撰文：团结香港基金土地及房屋研究员 潘灏仪、助理研究员 许雅婷

近年地产商销售一手楼时会推出高成数的按揭计划，以低首期吸引买家上车，政府今年亦放宽按揭保险，同样为置业人士降低所需的首期。虽然上车变得容易，但批评指这类措施加重家庭负债。政府在11月发布的第三季经济报告就指按揭供款占一般家庭收入的73%，令人担心一旦经济恶化，财政紧绌的业主将无力继续供楼。

业主供楼负担尚可 无楼家庭难以置业

有别于大部分人的担心，业主的供楼负担并不算高。所有置业自用的家庭中， 2016年中期人口统计指只有约34%的家庭仍在供款，可见大部分业主已无供楼的负担。金管局亦就正在供款的人士作另外统计，其数据显示业主每月的实际供款只占入息35%。就算按保放宽以后，当业主新造按揭时，金管局也要求银行必须确保借款人每月供款不超过其月入五成，故此新业主最多也只能用收入50%去供楼。

文首提到政府指按揭供款占家庭月入七成，实质上是指大众的置业能力，并非现时业主的负担。其实一个普通家庭需要以收入七成来供楼，就说明大部分家庭都未达申请按揭贷款的门槛，反映越难越买楼的现象。

尽管如此，政府、金管局和中原地产都有统计供楼负担比率以评估大众的置业能力（见表1），所有指标都假设一个单位的面积、平均尺价、按揭成数、按揭年期、按揭息率，再计算每月供款，将此除以入息中位数，得出全港性的平均数字。

统计假设未必全面 供楼负担众说纷纭

值得留意的是，三个机构所用的假设不相同，因此得出不同的结果。政府和金管局以较大的单位作为计算基准，所需的供款额自然更多。两者假设按揭成数为七成，没有考虑到若业主无购买按揭保险，银行批出的按揭成数不得超过六成。两者计算时也忽略公营房屋住户，所以数字未全面反映所有有意置业人士的负担。此外，现时按揭大部分以30年为还款年期，全部比率仍以20年作假设明显过时。

沿用一贯的假设可让我们用同一基准来观察供楼负担的变化趋势，但这个数字却未必准确反映现时市民的置业能力。政府和金管局都应该修改过时的假设，方能得出切实的数据。

加快建屋解燃眉之急 长远规划亦不可或缺

楼价脱离一般市民的负担能力，其中一个成因正是房屋供应不足，可惜自政府推出长远房屋策略以来，每年公共房屋的落成量一直不达标，私楼供应同时减少。最新一份报告更将整体房屋供应目标进一步下调，未有考虑“追落后”的情况。政府必须要正视当下房屋供应失衡的情况，加快推行现有建屋计划的同时，积极就长远的土地和房屋供应进行规划，方能有效解决房屋短缺的困境。