撰文：团结香港基金土地及房屋研究主管 叶文祺、团结香港基金助理研究员 黄乐妍

房委会于2005年8月推出“租者置其屋计划”（简称租置计划）第六期乙后，为配合港府不再直接提供资助出售房屋的整体策略，决定终止该计划。过去十几年来，不少学者、建制派及泛民主派议员、服务机构代表、基层代表都通过不同渠道向港府表达期望重推租置计划的诉求。可惜港府仍然拒绝接纳，其中一个常用原因就是租置屋邨存在不少管理问题难以解决。

经过深入研究，我们发现租置屋邨的管理问题可归纳为三大类，分别是邨界厘定、屋邨维修和混合业权，我们认为这些“问题”都存在解决方案。

厘清邨界社区设施管理责任 用者自付

首先是邨界厘定。在1998年推出租置计划时，港府在厘定邨界上并没有全盘考量，为及后的行政管理问题埋下伏笔。第一个典型例子就是将政府、机构或社区设施包括在租置屋邨的公共范围内，而这些由公众或特定机构使用的设施的维护责任就由租置屋邨的业主立案法团肩负。例如大埔太和邨的租置计划业主需要分担位于屋邨内一所学校的围网保养费用，全因该围网属屋邨范围以内，但学校设施却并不开放予居民使用。

第二个典型例子就是将山坡、行车道等连接屋邨及非屋邨范围的公众设施都包括在屋邨范围。例如南区华贵邨业主便需要负责屋邨附近山坡的维修。

政府在重推租置计划时可以汲取现有经验，把这类公用设施剔出屋邨范围，改由相关部门或使用机构负责其管理及维修开支，以上问题就能迎刃而解。

提高维修基金注资金额 亦可仿效新加坡提供资助

第二是屋邨维修。很多租置单位业主都不愿意花钱维修大厦，全因成本太高。虽然在出售租置单位时，港府已向租置屋邨的维修储备基金注资每户1.4 万元的补助，但显然并不足够。根据房委会数字，2020/21 年度平均每个公屋单位的维修及改善工程开支约为5000元。以此推算，1.4万元的补助金额仅勉强足够应付单位3年的维修支出。

事实上，新加坡政府不但主动协助其组屋业主开展单位内部、外部，以及附近社区的改善工程，更承担大部分相关的维修支出。港府当然未必需要像新加坡政府一样承担大部分已出售公营房屋单位的维修，但至少可以进一步提高向租置屋邨维修储备基金注资的金额。再以每个公屋单位约5000元维修费（注）作估算，假设维修费上升的幅度与过去10 年平均一样按年上升4.7%，以及2%的折现率，30 年的维修费现值大约是219,470 元。假设每个租置单位以100 万元出售，30年的维修费现值仅占政府出售单位收益的22%，绝对可以负担。

混合业权非香港独有 可增诱因以统一业权

第三是混合业权。坦白说，香港的私人住宅屋苑绝大部分都是业主及租户混住，但显然并不存在巨大的管理问题。我们认为租置屋邨管理问题的核心在于，政府作为“大业主”并没有尽其责任，积极通过业主立案法团这个平台参与屋邨管理事务，亦屡次以“难以顺利实施屋邨管理扣分制来规管租户”作为其不作为的藉口。不得不提的是，部分新加坡组屋屋邨其实都是“租买混合”，但在管理上不见任何问题，全因全部组屋屋邨的管理责任都是交由市镇理事会（Town Councils）全权负责。

我们认为港府可以模仿新加坡，全权负责租置屋邨的管理事务，当然租置单位业主需要向政府缴交管理费。而这个安排可在单位的销售文件中清晰列明，以释除潜在买家的顾虑。此外，当局亦可以从源头解决问题——通过为租户提供购买单位的经济诱因，以及为没有置业打算的租户提供诱因，吸引他们搬到全出租的屋邨，令租置屋邨的业权更加统一。

港府做好大业主角色 一切问题都有解决方案

俗语有云：有志者事竟成，世界上并没有不可能的事情，只在乎有没有尝试的决心。以上几个例子皆能证明，租置计划衍生的行政管理问题，事实上都存在对应的解决方式。我们相信，只要港府愿意做好大业主的角色，同时采纳我们建议的解决方案，潜在的问题都能够得以解决。说到这里，读者对于“租置计划管理问题，到底‘不能也’还是‘不为也’？”这个问题应该都有答案了吧。

注： 这包括租住房屋运作帐目用以维修及改善工程的预算