撰文: 叶文祺 团结香港基金研究员、朱泰亨 团结香港基金助理研究员
 

受惠于多个大型住宅项目落实补地价，截至今个财政年度首三季（即2017年3月至12月），已推出的私营房屋土地预计已可兴建约24,300单位，较18,000个单位的供应目标，高出35%。

乍看之下，私人市场的土地供应看似开始到位。惟笔者细看背后的数字后，对未来土地供应仍感担忧。

政府欠熟地 供应变私人主导

首先，由私营房屋土地供应到落成，过程愈来愈漫长；事实上，过去几年，就算私营房屋土地供应勉强达标，但落成量却一直远远不及。

而且，如表一显示，今年度约24,300个单位当中，私人主导的发展/重建项目占比高达64%，较过去5个年度（2012/13至2016/17年度）约15%的平均值高出49个百分点，而按单位数目计算，更较平均值高出4.3倍。这带出两个重要的信息：第一，本年度的土地供应一改以往“政府主导”，转为“私人主导”。第二，政府土地供应意外地未能到位，只有约8,680伙，只及过去5年全年平均值的约50%，情况令人担忧。这意味若非私人发展/重建项目忽然飚升，今年目标可能只能仅仅达到，更遑论大幅超标。

如表三显示，现时多幅在2017至18年年度卖地表内等卖的土地皆非“熟地”（注1），例如启德的8幅土地因未完成修改相关大纲图的城规程序，未能及时推出。因此，政府是因无“熟地”在手而未能增加土地供应，情况令人忧虑。万一未来几年，“私人主导”的跌回过去的水平，就算私营房屋土地供应都可能出现问题。

私人项目追落后 或非长远趋势

事实上，今年度私人土地发展项目的大量供应未必能构成长远趋势。如表二显示，数个大型住宅补地价项目（须修订换地或换契项目）已占了今年度私人发展/重建项目供应的74%。而根据图一显示，过去5年须修订换地或换契项目的数目持续低于长期平均值（2003至12年的平均值约为3,500伙），共落后约15,000伙，这意味今年度的增加数量可能只是过去5年未能到位项目的延迟出现，而非根本性形成上升趋势。

纵使今年土地供应超标，未来房屋市场供不应求的情况亦难以逆转。首先，私人发展/重建项目所需的发展时间较官地发展长，两个大型项目落成时间均需7年或以上（表二），较一般官地规划少于5年为多。再者，这些私人土地发展项目开展的数目极不稳定（图一）。另外，中长期公私营供应亦难言乐观，例如现时政府规划的数个新发展区，以回收“棕地”为主，其中牵涉的土地收回、业权及赔偿等问题，旷日持久，严重影响中长期公私营供应的确定性。

追本溯源，香港今天面对严重的房屋短缺问题，乃归因于政府及私人发展商均欠缺“熟地”储备。将“生地”转换为“熟地”往往涉及多个程序，包括技术研究、城规程序及交通基建建设等工作，需时甚久。而相关的城规程序存在极大不确定性，政府难以确定未来官地供应。而本地大型发展商虽拥有庞大的农地储备，但这些农地因基建配套不完善及尚未补价等因素，难以转化成“熟地”。

优化补地价机制 建熟地储备

香港土地及房屋问题由来已久，严重影响香港经济竞争力及香港人居住质素，亦产生一系列社会、经济问题。因此，由于无人能准确预测及规划未来，香港社会急需建立一个楼市长效机制，以增加土地供应弹性、对冲一系列生产“熟地”过程中的风险、防范资产价格大幅波动及应对未来产业及社会转变所带来的需要。

政府可从两方面建立楼市长效机制：建立土地（“熟地”）储备及优化现有补地价机制。就建立土地储备方面，政府需立即开展多个大型土地发展项目，例如重启大型填海计划，以应付现时土地不足问题，亦要填补过去供应短缺及建立土地盈余，因为每年的土地供应量必须高于同年的土地需求，才谈得上建立储备。

至于优化补地价机制方面，政府在计算补地价金额时，应充分考虑真正的发展成本，例如政府应在估值时考虑建筑物在契约修订前的价值，并与业界商讨计算时应考虑的参数及因素。

注1：熟地即已经规划作住宅用途的土地、土地已完成收回、清拆及地盘平整、并附有适当基建设施的土地。