撰文: 黄元山 中大全球政经硕士课程客席讲师

先旨声明，本文探讨私楼的基本供求问题，和楼价不一定有即时的关系；打个比喻，一间企业就算有非常好的基本因素（fundamentals），如盈利增长等，都不一定等于其股价不会下跌，甚至猛跌，因为，所有人都知道，除了基本因素外，股价也极受其他因素影响，例如资金流、市场情绪、经济周期等。同样地，单从基本的供求关系，楼市有其有利的基本因素，但不等于楼价永远不跌；不过，基本因素好但价格下跌，相对于基本因素差而价格下跌，投资的结论是完全不同的。

土地严重短缺

言归正传，根据政府的推算，未来10年，每年私楼的需求大约是1.9万间；这些需求推算，包括了每年结婚、离婚、移民、出生和死亡率等。不过，就算达到了1.9万户，却仍然不足以追落后，使多年来供不应求的额外等候需求消化掉；换句话说，1.9万户是基本盘，要远超这个数，才能追上多年累积的需求差额。

短期供应落后

可悲的是，政府经过近几年的努力，甚至被称为盲抢地后，这几年的私楼落成量，都仍然低于1.9万户这个基本盘，例如2012和2013年的落成量，都低于1万间，而2014年则有约1.5万户。2014年情况稍为改善，其中主因是受惠港铁（066）上盖物业，不过，港铁物业已经落成得七七八八，难以长久支撑供应，而且，现时单位面积越来越小，但整体供应的单位却仍然不够数，可知土地供应的短缺有多严峻。

虽然政府曾说未来3至4年的潜在供应量有8.3万户，但这个潜在供应量，包括已有的货尾单位等；笔者认为，未来几年，包括2015年的私楼落成量，都仍然不会达到1.9万户这个基本盘。因为这几年的施工量，就是未来几年的落成量，而这几年的平均施工量（不计算港铁部份），就只是大约维持于每年1万户左右。可以预期，在未来的3至5年，落成量仍然会稍低于每年1.9万户的目标。

不过，笔者最担心的，不是未来3至5年的供应量（短期），而是5至10年（中期）之后的供应量可能会更低，甚至出现楼市供应断层。未来几年的落成量，可从现时的施工量看到，而未来几年的施工量，就可从过去几年的卖地量看到；因为，随着未来港铁物业供应无几，而私人改用途申请几乎停顿，未来落成和施工，都要靠卖地表中所卖出的熟地（或快速改划的“生地”）。 由于之前10年造“新地”几乎停止，政府所剩的储备不多，能放进卖地表的都已经放进去，甚至不能放进去的都“勉强”放进去（包括那些还未改划用途的，或未好好作整体规划的政府用地和绿化地带，引起了城规会中不少的争议和司法覆核）；可以预期，当卖地表中的存货在未来几年内耗尽后，就要靠中期的新造土地，如洪水桥新区等。如果这些新发展区稍有延迟，中期供应断层随时出现，到时候发展商手上的农地或更奇货可居，和政府的补地价谈判也更有优势。 

原文刊于《苹果日报》10月22日，获作者授权转载。