撰文: 叶文祺 团结香港基金研究员、唐嘉逸 团结香港基金助理研究员

经常有人说资本主义最近的发展令“中产下流化”，形成所谓“M型社会”，即中产的数目愈来愈少。那么，“中产下流化”有没有在香港出现呢？要回答此问题，先要为中产下一个定义。有说中产是位于收入分布中间；曾经有一位前任高官表示中产是那些“饮咖啡，看法国电影”的人；又有很多人说家住太古城就是中产。那到底在香港怎样才能成为一个中产？

何谓中产

以香港的特殊情况，笔者认为中产可以被理解为不需要政府资助而有能力自置物业的住户。这除了是因为楼价是近年香港市民最关心的议题，也因为物业是大部份香港家庭最重要的资产。具体来说，笔者以2001、2006、2011及2016年的公屋申请入息限额、居屋申请入息限额及住户入息最高的5%将全港住户分为四份（表一）。

表一. 以公屋及居屋申请入息限额作为入息门槛

若我们假设入息最高的5% 的住户为富裕阶层而非中产，再假设入息超出居屋申请入息限额的家庭能够自置物业（起码根据政府的资助房屋政策如是），中产家庭便可定义为入息在“居屋申请入息限额”与“住户入息最高的5%”之间的住户。再将以上的入息门槛与该年的住户入息分布作比对，便可以得出各个阶层的住户数目及其占整体住户的百分比。

图一. 以资助房屋入息限额界定的全港住户入息分布

楼价上升 中产大减

首先，从图一可看，中产家庭实际上从来不是在入息分布的中间。相反，根据本文定义，以2016年为例，若要成为中产，家庭月入必须达2016年全港家庭入息中位数25,000元的近两倍。

其次，香港的中产家庭占比在过去15年大幅下降。由2001年占全港家庭的32%下降到2016年的20%，而实际数字则由65万多户下降至49万多户。下降数字之多令人震惊，而其中跌幅集中出现在2011年到2016年之间，中产家庭数目大幅减少四成。归根究底，中产家庭大幅减少是由于同期的楼价大幅上升接近九成。这令到与楼价挂钩的居屋入息限额由27,000元升至49,000元。事实上，仲量联行最新发表的香港住宅物业市场研究报告显示，以现时一般私楼单位大约600万港元计算，计及首期及每月还款等因素，家庭月入要5万元才能负担。换句话说，全港只有收入最高的四分一人才有能力于私楼市场置业。

余下的四分之三的人，便要依靠政府的公营房屋。若不计算资产，纯粹以入息作标准，在2016年有多达75%的家庭符合申请政府资助房屋的入息条件。可惜，居住在公营房屋的住户（包括公屋及资助出售房屋）十多年来均维持在约45%，可见公营房屋的供应并未能应付不断上升的需求。这解释了为何公屋轮侯时间愈来愈长，及每次发售居屋皆万人空巷。

要解决中产下流，政府必须大力增加公营房屋，特别是资助出售房屋的供应，使更多家庭能完置业梦。而这必须要是现有的公私供应以外的新增供应，否则只是拆东墙补西墙。所以归根究底，政府还是要解决地从何来的问题。这需要多管齐下增加土地供应，短期应考虑以一地多用的方式重新发展使用效率低的政府设施作住宅用途，及以公私合营方式释放私人土地拥有者的土地储备，以解燃眉之急；中期应加快落实各新发展区及其他计划中的土地发展计划；长远来说则应重启大型填海计划，建立土地储备而满足长远的土地需求。