撰文：团结香港基金研究总监及土地及房屋研究主管 叶文祺、土地及房屋研究主管 叶文祺、研究员 许雅婷

特区政府近日向立法会提交精简发展程序的条例草案，就发展过程低效的问题对症下药。土地发展涉及规划、环评、谘询、收地、工程等诸多步骤，过程中不时需要重复处理类似事宜，一些步骤亦没有定下清晰时限。种种问题叠加，形成造地漫漫无期的现况。以洪水桥新发展区为例，自2007年开展规划，第一批居民在2024年(即17年后)才可迁入，而整体落成更要等到2038年，发展周期长达31年。就此，精简程序的修例建议可望压缩发展周期，把进行法定程序所需时间缩短8至18个月。

不过，相对10多年的发展周期，加快几个月只是杯水车薪，而发展局预计未来大规模项目“生地变熟地”的时间会由13年大幅减至7年，光靠修订法例显然不够，更重要的是一并检视及精简法定程序以外的行政工作。

譬如单是处理换地申请就有不少改善空间。首先，当局应该定下换地程序的时限。换地及契约修订是私人住宅的主要来源。然而，有别于城市规划程序及图则审批需要遵从法定时限，土地行政没有清晰的审核时限，修契过程往往缓慢冗长，一个项目动辄用上几年时间才能获批。

另外，政府亦可提早处理大型发展的换地申请。在大规模项目中，当局完成较前期数的基建工程之前，一般不会处理其余期数的换地申请。换言之，部分可尽早发展的私人土地，需要配合政府工程进度而“坐冷板凳”。因此，当局进行第一期工程时，亦应启动余下期数的换地程序，如果用地未有道路、排水、排污等基建，可在换地申请加入条款，委托申请人进行工务工程。

条例草案与今年3月的建议大同小异，而当局谘询不同持份者后，亦纳入相关意见。例如由原本建议城规会选择性邀请申述者出席公听会议，改为保留现行安排，惟申述人必须亲身出席而不是授权代表。此安排可善用城规会的时间，并保障申述人士表达意见的权利。不过，部分业界的疑惑仍未获解答，例如当局建议省却《城规条例》第12A条申请公众谘询，固然可避免与修订图则过程的谘询重复，但当局要留意第12A条申请获批、而后来修订图则却接获大量反对意见的尴尬情形。就此，当局应让公众通过其他方式陈情，以便城规会尽早考虑有关意见。

纵使公众参与的权利在修例后仍受保障，但一般市民未必深入了解各项条例及步骤千丝万缕的关系，因而误会精简程序等同削减谘询。就此，政府要着力做好解说工作，特别是提高资讯的透明度，将整个提速后的发展周期清晰展现出来，释除市民疑虑。