撰文: 曾维谦 团结香港基金高级研究员

上月（10月）3日是联合国的“世界居所日”（World Habitat Day），而2016年的主题为“安居为本”（Housing at Centre）。

联合国秘书长潘基文促请世界各地政府、城市规划师、社区，尽力确保所有人都可享有可负担及适切的居住环境。他更指，此乃人能尊严过活，共享发展机会之本。

虽然香港的人均生产总值（GDP）早已名列前茅，比德、法、意、日等经济体都要高；但在房屋问题上仍差强人意。劏房数目由2013年6.7万个（共17万居民），大增三分之一到2015年的8.9万个（共20万居民），近日更有调查指有1万人居于工厦劏房。讲到底，要改善基层家庭的屋住环境，提供充足的公营房屋供应是不二法门。

改用地建公屋 地区阻力大

不过，即使本届政府已努力觅地，我们预计2016至2020年的公营房屋（公屋及居屋）单位供应仍只有不足10万伙，与《长远房屋策略》定下的供应目标（即五年14万伙），落差超过三成。更尤甚者，公屋需求持续强劲，一般家庭申请人的平均轮候时间由2007年的1.8年，大增1.5倍至2016年的4.5年！

归根究柢，今天香港缺地建屋的困境，源于过去10多年都未有大型的土地发展项目落成。面对庞大的房屋需求，加上造地需时，政府只能利用短期措施，包括改划土地用途。本届政府已物色逾200幅改划用地，目标提供逾25万个单位。由于改划的土地通常都邻近现有道路网络及已建设地区，减低大规模土地平整、兴建大型交通基建及配套设施的需要，理论上可以较快提供可发展用地。

可惜，依靠改划用地来建屋，尤其是公营房屋项目，面对不同的地区阻力，使公屋发展严重落后。翻查区议会纪录和城规会文件，反对公屋发展的理由五花八门（见表），有的认为该区休憩用地不足；有的则忧虑增加房屋会令交通挤塞问题恶化；有的怕公屋项目影响楼价，坚持即使改划亦只应兴建私楼而非公屋；更有的怕公屋项目影响景观，因而反对发展。

沙田将军澳 移山填海范例 

以何文田邨旁的发展项目为例，有区议员指从港岛区回望红磡及何文田一带，先入眼帘的是红磡的海明轩和海逸豪园等私人住宅，若然于其上设置高耸的公屋，会令该区有明显不协调的感觉，更有区议员曾以问卷访问居于何文田邨的居民，指该屋邨有九成人反对项目。

这些反对声音导致公屋项目缩减规模、延迟落成日期、改为发展其他房屋类型（例如由公屋改作居屋）或以上三者皆是。以前元朗邨重建为例，元朗区议会议员一致认为，用地应作商业用途而非公屋发展，不但修订计划在5年后才通过，发展项目亦被迫一分为二，只有原计划的四分之一土地（即0.4公顷）作公屋发展，公屋单位数目亦由原计划的2,000个减至438个，而其余（即1.2公顷）的用地则作私人楼宇发展。

诚然，居住环境不只是四面墙加一个天花板。大家都想住在交通设施充足、社区配套齐备的地方，而且景观开扬，无遮无挡。笔者也赞成，改划土地用途并非理想及可持续的土地供应模式；除了地皮规模小，也难免影响选址附近的居民。现实是，要做到上述惬意舒适的生活环境，则必需要开发大片而平坦的土地，并辅以全面及妥善的规划，方可成事——例如过去几十年我们透过大规模移山填海发展得来的新市镇，包括沙田、将军澳等。

可惜，过去10多年香港正正缺乏同类的大型土地发展项目。今天回首，10多年前由于物业市场及经济的大幅波动，政府停止造地令全社会付出了沉重的代价。然而，面对劏房蔓延、楼价急升、年轻人上车难、中产家庭换楼难，除非这些问题不用解决，否则即使我们今天便拿起铁铲移山填海，到建成一个新的沙田或将军澳，至少都要15年，那么我们未来3、4年的房屋，可以建到哪里？

非常时期 政府被迫盲抢地

改划土地用途虽然并非最理想方法，但这种令政府负上盲抢地之名的土地供应来源，似乎实是“非常时期的非常手段”。平情而论，香港每区都密、处处都塞。若每区都要求“别在我后园”（Not In My Backyard），然后指出另一区的某些土地可供发展（然后另一区亦当然可以用同样理由反对），对于正轮候公屋的劏房户实无帮助。

长远而言，若我们不希望自己居住地附近不断出现地皮被改划，则更应支持大规模的土地发展项目，例如新界新发展区、大屿山填海等，满足发展需要之余，还需要建立土地储备，好让土地供应量能因应市场变化而调节，避免重蹈十多年前停止造地的覆辙。

笔者盼望，各区议员和居民在争取自己合法合理权益的同时，也能念及居于80尺劏房的一家四口，那个在厕所旁洗菜切肉的妈妈、那对在碌架床上层温习的孩子。