撰文：叶文祺 团结香港基金高级研究员、杨易霖 团结香港基金助理研究员

     
      特首林郑月娥发表上任第二份施政报告后，社会都集中讨论“明日大屿愿景”。我们当然乐见政府加大“东大屿都会”的规模，藉此增加房屋供应，纾缓香港市民居住压力。然而，整个填海项目从规划到落实需时，政府在积极开拓新土地丶造新面粉的同时，也要更有效运用手上的面包，在迫在眉睫的房屋危机中为市民提供宝贵的喘息空间。其中，怎样活化现有多达120万个的公营房屋单位，使其运用更有效率，至关重要。

公营房屋单位资源的使用效率低下

资料来源：差饷物业估价署、政府统计处 　　

     现时公营房屋的资源存在未被完全有效运用的情况，从公营房屋落成量及居住人口的数据中显而易见（表一）。我们可能会认为过去10年间单位落成量增加，当中的人口亦会相应增加。可是，10年间公屋的人口只增加4千人，而资助出售房屋更少了6万人。相反，大部分的人口增长集中吸纳在私楼，当中的居住人口增加了51万。

     究其原因，在于私人房屋的业主可根据个人需要及市场诱因来调配房屋资源，在市场自由出租及出售单位。可是因为公屋单位并非属于住户的资产，公屋住户并不能出售或出租其单位。而资助出售房屋单位的住户，除非已缴付与现行市价挂勾的补价，否则不能在自由市场上出租或出售该单位，而只能够在居屋二手市场把单位出售给绿表及白表人士。

公营房屋单位缺乏流转

注：出租公屋流转率是指房委会各项计划下的调迁数目占公屋单位总数的比例，而资助出售房屋及私人住宅的流转率是指交易量占相应总存量的比例
资料来源：房屋委员会、经济地产库（EPRC）、政府统计处、运输及房屋局、美联物业　

        另外，公营房屋单位严重缺乏流转，公营房屋住户往往一住就是一世。我们发现在2006至2016年间，私人楼宇的流转率平均为7.9%。而资助出售房屋及公屋的流转率分别为1.8%及0.8%，分别仅相当于私人住宅的四分之一及十分之一。（图一）但我们可以想像公营房屋住户在人生各个的阶段，对于住屋会有不同的需要。流转及选择的重要性不但在于可以释放资产的价值，更重要的是可以把单位分配到对其最有价值的住户手上，使资源有效运用，减低浪费。

扩大房策范围达双赢

　　特首似乎也意识到现时公营房屋使用效率低下的问题，在施政报告中提出更有效运用公营房屋资源的新措施。其中，房委会将会允许其资助出售房屋单位业主将未补价的单位分租给“有需要家庭”。此外，亦会在其辖下的未补价资助出售房屋试行一项“长者业主楼换楼先导计划”，让年满60岁并拥有单位业权满10年的业主，可在未补价的第二市场出售其原有单位后购买一个面积较小的单位。

　　我们认为政府可以考虑更进一步把这两项措施的适用范围扩大。首先，可以考虑容许公屋租户也可以把他们的单位分租，甚至是把单位整个出租，并把“有需要家庭”的定义扩阔，使其包括所有公屋轮候册上及拥有白表资格的家庭，令更多家庭因此措施受惠。另外，亦可以考虑容许所有未补价的资助出售房屋单位业主也可以在居屋第二市场出售其原有单位后，购买另外一个未补价的单位；而新购单位面积亦不应只限于“大换小”。

　　增加公营房屋流转，释放被“锁死”的单位，可以善用公营房屋资源，并为很多居于挤迫私楼及“劏房”的住户提供即时的缓解，达到双赢。