撰文：廖美香 团结香港基金执行总编辑

香港楼价奇高，港人为增辟土地各自发声。棕地发展是增辟土地途径之一，当中无疑涉及许多挑战，外界未必理解。事实上，有关棕地的规划早于10多年前已有初步构思，可惜因为沙士、财赤等各种限制而缓慢下来。时至今日，土地更显稀珍，我们要做好规划，思考更多，使更有效利用棕地资源。

现时新界约有1300公顷棕地，当中列入大型发展区内的包括：古洞北和粉岭北（50公顷）、洪水桥（190公顷）、元朗南（100公顷）、新界北（200公顷），共约540公顷，已纳入政府预算可提供的额外3600公顷土地面积之中。

尚未发展的棕地还有760公顷，然而这些土地分布零散，大小不一，位于新界村落、寮屋、农地、鱼塘等偏远地区，亦缺乏支援高密度发展的基建配套，如交通、排污等，或与自然乡郊环境和生态敏感地区相邻，例如新田靠近湿地缓冲区的棕地群，发展须克服更多难题。该批棕地主要位于屏山、横洲、锦田、八乡、石岗、牛潭尾、新田、龙鼓滩等。

规划用地须具宏观视野

面对未来新发展区的规划，实质不只考虑人们的居住需要，还要关顾不少配套，土地更须缜密利用：

一、须以土地支撑交通基建，以应付人口增长

香港要做周详规划，对未来交通可能承受的压力作估算。一旦盲目兴建住屋，忽略周边交通的承受力，则可能令区内交通面临崩溃。

现在西铁已非常挤迫，锦上路在繁忙时段无法上车，将来加上洪水桥、元朗南的发展区落成，人口增加，交通将更形紧张。屯门交通也是挤得很，因欠缺屯门至荃湾的铁路支援，而这一直以来是不够土地去支撑所需位置所致。要是该条铁路建立起来，本港交通网路便会盘活起来，四通八达。因此，我们觅地，其实是要考虑人口需要、交通配套和环境情况，互相配合，才能支撑整个大型发展。

本港现有交通还不能形成一个网络，很多地方只是线形发展。反观运输系统发达的城市如伦敦，是一个网络设计，如果某一个站出现问题，乘客可快速以别的途径，转一个弯去到目的地。

香港地势多山，故设计上是线形状态，但这是可以改变过来。现今香港土地不足，交通基建缺乏。将来我们兴建一个东大屿都会，进行大型填海造地，便可支撑另外一条铁路线连接香港岛和大屿山，与此同时也可伸延至西九龙、新界屯门，慢慢就会发展形成网络。

二、须预留经济用地，以供区内居民的就业机会

新发展区内须预留经济用途土地，避免跨区工作造成沉重的交通负荷。我们预计将来新界北部居住人口必然增长，现在便须努力令该区职位有相应的增长。

值得注意的是，经济作业用地，不宜纯是市场计算，须政策考虑，予以补贴。关键是，在制订规划图时，便应预留经济用地，可容纳10多万人职位，否则10年后这些用地便可能被发展成居住楼宇或其他用途。

我们要确保交通、经济活动与人力资源的协调。以往当局曾于屯门致力提升工业发展，但当工厂进驻后，却无法聘用足够人手。现在我们规划洪水桥新发展区经济区可提供10万就业机会，区内不少居民可以原区任职，另一些空缺可能由南北上，我们在预计交通系统时便要确保往来畅顺。

规划发展也要创新，以洪水桥规划方案为例，基本上用了一个就业带概念，以洪水桥站作起点，最靠近洪水桥站的一个经济带基本上很小，远一点的要预留容纳各种后勤物流作业。随着洪水桥新市镇的发展，可能日渐呈现不同的需求，例如商业办公室、物流或研发，届时土地可以灵活配合使用。

此外，规划时也须考虑周边地区经贸关系。国家正致力发展大湾区，尤其是深圳如此重大的经济体，与香港经贸密切。不少投资人很可能倾向在邻近深圳的新界地区成立公司或设厂，由此产生经济活动，造就了新界北居民就业机会，因而也减少挤往市区上班，缓和交通挤塞问题。有一位年轻人住在天水围，每天早上去后海工作，为一间国际幼稚园工作，他说每日于天水围及后海之间两边走，觉得住天水围最方便。

三、需要土地重置棕地上原来经济活动

棕地收回后，用作房屋发展的同时，须要另觅土地安置现有作业。对于那些非闲置的棕地，常见用途包括露天储物、港口后勤用途（包括货柜车场及货柜场）、物流运作、停车场、车辆维修场、回收场、乡郊工场、建造业机械及物料储存等。

大部分属本地必需的工业，但难以在市区觅得营运空间。以洪水桥新发展区为例，在收回约190公顷棕地的同时，须在新发展区预留61公顷作港口后勤、储物、工场及现代物流用地。有建议说，在棕地可多建葵涌、青衣多层物流的仓库，既可供停泊货柜车、货车，又可解决现有棕地的经济需求。若然这些多层物流大厦以市场卖地形式进行，恐怕难以实行，很可能政府要补贴扶持一下。

总的来说，香港与内地不同，内地有基建规划，就推进发展住宅及经济活动。香港是以交通需求为主导，一个地方要有足够需求才会兴建新的路线。因此，对于规划土地发展，港府必作全盘构想，尤其交通、基建等配套，能否应付发展后新增的人口和结构上的变化。港人面对住屋挤迫的问题，在思考棕地发展时，也须注意配套上的用地需求。