屋发展都是困难之事。

初步资料显示，当中复杂的原因众多，包括后巷、临时建筑物、斜坡、墓地、骨灰场、认可乡村范围以外，或是位置偏远、处于环境敏感地区及属于前基建工程用地等。

然而，不论地块面积大小及好坏，一旦政府决定开发，亦势必面临巨大挑战，例如需要大规模的地盘重整工程、清理、重新安置和改善交通基础设施，然后才能进行房屋发展，而这些过程都相当耗时，兼且昂贵。

面对以上提及的种种先天及后天掣肘，我质疑为什么填海造地的建议不属主流讨论点。透过在维多利亚港以外增加建造土地，可直接提供广阔而平坦的土地予各界使用，免却上述政府空置用地的先天局限，而且填海造地所面对的阻力亦相对较小。

我则认为，增加土地供应不能依靠单一方案，大可多管齐下，以填海为主轴，辅以检视空置用地的可行性，制订长远土地增建策略，解决土地不足之困。