撰文 : 团结香港基金高级政策倡议经理 王云豪、研究实习生 蔡璟宜

为加快北部都会区发展，政府已在洪水桥／厦村新发展区及元朗南发展区预留约72公顷土地，发展多层现代产业大楼，从而整合不同棕地作业及推动产业升级转型。当中首批共12公顷的五幅用地将于今年底及明年陆续推出作公开招标，主要用于发展物流及／或车辆维修业。早前当局亦邀请有兴趣人士提交意向书，了解推出产业用地在市场的吸引力。

团结香港基金(基金会) 认为政府推出产业用地发展多层现代产业大楼是重置棕地营运者的重要一步，能进一步完善发展棕地政策，亦是协助业界及棕地作业者升级转型的契机，更可以发展多元化的产业链，提升土地效益，促进“北部都会区”发展。

需要更周全的棕地发展政策

现时全港约有1,500公顷棕地，为了加快腾空棕地发展北部都会区，城市规划委员会在4月修订规划指引编号13G，重新分类露天储物及港口后勤用途的规划许可申请的土地，以勾划出更多较易获批规划申请的地区 (即第2类地区)，令受影响的露天棕地作业者较容易另觅其他地方继续营运，暂时舒缓新发展区内露天棕地作业者的迫切重置需要。可是，此修订只是权宜之计，只是把新发展区内的棕地营运者搬到其他地方，未能完全解决棕地问题，需要更周详的发展棕地政策。

“腾空棕地组合拳”政策

政府推出产业用地正是积极发展棕地的契机，结合刚修订的规划指引，成为“腾空棕地组合拳”，完善了短、中、长期的发展棕地策略。短期方面，政府计划兴建第一批产业用地的产业大楼，重置能够“上楼”的棕地营运者。中长期方面，基金会建议政府继续按序腾空更多棕地，兴建更多产业大楼，再释放更多棕地重置其他未能“上楼”的棕地营运者，并争取时间物色长远安置露天棕地营运者的用地，再收紧规划指引编号13G，减少粗放式的棕地用地，建立一个良性循环，从根本解决棕地问题，令土地使用更具效益，扫除发展北部都会区的障碍。

化零为整 土地效益最大化

此外，多层现代产业大楼亦是协助业界升级转型的突破口。以车辆维修业为例，现时全港有超过1,500间注册工场在“棕地”及“旧住宅区”营运，这些工场其实是在不适切的场地运作，长远而言会受发展北部都会区及市区重建影响而需要重置。固此，未来可供车辆维修业营运的“棕地”及“旧住宅区”会越来越少，发展多层现代产业大楼会是一个重要的突破口，提供适切的场地，整合零散的“棕地”及“旧住宅区”工场，腾出土地作更有效益的发展。

夕阳行业升级转型迎机遇

另一方面，根据政府公布的“电动车普及化路线图”，电动车将逐步取代传统燃油车辆，令电动车维修服务的需求日益增加。可是，由于电动车制造商及代理商一般并无开放其软件及诊断系统，又没有为小型车辆维修工场提供零件支援，维修技工又没有渠道掌握新维修技术，小型车辆维修业会逐渐变成夕阳行业。事实上，随着电动车日渐普及，未来电动车制造商及代理商亦未必能够应付庞大的维修需求，因此，政府应鼓励制造商及代理商引入新车种时承诺，在3至5年内下放该车种的维修技术及零件，同时为业界提供维修培训课程及支援。

“纵向”+“横向”产业链 = 未来多元产业新地标

基金会认为发展未来产业用地应针对业界的独特需要，从“纵向”及“横向”方式强化整个产业链。“纵向”产业链方面，除维修工场外，产业大楼必须策略性引进牵头机构、政府部门及关键的业务伙伴，包括车辆制造商、代理商、零件供应商、易手车商、驾驶学院、运输署车辆测试中心及牌照中心、职业训练局及保险公司等，除了提供维修检验续牌服务外，更可带动销售车辆业务，提供学习驾驶及考牌服务，促进培训技术转移，完善多条龙的“纵向”产业链服务。

“横向”产业链方面，应加入商业运作元素，可以引入娱乐、餐饮、消闲等多元化服务，并提供充足停车泊位及公共交通接驳服务，除了吸引拥有车辆的家庭客外，更可扩大不同消费层，把单一产业的多层工厦提升为多元产业新地标。

设计及管理方面，新一代的产业大楼地盆面积应最少有2公顷，让上落斜道可融入主建筑物内，妥善分布各类维修服务在不同楼层，并提供足够的纵向及横向空间，方可有效运用空间及管理。

建议优化卖地条款

现时政府公布的发展产业用地意向书，要求把不少于三成楼面面积移交政府，由政府委任的代理机构管理及出租予受政府项目影响的棕地作业者。然而，此条款限制了产业大楼设计及管理的灵活性，对发展商并不吸引。基金会建议卖地条款可继续要求有关楼面面积用作重置棕地作业者，但不需要移交政府，在保障租户权益的条件下，让发展商负责管理有关租户，协助业界升级转型。

多元产业概念成就未来北都发展

现时政府推出的五幅产业用地纵然位置偏远，但地标式多元产业大楼概念从“纵”、“横”有道建构多元化产业链，若配有恰当的租务保障及针对性的业界支援，会带动各业界及经济产业的升级转型，解决棕地及传统旧区重置问题，更可以大幅度提升土地价值，吸引投资，会是发展未来“北部都会区”的关键策略。