撰文：团结香港基金土地及房屋研究主管叶文祺、研究员潘灏仪 助理研究员许雅婷

在立法会审批“明日大屿愿景”前期研究的拨款时，政府就有提及关于财务安排的研究已经被纳入前期研究当中。有见社会普遍认同财务安排是一个重要议题，笔者尤其希望政府能就此独立研究；同时将其中的阶段性成果尽早透露以释除坊间疑虑。

各种发展方案都有例可依

观乎过去政府就大型项目的融资往绩，笔者发现政府至少采取过六种不同模式，包括出售用地发展权、先卖地后交付模式、成立专门机构、BOT模式、铁路加物业模式、发债融资等方案。而每种发展模式都各有所能，在此笔者希望能一一简介。同时，笔者亦认为政府可按项目斩件，根据不同部分的独有性质搭配相应的发展模式，无须限定某一种特定模式发展。

出售用地发展权

沙田新市镇14区的发展就属于出售用地发展权的发展模式。当时四大发展商组成的联营公司中标，投标价大约等于地价减去填海及相关工程的差额。（注1）联营公司负责进行一幅59公顷用地的填海，亦须兴建道路等配套。工程完成后联营公司将约70%土地转交政府作公共房屋及其他基建， 而其余部分则发展作沙田第一城。这个模式让政府不但无需承担建筑费用，甚至能预收卖地的款项。但这种模式亦牵涉工程运营，因此有几点考虑，例如是如何确保潜在市场参与者都可以公平竞争、确保工程质素达标等。

“先卖地后交付”模式

在今季即将拍卖的中环新海滨三号用地，政府就正正是采用“先卖地后交付”的模式，即时是透过在卖地章程列明地皮将会延迟到未来交付，但是仍然沿用现时的卖地模式将地皮提早卖出。如果该模式将能被套用于“明日大屿”内，预想将会是政府需要预先准备填海区内的规划，划出可供发展商竞投的范围，然后政府将能预先获得卖地收入，在填海工程完成才将地皮交付予发展商。

其他模式包括专门机构、BOT、“铁路加物业”及发债

当然，除以上所述的两种模式外，过往政府亦有采纳过其他模式发展大型基建。例如，香港机场管理局就属于成立专门机构的发展模式。机管局透过营运机场以取得经常性收入，在三跑工程中亦无需政府注资。香港亦有多条隧道透过BOT模式（即建设 – 经营 – 转让）发展。最经典的当然是海底隧道，隧道通车后短短三年半已经回本，其后亦在1999年专营权届满后交还政府。而港铁就属于香港独有的“铁路加物业”模式。现时成为供应重镇的日出康城正正就是2000年批出的将军澳沿线物业发展权。而近月政府再度发行ibond而引来热话，但其实在2004年政府亦有推行过“五隧一桥”计划，该计划是当时香港有史以来最庞大的发债。

回望前行，冀社会讨论回归政策化

“明日大屿愿景”自特首于施政报告提出已有超过两年，笔者当然理解，社会对于计划在不同层面存在种种疑虑，但同时亦希望政府可以追回失去的时间，立即展开研究。造地是民生之计，笔者衷心祝愿社会的讨论能回归政策化，使香港的造地步伐能顺利迈进。

注1: 投标价格在此是经过简化表示，实际标书内容亦有反映利率、现值、分期付款等其他因素。