撰文：团结香港基金土地及房屋研究主管 叶文祺、研究员 潘灏仪

疫境之下本地的网购发展有如雨后春笋，平台做得有声有色的背后实有赖物流业的支援。同时，在今次的疫情之中亦听到有声音认为我们应该把握好今次“去全球化”的浪潮发展本地工业。可是，现在政府的“活化工厦政策”着重鼓励私人工业大厦重建及整幢改装作其他非工业用途，却忽略了在新零售及再工业化的大趋势下现代物流及工业的发展。我们认为，政府应同时鼓励在合适地点的私人工业大厦重建及翻新至更高规格的工业大厦或现代物流中心。

物流及工业楼面不足

因疫情而应运而生的网上经济预计将会大大改变社会对空间的需求，从对商场或街上零售铺面的需求变为物流或仓储空间的需求，从展示货物的需要变为库存的需要。因此，与网上零售相关的仓储及物流空间需求预计会有所增长。规划署2014年全港工业用地分区研究指出，在私人工厦中有接近一半的楼面是用作仓库/贮物，可见工厦楼面对物流业十分重要。政府不应认为现时香港的工厦比其他土地用途如住宅或办公室的空置率高，就一刀切地鼓励将工业楼面转往其他用途。相反，工业大厦政策的重点应是供应适合现代物流及工业的楼面。若放眼全球的工业或物流用地的空置率，香港私人工业大厦的空置率处于6.3%，其实只属正常水平。私人工厦较高的空置某程度是源于这类大厦日渐残旧且不符合现代化工业的要求，因此政策更应鼓励这类大厦按着业界需要去翻新。

充足及适切的工业仓储的用地及空间供应，对于现代物流业及再工业化的健康发展亦至关重要。可惜，在2000年至2017年期间，尽管贸易及物流业的本地生产总值上升了81%、进出口货运物增长了42%；但工业用地供应和私人货仓的楼面面积增长率仅为37%和11%，大幅落后并且限制贸易物流业的发展【图1】。由于一些私人分层工厂大厦在政府的“活化工厦政策”下改变为商业用途，私人分层工厂大厦的楼面面积更于同期下降了6%。

亟需适合楼面支援发展

香港现有的工业仓储用地及空间并不足够之余，大部分更不适合用作支持现代化的贸易物流业的发展。多数分层工厂大厦设计及建造于香港旧工业时代，更适合旧式制造业。

现代物流及配送中心通常需要较大的楼面面积及较高的楼底、供货车直接进出口和透过斜道到达上层的设计，惟现时只有少数物流中心具备上述配套。由于正规的工业空间及政策未能满足现代化物流需求，因此令棕地上的作业应运而生，现时在棕地上的作业就有接近一半为物流业相关用途，共占地约650公顷。但棕地没有经过妥善规划，为社会带来种种负面影响，如与附近环境不相符、带来严重交通负荷，以及制造环境、泥土及噪音污染等。

贸易及物流业是对本地生产总值及就业人数贡献最大的主要行业。在2017年，贸易及物流业占本地生产总值达21%，为四大支柱行业之首；更雇用19%全港就业人口【图2】。因此，纵然贸易及物流业并非高增长行业，但在现时“保就业”的大前提下，它们对本土经济及就业尤为重要。

其次，再工业化也是近年倡议的话题。再工业化即透过发展新产业、鼓励产业升级、吸引产业回流，目的是希望部分工业工序能在香港进行。再工业化所需要的工业大厦对楼底高度、支柱跨度、结构承载力等有较高的规格，现时除了在工业邨外，难以在旧式的工业大厦找到合适楼面。

提供诱因增用地及空间

政府在制定与工业大厦相关的政策时，应将支援现代物流业及再工业化发展的需求考虑在内，惟现时的“活化工厦政策”将重建或改装至物流、工业、商业及办公室用途的申请一视同仁。普遍而言，商业及办公室的租金比工业楼面为高，现行政策并不能提供足够诱因让业主在重建或改装后继续提供工业空间。因此，政府应考虑为改建或改装至更高级别、现代化的物流及工业建筑物的申请，提供更优惠的宽免条件，以提供诱因鼓励私人工业大厦业主在合适地点提供现代化物流及再工业化的工业楼面。

然而，以上建议仅为改革工厦政策的其中一环，棕地正正是工业用地政策失败所衍生的一个问题。长远而言，政府应有完善的政策规划香港的工业及物流业发展，订立产业政策，方可促成更适切配合产业的土地供应策略。