随着第五波疫情缓和，多个私楼项目旋即倾巢而出，新盘消息一浪接一浪。经过一整季的沉寂，新盘大战迅速成为市场焦点。炽热的气氛背后，反映的是过去觅地建屋的努力初见成效。但如果进一步细看，这很大部分是源于政府迅速消耗现有熟地的短期“催谷”措施。我们刚发布未来十年房屋落成量预测报告，并认为未来十年的前景仍存在不少变数。目前的供应“暖流”背后，或许是新一阵的“寒风”渐近。

过往努力见成效 短期现“暖流”

虽然2021年的私人住宅落成量受到疫情影响而有所下跌，但我们预测未来五年私人住宅落成量年均有约17300个单位，与过去五年相若，并明显高于2007至2016年平均只有10900个单位的水平。这是由于私人住宅发展周期中，各项领先指标的趋势均比过去三年有所改善。先从预售楼花说起，累积待批单位数目在2022年3月录得近二十年来高位；而在施工阶段，2021年的上盖建筑工程动工量比2020年大幅飙升202%；土地供应方面，2021/22年度私人住宅土地供应的可建单位数目亦有所反弹，并创下四年新高。

可是，2021/22年度的反弹很大程度上源于一个位于十四乡的大型私人住宅项目“缩则”加密的效果，该项目实际上并无额外增加土地供应，实为一个“假反弹”。事实上，自政府于2018年修订《长远房屋策略》目标的公私营房屋供应比例，由六四比改为七三比后，私人住宅土地供应骤降，至今并未改善。此调整对私人住宅落成量的影响，预计将于2025年起浮现。因此，虽然预期短期内私人住宅落成量将达到较高水平，但这“暖流”可能仅是昙花一现。

若进一步按土地来源划分私人住宅土地供应量，未来落成量的趋势更是不容乐观。政府主导的土地供应，包括政府卖地、铁路项目及市建局项目，近年出现回落迹象，从2013/14年度近90%的高位，以及随后三年80%以上的高水平，一路下跌至2021/22年度28%的低位。在私人发展商更积极地释放其土地储备下，某程度上部分抵消了近年政府主导土地供应下跌的影响，令私人住宅落成量下跌的情况延后浮现。换言之，如果没有私人主导土地供应的增加，私人住宅落成量的下跌会比现时预测更早出现。

熟地储备快耗尽 中期吹“寒风”

再者，我们预期2022至2026年间的私人住宅土地供应将比前五年有所减少，这将窒碍2027至2031年，即未来六至十年间的私人住宅落成量，导致长远私人住宅供应出现“寒风”。

随着政府掌握的熟地日渐枯竭，政府一直依赖启德新发展区作为私人住宅土地供应的主要来源，但来自该区的供应亦已经逐渐耗尽。至于其他位于新界的新发展区，私人住宅土地供应的“主力”往往要待发展阶段后期才会出现。例如在洪水桥/厦村新发展区中，绝大部分私人住宅土地供应被安排在第2和3期，而我们预期要到2027年后私人住宅土地供应才会有显着提升。换言之，在2022至2027年间，新发展区中只有东涌新市镇扩展能够供应较可观的私人住宅发展用地。

与政府卖地的情况相同，来自铁路项目土地储备的私人住宅熟地供应在近年急速消耗，并已近乎耗尽。与此同时，大部分的未来铁路土地储备仍处于早期发展阶段，未能赶及在短时间内转化为熟地。有人或会认为，既然小蚝湾车厂项目第1期第1阶段经已加入到2022/23年度卖地计划之中，应可把相关单位供应纳入计算。然而，由于车厂在兴建时并未规划作上盖发展，因此须为上盖物业进行规模甚大的备置工程。再加上在运营中的车厂进行工程的所需时间及复杂性，令其应否被视作熟地供应存在很大的不确定性。因此为审慎起见，我们在计算上将其排除。其余已知的未来铁路项目土地储备尚在早期发展阶段，并可能要到2027年后才能转为熟地。

断层渐明显 新发展区需提速

即使政府在新发展区及铁路项目土地储备以外仍有一些土地储备，或是将目前作其他用途的土地改划成住宅用途，我们仍然可以预视在其余新发展区的供应“主力”来临前，私人住宅土地供应将青黄不接，并会出现断层。因此，增加供应的关键在于加快推进新发展区，提前交付土地，以避免出现供应断层。

同时，加快推动新发展区内的基建项目亦有助释放私人土地储备的发展潜力，并进一步增加私人住宅供应。

就此，我们乐见发展局于2022年3月宣布修订五条相关条例的建议以压缩土地发展的法定流程，当中采纳了不少基金会的倡议。新一届政府亦在政纲中提出精简程序、加强统筹、多元发展、基建先行以加速房屋供应。基金会对此表示支持，并希望以上措施能够尽快落实，以扭转未来预见的困局。我们呼吁社会应该团结一致，支持新一届政府共同合力破解土地房屋这个老大难问题。