撰文：团结香港基金执行总编辑 廖美香

无壳蜗牛慨叹问：“私楼仍有入市时机？2019年社会运动，由去年至今疫情肆虐。无论香港陷于政治动荡、经济衰退，甚至世纪大疫症，楼市总是跌不下。”最新中原城市领先指数(CCL)是180.19点，比2019年5、6月间历史高位188.95点，相距并不远。坏消息出尽，楼价依然高踞坚挺，不少人想到本港对私楼的刚性需求，但未必知道这是供应严重不足所致。

没有面粉，那有面包？

团结香港基金刚出版《只争朝夕解土地“三低”死结   雷厉风行破供应“干涸”困局》。研究指出，香港土地已呈“三低”：“熟地”供应低、房屋落成低、居住质素低的“三低”死结之中。由于土地稀缺，房屋供应便难以充足；这正好比喻为，没有面粉，那有面包？港人住屋因此要愈住愈细，且愈来愈贵。

香港长期缺乏大型土地开发计划，“熟地”变得稀珍，可供建成私楼的土地极为有限。报告指出，2020/21年度的私楼供应量为13020个，比2017/18年度“熟地”供应高峰时的25500个，仅得一半。

除了土地量“少”，可供卖地的面积也“小”。可提供兴建少于一百个单位的“蚊型地”，于2015/16年度仅占一成，2021/22年度占四成，乃九年来的最高纪录。今年卖地计划中，“蚊型地”有位于工业区内只建90个单位的小面积地盘，甚至有位于陡坡上只建50个单位的小面积地盘；至于能供应500个单位或以上的发展用地占比，已缩至不足二成。

至于私楼落成量，报告预计未来五年(2021至2025年度)的每年平均供应量为15000个，较2020年实际落成量20900个减少28%。放眼更长远的2026至2030年，基金会预计，每年平均供应仅有12000个私楼单位，比2021至2025年间，减少两成，也比《长策》年均目标12900个单位为少。

加快拓展新发展区

如要达成《长策》每年私楼落成目标，政府需要设法令发展区及铁路项目提前一年完成，并期望每年私楼较现时增加 5%。按研究团队计算，过去八年私楼供应量短缺20500个，对比《长策》预计的住宅需求，共短缺大约相当于1.6个太古城的规模。

展望未来，私楼住宅土地主要来自三个新的发展区，即是东涌东新市镇扩展、古洞北及粉岭北，以及洪水桥。政府须致力为正在规划程序中的私人项目重新检视审批制度，并简化繁琐程序，以加快私人住宅土地的交付。土地及时提供，兴建楼宇的速度加快，楼宇供应才可以充足。所谓“安居乐业”，正是港人内心所盼。